馬來西亞房貸文件標準化 13銀行啟用 未來還有5家加入

馬來西亞的 13 家銀行於 1 月 1 日啟用標準化房屋貸款文件A，大馬銀行公會（ABM）預期，今年第 1 季將有另 5 家外資銀行也會加入使用標準化文件。

馬來西亞《中國報》報導，此標準化文件由國家銀行和大馬生產力機構與利商特工隊（PEMUDAH）合作推出，自今年 1 月 1 日起開始執行，預期將合約內容簡化，讓消費者在簽約前了解自己應有的權利和義務。

大馬銀行公會執行董事蔡枚玲指出，根據該公會前2年針對房屋貸款的調查，大馬 80% 房屋貸款額都在 50 萬令吉以下，因此以50萬令吉為標準，在此金額內的房貸合約都必須使用標準化文件。「標準化文件主要適用於 50 萬令吉貸款金額，不包括其他個人額外貸款內容如裝修成本、抵押遞減定期保險（MRTA）和法律費用等。」蔡枚玲指出，大馬銀行公會參考各銀行的貸款文件發現，裡面充斥許多不必要的內容，容易使人混淆；標準化文件則用更簡單的文字，扼要帶出消費者和購屋人必須清楚明白的最基本合約內容。購屋者必須清楚知道購屋後的權利和義務，因此這份標準化文件A之中就載明了大部分必要內容，包括拖欠貸款將面對額外增加的利率。此外，該標準化文件主要應用於「個人」身分，因其他如牽涉第 3 方購屋的合約將有更多額外條件和內容，並不適合標準化；個人購屋必須是住宅型房屋，夫婦合購也算是個人。

此外，銀行一切流程正常運作，完成一份貸款合約的工作天數也基本維持在 54 天左右不變；該文件僅簡化合約內容，將不涉及任何費用和利率設定，各銀行仍可以在其他文件B、文件C中詳述其他貸款條件。

目前已採用標準化房貸文件 A 的銀行有馬銀行、艾芬銀行、安聯銀行、大馬銀行、聯昌銀行、花旗銀行、豐隆銀行、匯豐銀行、華僑銀行、大眾銀行、興業銀行、渣打銀行、大華銀行等 13 家。未來將加入的 5 家外資銀行分別為曼谷銀行、中國工商銀行（ICBC）、中國銀行、三菱東京銀行和加拿大豐業銀行。

(新聞來源：鉅亨網黃欣 綜合報導)

馬來西亞房地產炒風 屋價漲幅全球第9

根據一些國際房地產機構報告指出，過去5年裡，大馬在全球房地產市場中的漲幅名列前茅，甚至一度排在前10名。總部設在英國的地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發佈的全球屋價指數報告指出，在過去5年裡，大馬屋價漲幅達28.5%，排名全球第9名。 

根據其中一間全球最大的房地產統計網站─環球房地產指南（Global Property Guide）統計顯示，大馬在過去5年的屋價漲幅，于亞洲排名第5，達28.19%，僅次於香港、中國、新加坡及菲律賓，全球則排名第12名。

環球房地產指南曾指出，大馬是其中最適合投資的亞洲國家，因購買成本和資本增值稅較低，也有較高的租金回報率。根據財政部署下的房地產評估及服務局的大馬屋價指數顯示，大馬整體平均屋價從2000年的13萬8711令吉，漲至2012年第1季的23萬1369令吉，漲幅67%。

但是，特定區域或類型的房屋漲幅可能更高，例如檳島於2012年第1季的排屋價格，價格就高達69萬3117令吉，比起2000年上漲1.6倍。吉隆玻市中心的排屋及高樓也漲了超過80%。

房屋漲價涉及多重因素，包括從國際到地方上的影響，如國際熱錢流入投資、投機分子炒樓、國內政策如產業盈利稅、貸款額、需求量提高、建築成本漲價等。大馬政府早前為了刺激本地市場，也陸續放寬許多外資前來置產的條例。

政府於2006年12月，廢除外資在大馬置產必須通過外資投資委員會的條例，讓外資可直接購買25萬令吉以上的住宅（2010年提高至50萬令吉）同時，政府也取消外資購屋數量及用途的限制。外國人之前只准獲得最多3個產業貸款，但從2007年4月起，此產業貸款數目限制也被取消。

