房地產錢景佳

工商時報【記者呂清郎╱台北報導】

元月以來受希臘政治動盪、油價下跌、美歐製造業數據不如預期影響，全球股市紛紛出現震盪走勢，反觀全球不動產指數卻逆勢走揚，且過去一年漲勢遠優於股市，展現超漲抗跌優勢，投資專家表示，隨全球房市回溫與景氣動能好轉，加上不動產產業兼具成長與收益特性，預期2015年全球不動產仍將延續多頭氣勢。

以目前市面可供銷售的基金來說，台灣核備前五大境外環球房地產股票型基金都有不錯的表現，以過去一年績效而言，富蘭克林坦伯頓全球房地產基金漲幅約24.7％、表現領先，其次為荷寶環球地產股票基金上漲23.9％，1月來兩檔基金也有4％以上漲幅。

銀行理財中心主管分析，富蘭克林坦伯頓全球房地產基金績效突出的原因在於擁有經驗豐富的投資團隊，經理人於全球不動產市場深耕逾30年，經歷過市場各種起起伏伏，可說是識途老馬。

且經理人透過靈活的操作策略，掌握各種趨勢成形時所帶來的投資機會，加上基金布局全球化，可因應市場變化調整投資主題。

現階段富蘭克林坦伯頓全球房地產基金以經濟與房市復甦動能強勁的美國為核心、投資比重約5成，同時也加碼具政策利多及高股利優勢的歐亞國家。在次產業方面，隨著全球經濟升溫，投資團隊近年逐步提高可望優先受惠景氣復甦的商辦、工業、購物中心、旅遊休閒型不動產。且這檔基金採取攻守兼備的布局策略，在REITs及不動產類股投資比重約為3比1，能同時掌握REITs股利配發穩定性及不動產類股股價爆發力。

投資專家指出，展望2015年，全球經濟穩中求進、不動產企業獲利動能增溫，目前多數國家不動產基本面改善，商用不動產新增供給有限、需求溫和成長，加上歐日中央行持續擴大寬鬆政策可期，市場流動性充沛，有利不動產產業延續漲勢。

銀行財富管理中心主管認為，全球不動產屬性與其他股票資產具互補性，又能受惠景氣回揚，是投資人積極參與股市的另項選擇，而且透過布局全球房地產型基金不必押寶單一市場，即可輕鬆掌握美國實質復甦、不動產企業獲利改善、歐亞政策利多及高股利多元投資利基。

新北市首創簡易都更 30年老宅3案核准開工

作者： 段楚禎 | 卡優新聞網

　　沒有電梯、30以上的老房子須要都更，待建商有興趣進駐規畫設計，往往因為無法取得百分之百住戶同意、申請流程複雜而耗費時間。新北市府推動「簡易都更」，提供老屋更新的另一途徑，目前已有3案核准開工，讓高齡者也能期待擁有貼心好宅。

　　根據統計，新北市30年以上住宅戶數達56.9萬戶，占全市住宅總戶數37.9％。而都更在一般人印象中多為程序繁雜、時間冗長，加上新北市許多老舊社區存在建築物不耐震、消防安全堪慮、沒有人行道等問題，以及人口高齡化社會來臨，如何加速老舊建物重建，提升住宅環境動線流暢成為重要課題。

　　針對已整合全部所有權人百分之百同意，基地條件符合限住宅區、商業區，面積500平方公尺以上，30年以上合法建築基地面積+違章建物投影面積大於二分之一基地面積，即能申辦「簡易都更」。

　　新北市都市更新處長王玉芬表示，率全國之先依據土地使用分區規定推動的「簡易都更」，程序簡單又快速，結合「簡易都更」與「在地就養在宅老化」兩項政策，也協助開闢計畫道路、公園。除了以簡單快速的程序達到老屋重建，同時提供高齡長者舒適又安全的貼心好宅，達到宜居好環境。

　　目前已有3案核准開工，位於五股登林路上的第4案，也已取得建造執照，雖然是住宅區，但早期配合產業發展以工廠使用為主，隨著都市機能調整，透過簡易都更將改建為擁有66戶，地上14層、地下4層的住宅社區。並留設440平方公尺的小型鄰里公園，讓周邊居民增加休憩空間，還提供4公尺人行道、開闢8公尺計畫道路，使地區交通系統更為便利。

