趁低利增貸房貸 所增利息不得列報扣除

中央社 台北4日電

央行4度降息，房貸利率持續探底，不少民眾透過轉貸爭取更優惠利率。國稅局提醒，民眾向其他銀行轉貸並同時增貸，但增貸增加的利息不得計入原來的購屋借款利息扣除額。

根據央行資料顯示，截至9月底止，五大行庫新承作房貸平均利率為1.669%，連15個月下跌並續創逾6年新低。國稅局發現，近來有不少民眾向原貸款銀行償還購屋借款，轉向其他金融機構辦理轉貸，同時增加貸款金額，且在申報綜所稅時，將房貸轉貸以及增貸所產生的利息，全數列報購屋借款利息扣除。

不過，國稅局認定，民眾增貸所增加的利息，並非原來購屋貸款衍生，依規定剔除民眾當年度增貸借款利息扣除額，並補徵稅款。

國稅局表示，以房屋貸款利息申報列舉扣除額，該貸款應以「購屋」為目的向金融機構貸款為限。因此，若因貸款銀行變動或換約者，僅得就原始購屋貸款未償還額度內支付的利息列報為限。

國稅局舉例，民眾向原貸款銀行償還購屋借款金額新台幣1000萬元，再向其他金融機構辦理轉貸、並增加貸款金額至1200萬元，其中新增200萬元金額，即非屬用於最初「購屋」的貸款，因此向其他金融機構辦理轉貸同時增貸後，原1000萬元貸款額度內所生利息支出，仍可申報列舉扣除額，另增額貸款200萬元所生利息支出，則不可列報。

國稅局呼籲納稅義務人，向金融機構辦理貸款或轉貸等業務，所取得的相關執據文件應妥善保存，之後徵納雙方如有發生爭議情事時，提出證明有助於釐清事實，以保障自身權益。

地價稅決策落差 人民欲哭無淚

聯合報 張國輝／社會工作者

地價稅大漲，各地哀鴻遍野。筆者自用住宅地價稅從去年六千多跳到九千多元，其他新開發的重劃地區更是驚人，超過百分百的比比皆是。

筆者親戚擁有一百六十坪農地，因區域內土地超半市地重劃，她不得不參加，重劃後分回八十坪建地，重劃後地價稅雖有優惠，還要繳二萬多元，今年漲為四萬多元，她接到稅單臉都綠了。

地價稅源於公告地價，有別於土地徵收或買賣時課徵土地增值稅的公告現值。公告現值每年調整一次，但每三年就現值部分再做一次調整，就是重新規定地價（公告地價）。調整公告現值，也可依市場交易情形向上或向下調整。這次地價稅大幅度調漲，顯然是地政單位單兵作業，未邀主計單位提供相關的物價數據，也未請建管單位提供最近幾年建案的申請情形，在沒有正確資訊下做出讓人民欲哭無淚的決策。

一位友人說，政府對股市都能訂出一定的漲跌幅，避免震盪太大傷了股民；地價不論公告現值或公告地價，都有長時間的觀察期，加上房地產交易採實價課稅，可以和公告地價脫勾。如半年前即有跡象顯示，新建案減少，房地產價格下滑，都發、金融、財稅單位的統計資料一目了然，如今竟然還能訂出超過百分之一百的公告地價，致有人投書訴苦「繳重稅或賣地，二選一？」顯然調漲地價稅已到了有人負擔不起的程度。

有人認為地價稅大漲，不是地政官員顢頇，就是政府藉機搶錢，但筆者寧可相信是政府部門間連繫不足產生的落差。希望政府仿照股市訂出一套公告地價的計算公式，避免重稅傷民。

認定稅改是加稅加打房 五成六民眾放棄購屋

經濟日報 記者游智文╱即時報導

一項民調指出，逾八成民眾認為，政府近來積極進行房產稅改，目的就是加稅和打房，而非只為居住正義，5成6購屋者因此放緩甚至放棄購屋。

此外由於非自用住宅地價稅今年飆漲，54%非自用屋主表示要調漲租金，23%則打算賣屋。

11月開徵的地價稅傳出暴漲訊息，引發爭議，屋比趨勢研究中心進行民調，對政府近來調高房產持有稅，認為是為了居住正義、調整房市結構，僅18%，八成二的民眾認為政府就是在「加稅+打房」。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，房價過高成為民怨之首，政府因此以居住正義為名，積極進行房產稅制改革，初期獲得不少民眾支持，但政府房市改革越來越激進，更似乎毫無止盡，民調顯示，民眾已由支持轉為恐慌，不知道接下來政府還要做什麼。

