國稅局大查稅 鎖定不動產

中國時報【吳泓勳╱台北報導】

國稅局展開下半年大查稅。國稅局官員表示，所得稅申報完「比較有手騰出來」，下半年可以對逃漏稅加強追稅力道。據國稅局規畫，追稅大戶主要仍鎖定不動產項目，包含黃金店面、合建分售、人頭交易等可疑案件，嚴查明顯不正常的店面收入；另外對醫美、植牙業者與大賺陸客觀光財業者的營業稅、所得稅等，查稅力道也不會放鬆。

五區國稅局在每年初，都會擬定當年度的重點查稅項目，北區國稅局官員指出，今年查稅重點主要分為三塊，不動產交易的各種逃漏稅手法仍是重點查稅項目。

官員指出，各區國稅局都會對轄區內可疑案件選案查核。舉例來說，常看到地主與建商採「合建分售」方式合作，但實際上，有些建商是跟熟悉的地主甚至是人頭地主講好，規避實際上是建商自地自建的收入稅負。

人頭地主賣土地也會被視同營業行為，有獲利的話，也會按照股東個人營利所得，課徵綜合所得稅。對個人售屋達6戶以上的買賣紀錄，稽徵機關也會檢視有沒有登記為營業單位，以免逃漏營業稅。

另外對黃金店面，國稅局高層也說，目前會蒐集轄區內精華地區的店面資料，跟過去的租金均價比對，也會參考附近商辦的租金價格，如果申報來的收入有明顯落差就會追查。

除了不動產之外，國稅局官員指出，今年醫美、植牙業者也上榜，因為平常追查不容易，很容易出現不誠實開發票問題。這部分將透過追蹤植牙器材、醫美材料的進出貨來比對「例如進貨100顆假牙，為什麼只申報50顆假牙的製造紀錄，就明顯有問題」。

此外，陸客觀光潮也衍生國內對陸客團一條龍的經營手法，國稅局也會用派員駐點，針對著名的精品店、遊覽車、飯店餐廳等店家，「眼睜睜」看著有沒有乖乖開發票，杜絕逃漏營業稅與營所稅。

廣建社會住宅 勝過每月租金補貼

【住展房屋網/台北報導】近月以來，雙北市市長候選人紛紛提出住宅政策，這類政策可概分為兩大類：一種是每月房租租金補貼，另一種則是興建大量的社會住宅。住展企研室認為，若站在長久循環利用的角度來看，廣建社會住宅政策較為可行，長期成本更低，也有利於住宅政策的健全化。 

若是發給租屋族每月租金補貼，以台北市來說，每戶補貼5千元、共17萬戶租屋族來算，每年至少要花100億元以上。假設補貼對象是全體、無差別式補貼，恐怕會再衍生一個問題，就是作假浮報租賃契約，以詐領補貼，最後補貼金額可能還會往上墊高。 

此外，租金補貼還有一個盲點，便是仍有許多房東不願讓租屋族申請補貼，因為一旦租客申請補貼，房東就難逃被查稅；所以有不少房東寧願不租，也不願意讓租客申請補貼。如果這類情事不解決，許多有需求的弱勢租屋族，反而無法受惠而乾瞪眼。 

全面發送租金補貼的另一弊病，是租屋族會變多、公部門租金預算會倍增，並推升租金水準。但最重要的是，每年發出去的租金補貼，循環利用可能性等於零，等同於打水漂。 

但廣建社會住宅則不同，雖然蓋5萬戶估計要花一千億，乍看之下比每年租金補貼支出多了十倍，但十年後，社會住宅仍可繼續出租、重覆利用，除了支出修繕與管理的花費，土地與房子仍屬於市府；相對的，全面補助租金，實施十年後同樣花一千億，但一千億全跑進「包租公」、「包租婆」口袋裡，完全有去無回。 

若再把時間拉長到二十年，社會住宅還是可出租，成本仍是一千億，至於維修與物管費用，可從收取的租金中扣除，應該不會增加多少維護成本；但租金補貼則不同，二十年下來要花掉二千億，兩相比較，勝負立判。 

住展企研室指出，社會住宅起源於西歐，現已廣被全球各國所接受並實施，就連亞洲地區的日本、韓國都已大量興建。社會住宅的優點，是提供低廉的租金，給弱勢租屋族承租，且可以重覆循環利用，長年下來，政府所花費的成本絕對比補貼租金還低。 

然而，社會住宅並非沒有缺點，最大的癥結就在於「物業管理」與「回收機制」。所幸，現在台北市政府曾到歐洲考察社會住宅，將管理模式套用在現有的公營住宅中，成效相當不錯，尚不至於變成大眾所擔憂的「貧民窟」或治安問題。 

至於回收機制，住展企研室建議，在社會住宅上路前，必須立法、並建制一套標準流程，以防有民眾以弱勢為藉口成為「屋霸」，占據租屋不還，例如香港就規定公租屋限租5年，5年一到就必須搬離，讓候租的弱勢民眾有機會入住，而這或許是我國該考量的方向之一。