　　因簡易都更詢問增加，新北市府建置網路平台，提供簡易都更相關資訊，為了更貼近民眾需求，今(104)年起將辦理15人連署、專人免費到府說明的服務，預計3月起開始受理。

房產業：155萬戶空屋優貸青年

經濟日報 記者郭及天

向三首長提建言 自備款一成 利率1%內

二年內售屋課10%至15%資本利得稅

房仲、建商兩房地產大公會針對房地合一課稅議題拜訪行政院長毛治國、財政部長張盛和及內政部長陳威仁，並提出三大訴求，包括全台155萬戶空屋由政府專案融資，奢侈稅、房地合一課稅退場，且奢侈稅改以稅率10%至15%資本利得稅代替，及合宜住宅應以抽籤或排隊方式釋出，才有利年輕人買得起房子、輕稅簡政。

不動產仲介公會全聯會理事長林正雄、建商公會全聯會理事長吳寶田，以及兩大公會各都理事長，9日連袂拜訪毛治國、張盛和與陳威仁，針對房地合一實價課稅政策造成房產交易量大幅萎縮，向毛揆提出訴求。

毛揆表示，房地合一課稅傾向不會課重稅，一個月內會有較明確方向，並再廣邀業者研議。張盛和強調，房地合一課稅並非為了打房，也非為了填補財政赤字。

房地產業者並提出「三箭齊發」策略，取代「業者認為打過頭的打房政策」，特別是房地合一課稅政策。第一為針對目前全台155萬戶，由財政部統籌銀行、政府補貼的方式，提供「二低一高」的專案優惠貸款（一成低自備款、九成銀貸、1%以內的利率）。

第二為奢侈稅、房地合一課稅應盡快退場，林正雄表示，特別是奢侈稅已被多數有屋者認為是不合理的稅制，建議可將原有奢侈稅轉型為資本利得稅，即於二年內售屋者課徵10%至15%的資本利得稅。

第三為這次當選縣地方首長多有興建合宜住宅具體政策，一旦定案取得建照，以抽籤或排隊的方式，可以消除青年對購屋疑慮。

經濟日報提供

林正雄：重稅打房打過頭

房地合一課稅政策走向，將牽動未來房市走勢發展，不動產仲介公會全聯會理事長林正雄表示，去年底國民黨敗選的主因，並不在於誤判年輕人投反對票的局勢，而是800多萬個對不動產稅改及社會對12年國教不信任。

他並認為，全民增稅讓民眾有所擔憂，沒有執政黨可在重稅下可繼續執政。

林正雄表示，政府打房確實打過頭，去年全台買賣移轉件數只有不到32萬戶，預售案來客數減少三成、銷售期增加三成，很多案子甚至一周都賣不到一戶，業者因應銷售成本提高，都作好長銷的打算，市場急凍，主要原因就是受到全民對重稅有所擔憂和疑慮的影響。

林正雄指出，中國大陸有8%的經濟成長率，也是用調控的方式打房，台灣的經濟成長率只有2%至3%，是否具有增重稅打房的本錢？值得思考。

而全台每年就是有固定30餘萬戶的基本購屋需求，全台每年有五、六兆的房產交易規模，地方與中央拼命增稅，房屋稅、地價稅、營業稅、營所稅都提高，甚至台北還有豪宅需課400萬元的契稅，房屋售價勢必轉嫁，對於平抑房價並無助益。

政院：廣納外界意見

國發會周四（15）日將向行政院「國家資通訊發展推動小組」（NICI）會議，呈報「資訊長二級制」規劃。未來各部會將設置「資訊長」，由次長擔任，協助政院推動政府資訊公開（open data）及落實資通安全。

毛內閣上台後，相當重視透過open data來「開放政府」，並鼓勵民間產業做各種加值應用。依照國發會規劃，未來各部會不僅要指定督導資訊處的次長擔任「資訊長」，資訊長旗下還要成立諮詢委員會，避免公務員便宜行事，在一個處或局，甚至是科長層級，就輕易駁回民眾對政府開放資料的訴求。副閣揆張善政上周出席open data活動時也形容，open data就是要把政府資料，讓民眾可一覽無遺。