屋比另針對今年地價稅大漲，有意購屋民眾以及屋主分別進行調查，多達56%購屋民眾表示，將放緩甚至放棄購屋，名下有非自用住宅，面臨今年地價稅大漲，有54%屋主表示將「漲租」、23%將「賣屋」。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示，調查顯示購屋者及屋主明顯都受到地價稅大漲影響，這樣的狀況如果成真，年底房市買氣勢必再受衝擊，租金恐上揚、房市賣壓則會進一步加重。

詭異制度引爆地上權危機 交屋成大挑戰

【住展房屋網/台北報導】
全台屋主即將繳納地價稅，地價稅有感增加，不只是增加民眾的稅負而已，還可能引爆潛藏的地上權住宅危機。住展房屋網企研室指出，台灣不動產扭曲的制度，造成地上權住宅地租金繳得比自用地價稅還重，導致地上權房子預售時，即使賣得掉，蓋好後也可能落入難以成功交屋的窘境。 

住展房屋網企研室指出，由於地上權住宅須每年繳納地租金；而地租金是以公告地價為計算的稅基，其稅率比自用住宅地價稅率還高，簡直是世界奇景！ 

一般來說，購屋預算較足夠的民眾，都會買有土地所有權的一般住宅。若是預算較不足、又想買房子的民眾，較可能考慮購買沒有土地所有權的地上權（含使用權）住宅。 

地上權住宅因為沒有土地所有權，價格也比較便宜。但繳納的地租金，竟然比一般住宅繳納的地價稅還重，簡直令人匪夷所思。 

除此之外，繳納地租金的另一個問題，是由誰來繳？從法規上而言，土地地上權是設定給建商，建商應負起繳地租金的責任。若是不可分割貸款的所有權住宅，買方更無房屋所有權，按理房屋稅也應由建商來繳，而非買方繳。然而，建商通常會在買賣契約中，將繳納房屋稅、地租金的責任歸在買方，往後須由買方來繳。 

但若買方賴皮不繳怎麼辦？這時建商可就頭大了！因為走訴訟程序贏面低，可能就得自己吃下來；若是建商自己吃下買方未繳的稅金，數量一多，那恐怕難以負荷。 

先前因房屋稅與地租金負擔仍低，所以地上權、使用權住宅買方拒繳房屋稅、地租金的情況可能不多；但現在房屋稅與地租金都飆高，預料不願按時繳納、或不想繳納的買方恐因而增多。 

所以，未來地上權住宅即使能順利賣掉，也可能面臨交屋困難的問題。即便能夠成功交屋，建商能不能順利收齊房屋稅與地租金，都還要畫上一個大問號。地上權住宅的危機，恐怕只是方興未艾而已！

地價稅漲惹民怨 自用住宅申請期延長

【住展房屋網/台北報導】

為降低今年地價稅調整對一般民眾的衝擊，台中市政府稅務局日前函請中央放寬自用住宅用地的地價稅優惠稅率申請期限，獲中央採用。財政部已宣布原定9月22日截止的期限，將延後至11月30日，讓土地所有權人以千分之二優惠稅率課徵今年度地價稅；若已繳納地價稅者也可申請，經獲准後將主動退還溢繳差額，最少可節省4倍以上稅金。

台中市稅務局表示，因今年公告地價調整，市府於11月7日函請財政部放寬今年地價稅自用住宅用地優惠稅率申請期限，並於今年度適用優惠稅率；對此，財政部舉行記者會，正面回應市府要求。符合條件的土地所有權人至11月30日地價稅繳納期限前，可向稅務局各分局申請改按自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

該局指出，自用住宅用地是指土地所有權人本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業使用，且地上建物為土地所有權人或配偶、直系親屬所有為限。且其屬都市土地面積不得超過300平方公尺、非都市土地面積不得超過700平方公尺，且本人、配偶及未成年子女以一處為限。

【地產專欄】洪琬琪：拚當包租婆 單親媽逆轉勝！

Yahoo奇摩房地產編輯部

根據統計，台灣離婚率高居世界第3、亞洲第1，但失婚真的讓女性只能處於弱勢嗎？其實不然，就有女性離婚後反而海闊天空，甚至變身包租婆，財務更為自由，因此失婚絕不等於人生失敗組，就看當事人如何走出婚變困境，積極開創嶄新人生。

以2015年為例，共有5萬3千多對夫妻離婚，平均每天就有156.8對離婚。但隨著女性經濟自主權升高，離婚等於苦情女的狀況，已經愈來愈少見。現代女性擁有學歷高、收入高，更因心思細膩，讓女性理財上反而比男性更優勢！

失婚不氣餒 攢下2棟房

妮妮就是這樣令人心疼又佩服的失婚女，不堪回首的婚姻，讓妮妮吃盡苦頭，收入尚佳的她，婚後3年不僅日子過得捉襟見肘，還得忍受丈夫整天晚疑神疑鬼，與時不時的咆嘯怒罵，長期的精神虐待讓她終於痛下心求去，孑然一身的她，沒拿到半毛錢贍養費，握在手上的僅有2歲女兒的監護權。