馬來西亞產業經紀公會檳城分會主席黃來明接受《東方日報》訪問時表示，隨著印尼近年開始開放市場，預計將吸引更多外資前往投資，屋價也會跟著漲。黃來明表示，有許多外國資金前來大馬置產，包括美國、歐洲、中國、韓國、新加坡、香港等，進一步提高本地房地產市場需求。「外資資金雄厚，可購買許多高檔房屋，除了高檔房屋高漲，也造成水漲船高，把其他類型房屋的價格一併抬高，各類型房屋全面上漲。」

他提醒，許多城市的漲幅比全國平均值更高，如檳城在5年內漲幅約50%，幾乎是全國的雙倍，而高樓及公寓漲幅更高達70%；另外他也分析，歐美的市場低迷，原本應流入該地投資的熱錢已轉來亞洲投資。外資選擇大馬，是因為有較高的漲價潛能。除了吉隆玻，擁有世遺地位的喬治市及麻六甲也是目標之一。

(新聞來源：東方日報)

日本購屋 但…萬萬稅+維修費高

【聯合晚報╱記者陳雲上╱台北報導】 赴日本購屋、買樓似成投資新顯學，但別忽視許多潛藏成本。據日本信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示，目前投資日本15年以內中古屋的投報酬約6%-8%，新屋投報率約5%。但因買日本房屋有相當多稅務負擔及日後的房屋維修、管理費用等支出，是匯率成本考量外，需另計的額外成本。
25年以上老屋 恐貸不到款
銀行也提醒，日本1981年訂房屋耐震標準，日本房屋超過25年以上，不具承認價值，銀行不會承貸。換言之，民眾想買日本屋最好以15年以內、且位居都市中心、捷運等交通便利、出租轉售轉手方便的地點較優。
日本信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示，2010年公司成立之初，台灣民眾赴日投資或自住比重約各半。近來投資客明顯增加至七成、自住者不到三成。若民眾購買中古屋，不論買、賣方都需支付「總交易額的3%再加上6萬日圓」服務費；買新成屋則比照房屋代銷，免收手續費。
新成屋 投報率約5%
李芊億指出，選擇自用者，多半是父母為子女求學購屋、或日後退休旅遊考量。至於投資戶，大多以出租為主，考量租金的穩定，一般會建議購買屋齡在15年以下、離都市中心近、捷運便利地區，以中古屋投報率來看，平均可達6%-8%，買新成屋本金較高，投報率較低約5%。
至於日本購屋的稅負和台灣差不多，一樣有印花稅、契稅(房地產取得稅)、規費 (登記許可稅)、每年房屋稅 (固定資產稅)、地價稅 (城市規劃稅)等。至於所得稅是以賺錢獲利的淨所得課徵，若虧錢、打平，則免課所得稅。另外，投資客進出日本居住時間若一年不到180天者，免徵住民稅。
在日本開業多年的台銀、兆豐銀行東京分行主管表示，日本經濟近20年來的低迷，日本的不動產價格更是跌多漲少，若與30年前日本第一時代的高房價相比，日本目前的房價平均下跌了四成左右，套牢族比比皆是，造成日本當地民眾不再熱衷買房。目前日本民眾的自有住宅比重僅約六成，遠低於台灣自有住宅比重高達八成五，日本人租屋比購屋意願高，但因日本的露台、雨遮等公設不列入坪數，需有人管理，管理費和日後的維修費用也都需列入考量。
另外，日本是地震頻繁國家，尤其日本311地震後，日本政府正研議針對大型集合住宅耐震強度，擬自明年起進行強制性檢查，建築耐震度可能升高至七級以上，比1981年製訂的地震標準更高，投資人在選購購時，除了匯差、通膨的利差考量外，環境、日後管理維修費、稅賦、年限及房子結構、耐震度都需考慮。