六都房價 淪為重災區

聯合晚報 記者游智文／台北報導

六都去年全年房屋買賣移轉件數本周出爐，房仲業盤點六都「重災區」，北市內湖區最慘，交易量萎縮近四成；新北市則以新店減幅37.2%最重。

至於表現相對抗跌的，分別是桃園市八德區，以及高雄市鳳山區，兩個行政區過去一年不但沒有交易量沒有衰退，還都有9%左右的成長。

六都本周公布去年12月買賣移轉件數，雖然較11月都有一些回升，但合計2014全年，交易量都慘不忍睹。

和2013年比較，交易量衰退最多的是新北市，減幅近二成五，台北市18.9%居次，其他都會區也都有一成以上減幅。

聯合晚報提供

若與各年相較，雙北市交易量創23年來新低，桃園市則是自98年以來最低，台中市是九年來最低，台南市則是92年來新低紀錄，高雄市為近三年來交易量最低的一年。

進一步觀察六都中各行政區「重災區」及「抗跌區」，在台北市，內湖區量縮39.4%最多，也居六都之冠。南港區減少4%，則是去年北市交易最穩定的區塊。

新北市交易量前13大行政區中，以新店區衰退37%最多，而表現相對持穩的則是永和僅減少15%。

桃園市部份，以新屋區減少35%最多，八德區則是不減反增，成長9.1%；永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，八德主要有重劃區、比價效應加持，交易量因而逆勢成長。

中南部地區，台中市以東區衰退最多，但大里區則逆勢上揚7%，台南市減少最多為安南區，高雄市主要房市區中，前鎮區衰退32%最多，鳳山區則是成長9%。

黃舒衛表示，觀察上述六都行政區交易量可發現，交易量衰退幅度較小甚至逆勢成長的行政區，大多有捷運、高鐵或是快速道路開通等利多，顯示交通仍是房市表現主要關鍵。

北市豪宅房屋稅 恐繳百萬元

經濟日報 記者／郭及天

台北市近二年來透過四大策略，針對重點精華區豪宅的房屋稅基及稅率調整，提高持有成本。據試算，若持有逾三戶房屋的豪宅客適用3.6%稅率，台北市新落成豪宅普遍每年需繳逾百萬元房屋稅，興建中的超豪宅「陶朱隱園」、「信義聯勤」完工後首年房屋稅，每戶最高分別達724萬、436萬元。

雖房地合一課稅將提高房屋「交易成本」的議題持續發燒，大幅壓抑豪宅買氣，但屬「持有成本」的房屋稅提高，亦極為可觀。

房仲業者以信義計畫區超豪宅「陶朱隱園」標準單價每平方公尺1萬8,650元、路段率290%、持有人擁有三戶以上不動產試算，未來完工交屋年每戶房屋稅恐逾700萬元；近期陸續交屋的豪宅如「松疆」、「國泰天母」等每戶房屋稅亦逾百餘萬元。

房屋稅計算是由包括標準單價、折舊率、路段率與面積所組成的房屋評定現值，乘上稅率得出。近年來，台北市府陸續以「調高新屋構造標準單價」、「修正高級住宅認定標準（豪宅稅）」、「調整99條路段率」、「擬訂非自用房屋差別稅率」等方式，大幅提高持有稅。

房地產業者指出，明顯策略性鎖定精華路段、新成屋豪宅與囤屋非自用的高資產族群，提高持有成本。

以調高新屋構造標準單價來觀察，並以21層鋼骨結構住宅大樓為例，2014年7月後取得使用執照的房屋構造標準單價由每平方公尺7,800元，提高至1萬8,650元，整體平均增加1.6倍；而符合豪宅稅標準，被認定為「高級住宅」房屋評定現值亦需加乘一次「1+路段率」。

此外，過去住宅均依房屋評定現值的1.2%稅率課房屋稅，也依所有權人持有戶數二戶及三戶以上，稅率提高至2.4%及3.6%。

房仲業者指出，房屋稅針對精華路段新豪宅加稅，但多因持有多戶、被認定為「高級住宅」增加幅度最大，對於沒有被認定為「高級住宅」的一般住宅、 持有一戶作為自用，房屋稅額增加幅度，仍算有限。