在金融業工作的她，工作表現及收入頗為亮眼，看似堅強的外表下，很少人知道，她在離婚後，無娘家支援的情況下，僅僅靠著省吃儉用及專業的財務規劃，硬是1人攢下2棟房子，成為不折不扣的包租婆。

眼光精準大膽進場 身家倍增千萬

因為妮妮本身信用良好加上收入穩定，任職的公司又頗具規模，離婚後為了讓母女2人有個棲身之所，她跟銀行貸款700萬，加上積蓄，買了間800萬的小公寓落腳，除了1個房間自住，其餘房間就分租給女性上班族，幫忙分攤房貸。

為了讓之後的生活能舒適，妮妮決定再拚間電梯大樓的房子。有了目標，妮妮開始精準控制開支，每月扣除女兒的安親及學費，盡量存下1萬元做為購屋基金，再加上買房眼光精準，小公寓短短數年增值不少，看準南港的發展潛力，趁著金融海嘯之時大膽進場。

利用小公寓增貸，連同多年存下來的購屋基金及年終獎金，終於買進第2間電梯3房的新居。第1間起家厝的房貸則全由房租分攤，妮妮只需負擔第2間房子的房貸，就這樣失婚後的她，身家從零累積倍增達數千萬。

經濟自主才能自保

回首前塵，妮妮感慨地說，很多女生以為，結婚就是有張長期飯票，有些甚至辭去工作當起專職媽媽，也沒有自己買房或理財計劃，事實上這是很危險的。她建議女生婚後還是要繼續工作，才有經濟自主權，就算不幸失去依靠，也能迅速站穩腳步，幫自己及孩子爭取權益。

法定財產分配誤解 小心權益受損

現在法定財產制有不少人誤解，以為離婚時夫或妻的財產要分給對方一半，其實並不正確，事實上要扣除夫或妻因繼承或其他無償取得之財產與慰撫金，其他所有現存的婚後財產，扣除婚姻關係存續的債務後，雙方各自剩餘財產的差額再作平均分配，才是剩餘財產分配請求權，但通常都所剩不多，對於經濟能力較差的一方，十分沒有保障。

看到妮妮的例子，你是否覺得，逆境也可能是人生的轉機呢？

用契稅反推房屋稅？ 網友：好實用

【文/記者馮牧群】
房屋稅一旦調漲，不只房屋持有者受影響，連打算購屋的民眾也擔心起未來房屋稅是否過高，批踢踢實業坊上就有網友列出算式建議大家「看房時可以順便問契稅，反推將來房屋稅」，其他網友紛紛稱讚實用。

該名網友PO文提到，很多人不知道買房之前，房屋稅是可以從契稅推算出來的；契稅等於房屋現值乘以6%，而房屋稅等於房屋現值乘以稅率自住一般為1.2%，也就是說，去看新建案時，只要詢問銷售人員契稅稅額，直接除以5就可推算出明年應繳的房屋稅稅額。

該名網友舉例，日前他到高雄市鳳山區某新案看房，問到契稅需繳7萬多元，但銷售人員刻意不透露房屋稅稅額，推託須以個案視算，他立即算出房屋稅大約為1萬4千多元。屏除中古屋房屋稅普遍偏低，其實新建案的房屋稅與契稅都在大漲，只是一般自住客購屋頻率極少，不會特別去注意包含在交屋代辦費裡的契稅。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，該民眾的做法看來的確可行，一般住宅試算結果稅率都相去不遠，但他提醒，豪宅因會再加乘一次路段率，故不適用上述算式。

加稅確定！「遺產及贈與稅法」調整為三級累進稅率

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

為配合長期照顧服務的財源籌措，行政院會2016年10月20日通過財政部擬具的「遺產及贈與稅法」部分條文修正草案，將送請立法院審議。行政院長林全指出，「遺產及贈與稅法」修正草案是為配合長期照顧服務財源的籌措，請財政部與衛福部積極與立法院各黨團溝通，早日完成修法，充裕長照財源。

財政部表示，近年來國際間對於財富分配議題日益重視，實施遺贈稅制國家大多數採行累進稅率，我國現行採單一稅率10％，外界時有稅率偏低可能造成世代不公的議論。為發揮遺贈稅課徵對社會公平的正面意義，並配合「長期照顧服務法」部分條文修正草案指定以調增遺產稅及贈與稅稅率所增加的稅課收入作為長期照顧服務支應財源，及配合身心障礙者權利公約修正涉及歧視性文字，因此擬具「遺產及贈與稅法」部分條文修正草案。