日圓貶！ 投資客搶進日本買房

【聯合晚報╱記者陳雲上╱台北報導】

東京房價是否會隨著日幣貶值再現榮景，是不少有錢台灣人關心的投資新標的。 報系資料照

春節40組購屋團赴日
日本新首相安倍上台力推2%通膨目標，及日圓去年10月重貶至今逾18%，預期日本物價上漲、房價跟進看漲下，國人詢問購置日本房產的電話大增。信義房屋新宿店的電話量即爆增13倍，2月春假期間更有超過40組購屋團前往日本看屋，有人以5、6 億日圓買下大馬路的雙店面，也有3000萬日圓買下一房一廳一衛的房子，更有壽險業者砸下50億日圓購買日本商辦大樓，投資日屋似已蔚為新投資風潮。
壽險業搶購商辦大樓
日圓的急貶，日本房價相對去年便宜。以3000萬日圓的房屋為例，之前台幣買1日圓匯價約0.38元，現在匯價只要0.31元。換言之，同一房子去年買進要花台幣1140萬元，現今只要930萬元，約省200萬元台幣。匯差變化加上日本物價、房價看漲，吸引了不少台灣投資客爭相洽詢日本房市，壽險業也積極赴日本布局搶購商辦大樓。
台銀、兆豐銀行東京分行指出，近來台灣民眾打來詢問購屋事宜的電話，比往常多二、三倍。台灣民眾若想直接在日本投資或自住買房，可憑台灣財力證明和日本房屋向銀行抵押貸款，貸款期限最長可達25年、但也有財力雄厚者只借3-5年的短期周轉，自住、新屋貸款成數約六至七成，投資型、中古屋約五、六成，貸款年息約2.5%到3%。
近兩月說明會場場爆滿
信義房屋是台灣在日本少數設點的房仲業者。據業者指出，之前每個月安排二場日本投資說明會，每場約60人次，但2、3月以來每場都爆滿，連非假日也要加開投資說明會，且每場出席人次都超過120人次。每天接獲的詢問電話更爆增13倍，帶看民眾也多組團自行前來，光今年農曆九天春假期間，就有40多組台灣投資客專門赴日看屋買屋。
「日本信義不動產株式會社」是台灣信義房屋100%轉投資，位在新宿車站南方出口，2010年成立至今，業績直速飆升。去年一年光新宿這一個據點，獲利就成長了1.5倍。近期因看屋人潮和電話快速激增，已讓這個20人的東京據點忙得人仰馬翻，信義房屋計畫新增東京第二個據點，以因應愈來愈多的台灣赴日本買屋客。

台灣常見海外不動產投資國家比較表

項目/國家	馬來西亞 ( 吉隆坡 )	美 國 (紐 約)	日 本 (東 京)
持有權	永久持有	永久持有	永久持有
飛行時間	4:20	14:00	3:00
淨投報率	7~8%	6~5%	5~6%
持有稅	( 低 ) 門牌稅 地稅	( 高 ) 房產稅	( 高 ) 資產稅 都市計劃稅
物業管理	管理基金	管理基金	管理基金 修繕費用 物業管理
年增值率	10~15%	觀察	觀察
本國銀行貸款	可	可	不可

資料取得：http://www.cnyes.com/promoteweb/malaysia/p2.aspx

星馬合建高鐵連結首都 車程僅90分鐘 估帶動經濟發展及周邊房價

鉅亨網新聞中心

新加坡及馬來西亞政府 19 日共同宣布，將合作興建一條貫通新加坡至吉隆坡的高速鐵路，兩地車程可由原本的 6-7 小時，縮減為 90 分鐘，預計 2020 年通車。據馬來西亞交通部指出，一旦計劃落實，將可順利帶動周邊經濟發展。

這次的合作興建高鐵案，由大馬總理納吉布與新加坡總理李顯龍，在新加坡共同宣布。雙方預期此次戰略性發展，可大為改善兩國連繫，強化商務及民間往來，帶動旅遊經濟繁榮增長。

據新加坡《聯合晚報》報導，馬來西亞交通部長江作漢指出，初步規劃在馬來西亞沿途將停 5 站，分別是森州的芙蓉、甲州愛極樂、柔州的麻坡、峇株巴轄，以及依斯干達特區。他表示，高鐵計劃預計全長400公里，全程耗時約90分鐘。

江作漢解釋，馬新高鐵不會銜接雙軌火車，而是一個全新鐵道，但整體計畫還在研究中。不過，他預計馬新高鐵是採用地面軌道的方式，而不是地底隧道列車，以節省資金。由於目前僅為初步規劃，兩國還未討論到興建的資金。而這項計畫雖為兩國政府共同合作，但不排除邀請私人投資參與。

報導指出，馬來西亞期待藉由高鐵計畫，一方面解決兩國間日益增加的物流及人流，所形成的交通問題；更希望藉相關問題的解決，同時處理兩國的商貿問題，吸引新加坡企業投資，而帶動大馬的發展。只是目前這個計畫為聯合建設，牽涉單位甚廣，包括可行性、效益、風險、工程技術，乃至之後的關稅、檢疫等等問題，都有待協調解決。