資料來源：採訪整理 經濟日報提供

房屋稅實施差別稅率 變更使用30日內申請

作者： 段楚禎 | 卡優新聞網

        台北市房屋稅正式實施差別稅率，納稅人最多有3戶自住房屋以1.2%稅率課徵房屋稅，其餘非自住房屋稅率最低2.4%、最高3.6%。稅捐處提醒，如有房屋改為自住使用，變更30日內須向屋所在地稅捐分處提出申請，才能減輕稅賦負擔。

　　為了抑制投資客囤屋炒房，房屋稅徵收自治條例規範，全國最多3戶住家用房屋按1.2%稅率課徵房屋稅後，其餘房屋即屬非自住房屋。今(104)年5月開徵的房屋稅，納稅人在台北市持有2戶以下，每戶按2.4％稅率課徵房屋稅，持有3戶以上每戶房屋稅率3.6％。

　　台北市稅捐處表示，為維護納稅人權益，已於去(103)年8月8日，針對持有多戶住家用房屋的納稅人，寄發自住房屋擇定通知函。多數納稅人均已如期勾選回覆，未回覆或未勾選者，已於12月26日發函通知其房屋將按非自住的住家用稅率課徵房屋稅。

　　以王先生持有台北市A、B、C共3戶住家用房屋為例，A、B兩戶符合自住房屋要件且申請核准後，房屋稅率為1.2%，另C屋1戶屬非自住房屋，則適用稅率2.4%課徵房屋稅。

　　王先生如果在今年3月1日新購D、E兩屋，出租供他人作住家使用，因房屋稅是按月課徵，所以自3月起王先生因持有非自住房屋戶數合計增加至3戶，則C、D、E均適用稅率3.6%課徵房屋稅。若王先生於5月1日將C屋賣出，則因持有非自住房屋戶數減為2戶，則D、E兩房屋自5月起均適用稅率2.4%課徵房屋稅。

　　稅捐處提醒，非自住房屋稅額較自住房屋增加1倍至2倍，房屋如改供自住使用，須於變更日起30日內，向房屋所在地稅捐分處申請房屋使用情形變更，才能減少房屋稅負擔。

去年房子好不好賣 關鍵在交通

中國時報【王玉樹╱台北報導】

「交通」是決定房子好不好賣的關鍵！房仲業者對六都各行政區2013~2014年交易量比較，顯示台北市南港區、新北市永和區、桃園八德區、台中北區、台南安平區與高雄鳳山區，是6都去年交易量表現最穩定的行政區。房仲業者指，影響穩定的關鍵點就是交通建設。

整體而言，總計2014年六都建物買賣移轉棟數都呈現衰退趨勢，雙北市交易量3.2萬棟與6萬餘棟都是近23年來新低紀錄。衰退最少的是台中市，約有10.8％。

永慶房產集團研發中心指出，去年南港交易量比2013年減少4.1％、永和區減少15.3％、八德增加9.1％、北區減12.8％、安平區減3.3％，減幅相對較小，鳳山更不減反增。可看出這幾個行政區有的即便交易量下修，仍是受衝擊最少區域。

有穩定區，自然就有風險較高的區域，永慶房產研發中心經理黃舒衛說，台北以內湖區量縮39.4％、新北新店區量縮37.2％，為兩都交易萎縮最多地區。他強調說，觀察六都2014年全年交易量的增減可發現，「交通建設」拉抬房市表現的情況相當明顯。這些交易量衰退幅度較小甚至逆勢成長的行政區，大多是有捷運、高鐵或是快速道路開通等利多加持，才能在房市冷颼颼中，不受太大衝擊。

台北調高非自住房屋稅率

【記者吳雲英／台北報導】 | 台灣新生報

持有台北市房屋的納稅人要注意了，台北市已修正公布該市房屋稅徵收自治條例，提高非自住的住家用房屋稅率，依納稅人持有該市非自住房屋戶數多寡，採差別稅率，最低二點四%，最高三點六%，並適用於今（一○四）年五月開徵的房屋稅。