「遺產及贈與稅法」草案修正要點如下：

1配合身心障礙者權益保障法之用語，將「殘障」文字修正為「身心障礙」。修正條文第12條之1

2為符合社會公平及避免產生稅負遽增情形，並配合長期照顧服務之財源籌措，將現行遺產稅及贈與稅稅率結構由單一稅率10％，調整為三級累進稅率10％、15％及20％，並增設各稅率之課稅級距金額。修正條文第13條及第19條

3為期適用明確，增訂依第13條及第19條調增稅率所增加之稅課收入，撥入依長期照顧服務法設置之特種基金，用於長期照顧服務支出，不適用財政收支劃分法之規定。修正條文第58條之2

北市稽查預售屋 赫見建商占便宜三手法

經濟日報 記者游智文╱即時報導

台北市政府稽查預售屋，發現建商以三大手法占便宜，其中以違約金訂死15%最普遍，其次是提早要民眾負擔水電瓦斯費，第三則是對延後交屋理由新增項目，逃避違約責任。

台北市地政局在9月29日至10月5日，稽查轄區10個預售案，查核項目包括買賣定型化契約、代銷經紀業務、預售屋廣告以及樣品屋合法性。

其中定型化契約違規最嚴重，共查核14個項目，10個案子或多或少都有缺失，沒有一個全數過關。有三項則擺明占消費者便宜。

第一是買賣契約中的違約處罰。依內政部規定，預售屋契約中的違約金，是建商和購屋人共同磋商，購屋人資金不夠，無法交屋，或認賠斷頭，上限是房地總價15%，但可以更低。

然而實際稽查結果，10個預售案都直接在違約金寫上最高的「15%」，根本不是磋商結果。

第二項是交屋水電負擔，依內政部規定，購屋人在交屋日後30日起，才需負擔水電、瓦斯基本費，但10個建案有一半5個建案在契約中規定，交屋日7日後或交屋日起，購屋人就得開始負擔水電費。

第三則是延遲交屋責任。依規定，建商無法如期交屋，只能有天災、或因法令規定兩個理由，如果違約，違約金則從總價最低15%罰起。查核結果，有7家建案在契約上增加延遲交屋理由，包括買方延遲繳付房屋款項，買方應負擔的稅費未繳等，用來規避違約責任。

台北市地政局科長沈瑞芬提醒，許多投資人喜歡買「預購單」，也就是紅單，然後轉賣賺差價，但依法令規定，紅單視同訂金，如果違約，仍需負擔違約責任。

退休理財 最想當包租公

 聯合晚報 記者游智文／台北報導

市調顯示，隨房價下修，房市投資人又躍躍欲試，以收租為主。中信房屋、永慶房產近日公布第4季房市趨勢調查，結果顯示，民眾投資收益型不動產意願明顯增加。

永慶房產調查網路會員，逾6成受訪者表示，有興趣投資收益型不動產當包租公或包租婆。問民眾退休養老的最佳理財項目，買房地產收租也名列第一，占比高達34%，第二名為股票，占比僅19%，其他依序為買基金或債券、定存等。

中信房屋宅指數調查民眾第3季理財方式，景氣低迷下，民眾理財轉向保守，定存、保險、不動產均增加，其中又以不動產理財從16%上升到18.8%，增加最明顯。

另外詢問民眾購屋總價預算變化，其中買給父母子女、投資賺差價的，購屋預算總價都下調200萬元以上。但對買房子來出租，購屋預算則是逆勢提升，從第2季的712萬元，第3季上升至753萬元。

買房收租，因是第二房或第三房，房貸成數會比較低，但民眾不介意，調查顯示，收取租金購屋人，平均自備款從250萬元，提高到409萬元。

永慶房產協理林泰隆表示，央行第3季理監事會雖未再降息，但接連四次降息，目前五大行庫平均購屋利率僅1.684%，對房貸族有益，但握有大筆資金的民眾卻十分苦惱。

他分析，若手頭有1000萬元閒置資金，存放定存，利率僅約1.1%左右（若定存500萬以上，則僅0.3%）；但若購買收益型不動產，在房價下修後，租金投報率多可達2.4%以上，比定存高出一倍以上。

林泰隆表示，利率低是民眾買房收租意願大幅提升一大主因，但市況顯示，民眾心動，但尚未行動，主要是目前仍持續看跌房價，多在等待確定落底後再進場，以免賺了租金，賠了房價。

中信房屋表示，房價持續下探，投報率較高的收益型不動產可望率先升溫，不過市調顯示，租屋市場需求和以往出現一些變化，過去套房出租最容易，但今年以來，則是以二、三房需求增溫明顯，研判許多小家庭以租代買有關，投資收租不動產，除了投報率之外，也要考慮房型。

根據永慶調查，目前民眾願意出手的收益型不動產，大多要3%以上，占比近6成；僅有一成左右，可考慮接受2%以內投報率產品。