新加坡《海峽時報》報導，此項高鐵計畫設在新加坡的終點站，目前仍未決定。據指出，終點應會設在大士或是兀蘭，其中又以大士的可能性較高。房地產經紀公司Chris International董事許家榮則認為，終站應會設在新加坡的北部。

過去，馬來西亞的楊忠禮機構（YTL）曾於 2006年提出兩地子彈火車計畫。據當時估計，計畫耗資 80 億令吉，並將火車行駛時間由目前的 7 個半小時，縮短為 90 分鐘。在這個計畫中，擬議車站是設在柔佛、馬六甲和森美蘭。

房地產人士預期，在高鐵計畫車站地點確立之後，該地段的房價將會上漲。

馬來西亞《星洲網》報導，在高鐵落成後，將全面改變馬、新人民的互動，也衝擊服務兩地的航空與長程巴士運輸，更有運輸業者感歎，現在只能「坐以待斃」。而也有分析師預估，一些提供全面航空服務的公司，如新加坡航空，未來恐被迫全面撤出這個市場。

報導指出，在 2008 年底隆航空服務全面開放後，經營新馬長途巴士服務的業者首當其衝，客流量普遍減少 1-2 成。受訪業者認為，一旦高鐵通車，生意可能進一步銳減超過 50%。

目前由新加坡搭乘長途巴士到吉隆坡，約需 5 個小時，快車的平均收費約 28-35 新元，豪華巴士約 50-60 元。星運旅遊執行董事葉礎升認為，高鐵的票價應不會便宜，估計至少 80-100 元，但仍會打擊客運業務。但實際的衝擊，還必須看高鐵的班次，如果一天只跑幾班，客運業者仍有喘息的空間。

伍星旅遊董事總經理林清泉指出，不管如何影響，這都是 7 年後的事，現在談還言之過早。他表示，一旦路線確定，客運業者仍可因應高鐵路線，進行變通。

淡馬錫理工學院工程學院講師何德安則認為，以歐洲的情況來看，高鐵及航空各有市場，不致帶來太大衝擊。但對消費者來說，肯定是個大好消息，一些商務客可能改搭高鐵，而航空及長途巴士，預估都會降價。

研究航空業走向的大華繼顯分析師阿吉（K.Ajith）預估，高鐵通車後，新航可能得停止經營新隆航線，屆時只剩成本較低的廉價航空，包括亞洲航空、捷星或虎航，可能繼續提供新加坡、吉隆坡載客，但也會減少航班。

東協淘金潮！基金+炒房，投資必知２大亮點

台幣900萬的吉隆坡精品公寓，台灣人搶著組團飛去買。東協股、債、匯均漲，今年基金仍看好，報酬率高達兩成，已取代歐美，變身投資新主流。

2013-03-06 天下雜誌 517期 作者：張翔一

春節假期，兩輛大型遊覽車，停靠在馬來西亞首府——吉隆坡著名的觀光地標：雙子星大樓。五十多名衣著光鮮的台灣旅客，卻不入內參觀，而是在當地律師、銀行專員陪同下，魚貫走入附近的建案樣品屋。
每戶室內實坪約二十五坪的精品公寓，含裝潢、家具與車位，總價一百萬馬來西亞令吉（約九六○萬台幣）。不少台灣客當場簽約，刷卡下訂。甚至一訂就是四、五戶。
「算一算每坪四十多萬台幣，在台灣只能買到新北市非精華區，在這裡卻可以買首都精華地段。不但有租金收入，未來增值潛力更高，」三十七歲的航空公司座艙長黃太太，和同在航空業的先生，已到馬來西亞考察三次。最後決定買下兩戶，要當「東協包租婆、包租公」。
同團的成員，還有退休教師、科技業主管，甚至包括不少現金滿滿的投資客。
日前，一名台北市議員詢問熟悉亞洲的友人，「你只要告訴我，泛亞鐵路建不建？」得到「建啊，有些路段都已通車了」的答案，她隔天便出席了吉隆坡團的說明會。
近一年來，隨著東協經濟大幅成長，像這樣從台灣飛往東協各國的「房市考察團」，正蔚為風潮。