為維護納稅人權益，台北市稅捐處於一○三年八月八日針對持有該市多戶住家用房屋的納稅人寄發自住房屋擇定通知函，多數納稅人均已如期勾選回覆，至於未回覆或未勾選者，該處已於一○三年十二月二十六日發函通知納稅人其房屋將按非自住的住家用稅率課徵房屋稅，近日來陸續接到納稅人詢問稅率變動的相關規定，該處表示，住家用房屋於扣除全國最多三戶的自住房屋按一點二%稅率課徵房屋稅後，其餘房屋即屬非自住房屋，凡納稅人在台北市持有二戶以下非自住房屋者，其每戶房屋均按二點四％稅率課徵房屋稅；持有三戶以上非自住房屋者，每戶房屋均按三點六％稅率課徵房屋稅。

財長：房地合一稅 拚明年上路

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

房地合一課稅修法進度備受外界關注，財政部長張盛和昨（6）日表示，財政部為推動修法所做的民調結果下周出爐，近期將接見巢運等稅改團體，將以民意為後盾，預計農曆年後向行政院正式提出方案，力拚立院下會期完成修法、明年1月1日上路實施，「將是最理想的狀況」。

張盛和接受英國媒體訪問時指出，為維護居住正義，台灣自2011年起實施特種貨物及勞務稅，未來也將推動以實際交易價格與成本，計算實際資本利得的房地合一課稅制度，預計今年2月提出草案、推動修法。

張盛和昨天在財政部表示，經過多次對外溝通，各方對房地合一課稅的看法，目前有七、八個版本，將在廣聽各界意見之後，逐漸調整步伐，預計農曆春節後向行政院提出正式的修正草案，下會期就能向立法院報告，若行政院、立委和社會大眾都能接受此方案，最快明年元旦就能正式上路。

張盛和表示，改革要一步到位很難，所以需要堅強的民意作為後盾，包括進行大規模民調，結果將於下周出爐，另外不動產業界及稅改團體，也有不同建議，財政部均將綜合考量，力求推出大多數人都能接受的課稅方案。

根據財政部先前規劃，房地合一稅制將以實際資本利得來課稅，初步將採累進稅率、分離課稅，稅率則比照個人綜合所得稅，分為6個課稅級距累進課徵，稅率最高將達45％。

為降低稅改衝擊，財政部也規劃長期持有、自用住宅等租稅優惠。除自用住宅1戶免稅之外，對於持有2年以上的房地，將分年設定減徵率來減稅，最高可減徵所得的75％；另外，房地合一稅上路後，不動產奢侈稅擬予停徵，以免稅負過重。

張盛和強調，房地合一課稅制度是中華民國稅改史上的頭一遭，必須審慎以對，並在對的時機推出，才可望一舉成功。他坦言，回溯過去二、三十年的稅改之路，包括證所稅、土增稅實價課稅等改革，一旦修法失敗，稅改將因此延宕數十年，他不想重蹈覆轍。

張盛和表示，房地合一稅制不是要讓不動產市場一蹶不振，但也不能讓不動產所得完全課不到稅，因此他還是堅持推動，希望可以在其任期內就能通過、且上路實施。

房地合一稅制 張盛和：聽意見與立院溝通

（中央社記者韋樞台北7日電）

房地合一稅制是否今年通過，2016年起實施？財政部長張盛和說，正在聽取外界意見，並規畫方案中，一切按步調進行，最後仍要視立法院能否支持。

張盛和今天赴立法院專案報告「金融體系聯貸運作情況」。他回答媒體，房地合一稅制就是照方向、步調穩健走下去，房地合一稅改正在規畫可行方案，也在聽外界的聲音。

他說，財政部正聽取不動產界的聲音，不動產情勢也在觀察，這不是信心的問題，而是要規畫出大家能接受的方案，也不要影響業者太多。

房地產界反彈不小，張盛和強調，方案未出就是要聽取意見，今年能否推出也要持續和各界溝通，就是要聽意見，至於預估政策上路的時間，要看立法院能不能支持，所有法案不通過立法院這一關，一切都是空談。