萊坊：大馬富人投資首選房地產

【國外財經】2013-03-13  20:26:35

（中央社記者郭朝河吉隆坡13日專電）萊坊財富報告透露，去年馬來西亞「高資產淨值人士」（HNWI）最熱門的投資組合依序為房地產、現金與股票，今年仍延續去年謹慎態度，持續加碼在海外房地產。 全球著名獨立物業顧問公司萊坊財富報告（KnightFrank Wealth Report）指出，由於2012年全球經濟前景不明朗，全球高資產淨值人士都將財富集中投資在有形資產，特別是產業物業，以期達到保值增值作用，而大馬高資產淨值人士也不例外。 報告指出，大馬高資產淨值人士投資海外產業已日益普遍，並且多數投資在較熟悉或孩子求學的國家，例如英國倫敦及澳洲主要城市。 不過，大馬主要產業市場的前景仍然亮麗，特別是柔佛州新山依斯干達經濟特區的產業發展計畫，目前仍獲得鄰國新加坡投資者的青睞與推動，因此未來資產增值料會比首都吉隆坡來得更高。 報告補充，雖然大馬高資產淨值人士的2012年財富有增加，不過，他們普遍對2013年財富創造前景僅保持在「中和」的態度。 高資產淨值人士是擁有至少3000萬美元（約新台幣9億元）的個人富翁。

台灣房屋轉進大馬 彭培業開拓藍海商機

【聯合報／本報記者江碩涵】

台灣房屋進軍馬來西亞不到一年，就被選為百大品牌之一，台灣房屋首席總經理彭培業昨參加頒獎活動。 記者江碩涵／攝影

台灣房屋進軍馬來西亞不到1年，就被選為2013年馬來西亞百大品牌之一，也是唯一入選的外國品牌，背後推手就是台灣房屋首席總經理彭培業。
2008年之前，台灣房屋品牌還未誕生，前身「北區房屋」僅只是個桃園當地的區域房仲。但自從彭培業擔任專業經理人後，將仲介店改名為「台灣房屋」，努力擴大台灣房屋品牌走出桃園。
不過，這一年多來，彭培業「淡出市場」，不但很難找到他本人，他連自家活動也很少參與。結果答案揭曉，原來這一年，他將多數時間與心力拓展大馬的房市。
彭培業說，他已逐漸把發言、分析房地產趨勢等工作給專業人才；自己則忙於拓展海外事業，積極開拓兩岸、東協的房地產品牌知名度，有著更遠大的任務。
前年各大房仲紛紛前往日本開拓房地產事業時，台灣房屋卻選擇了不同的道路，反而考察起柬埔寨、越南、馬來西亞。彭培業說，大家都往北發展時，原本的商機也變成了紅海競爭；「台灣房屋」往南發展，不僅開創新的市場，更是藍海商機，走出了別人沒有走過的路。
彭培業說，他從桃園機場飛了3423公里，到達了遙遠的馬來西亞，「台灣房屋」不僅成為全馬來西亞唯一一間以「台灣」為名的公司，更將台灣精緻的仲介服務文化、銷售軟實力深度扎根到東協，他看到的是無限的商機。

 

東協淘金 台灣房屋馬國拓點

【聯合報／記者江碩涵／吉隆坡報導】 台灣本土房仲業者看好東協經貿熱潮，東南亞地區房價上漲，帶領台灣投資人前往東南亞房市淘金。
東協被稱為東亞地區投資後花園，自從中國大陸加入東協（ASEAN），東協成為全球第三大經濟共同體，內銷市場大、消費力增強。
台灣房屋位於馬來西亞吉隆坡的首家門市昨天開幕，是台灣第一家在東南亞拓點的房仲公司，目前代銷當地預售屋、建案，在台灣房屋大陸、台灣等店面銷售。台灣房屋去年售出馬來西亞850間房屋，多是吉隆坡中高級住宅。
台灣房屋國際資產中心媒體總監林廣彥表示，吉隆坡新成屋房價僅北市1/3，全新房屋每坪30萬至60萬元，且馬來西亞以實坪計算，因此室內坪數比台灣再多出3成，目前吉隆坡房價年漲幅約1成。
這幾年不少投資人轉往海外投資房地產，各大房仲業者也積極搶食海外市場。信義房屋在日本耕耘2年多，去年總銷金額新台幣25億元，年成長29%。永慶房屋去年上海已有39間店，年營收成長23%。
不過，投資海外不動產仍有風險。以馬來西亞為例，買屋後若3年內脫手，馬國政府將課資本利得稅15%，3至5年間脫手賣屋將被課資本利得稅10%，5年後脫手才不會被額外課稅。舉例來說，房屋買價1000萬元，2年內賣屋1200萬元，將被馬國政府課30萬元。
另外，境外所得資金回台後還會再被課稅，也有匯差風險，委託房仲管理租屋，則還要再額外負擔代管費約租金1成。