台灣人太好騙？四年住宅政策原地踏步

【住展房屋網/台北報導】自從各陣營確定台北市長人選以來，候選人各自提出居住正義、住宅政策爭取選民認同；想當然爾，候選人當然各自吹捧自己的理念，反指其他人政策不切實際。在關注政見之餘，我們更該省思的是，自99年五都大選各方陣營提出社會住宅政策以來，幾乎沒有實績，以致於四年後類似政策又被提為政見。 

住展企研室指出，99年五都首次改選市長，當時台北市長候選人郝龍斌就已提出社會住宅方案，誇口說要以蓋4,5000戶社會住宅為目標，以降低市民居住負擔。結果過了四年後，無黨籍市長候選人柯文哲又提出大同小異的政策，唯社會住宅興建數量提高到5萬戶。 

我們想問的是，這四年台北市居住政策改變了什麼？居住政策又實現了什麼？為什麼四年來社會住宅政見幾乎停滯，以致於四年後，興建社會住宅又成了眾所矚目的政見？ 

這一切的其中關鍵，當然是現任市長郝龍斌社會住宅政見跳票所導致；但弔詭的是，您幾乎聽不到檢討社會住宅政見跳票的聲音，而媒體的檢視的焦點卻放在市長候選人的政見上，難道是台灣人太健忘？還是太好騙？ 

事實上，不光是郝市長的社會住宅政見跳票，就連馬總統與江揆的社會住宅承諾也從未實現。在99年當年，馬總統在接見社會住宅推動聯盟時，立刻承諾要在大台北廣建社會住宅，並要求行政院長江宜樺研議興建；江宜樺當年召開跨部會會議，提出數塊國有地興建社會住宅方案，也承諾會儘速興建。 

可四年過去了，中央的社會住宅是零，台北市的社會住宅也趨近於零；奇特的是，這些當年信誓旦旦的承諾，四年來一事無成，卻少有媒體關注、討論，亦少有民眾感到憤慨，官員自然是高枕無憂。 

或許，民眾不憤慨的原因，是對於政治感到失望與無奈，才會對跳票的政見無感。然而，就在這種無感的氛圍中，台灣的住宅政策別說完全趕不上歐、美，就連對岸的中國大陸、香港住宅政策都已經比台灣周延，情勢如此，又該怪誰呢？

打到痛處！金管會打房命中要害

【住展房屋網/台北報導】繼財政部、央行之後，金管會再宣布打房新措施，除限制每人自用住宅貸款「一生一次」，並提高銀行方非自用住宅貸款的風險係數。住展企研室認為，金管會此次打房措施，比財政部與央行來得重，也確實打到要害。 

據金管會表示，未來銀行承貸時，名下無自用住宅、且第一次申請自用住宅貸款者，才能適用45%的風險權數；金管會也將修正行政規定，更嚴格定義「第2戶房貸」的範疇，未來只要是銀行列為「第2戶房貸」的放款，以及修繕裝潢貸款，風險權數都將以100%計算。 

住展企研室指出，過去公股行庫配合央行打房政策，緊縮房貸業務量，並提縮減房貸成數、提高房貸利率，然而公股行庫受限，民間金融機構卻樂得撿拾這塊大餅，投資者仍然容易借到錢，因此打房效果相當有限。 

但金管會做法卻直接切入要害，要求使用自用住宅貸款者，只限「一生一次」，投資人沒辦法像過去一樣，用人頭戶來重覆申請自用住宅優惠貸款；即使要收買沒買過房子的人頭戶，不僅相對不易，而價格可能更貴。 

其次，金管會要求銀行若核准非自用住宅房貸、修繕等類貸款，風險權數一律上調至100%，意謂著銀行只要貸出一千萬，就要全額提列一千萬；這麼一來，銀行貸款給投資客的意願就會下降，即使願意放貸給投資客，在放貸成本大幅拉升的情況下，房貸利率必然會提高，投資客的買房成本就會隨之上升。 

金管會所公布的新措施，涵蓋公股與民營金融機構，直接堵住資金源頭，殺傷力比央行管制措施來得大，未來投資客取得資金相對不易，投資氣焰應會明顯減少。 

然而，隸屬於農金局管轄的農、漁會信用部，金管會是鞭長莫及，若農金局不跟進，未來投資客轉向農、漁會信用部申貸的比例會越來越高，這點值得官員提先戒備。

自建屋出售 免課奢侈稅

經濟日報 記者／吳佳蓉

民眾購地後自行建屋再出售，即使持有時間未滿二年，只要是首次移轉，即符合免課徵特銷稅條件；但依規定銷售時須辦理營業登記，並繳納營業稅及營所稅，若未辦理，除須補稅，最高可處五倍以下罰鍰。

高雄國稅局鳳山分局近日來接到來電民眾訊問，個人購買土地後在上面興建房屋，並於房屋蓋好後出售，但銷售時持有土地時間未滿二年，這樣是不是得繳納特種貨物及勞務稅。

鳳山分局解釋，以自有土地興建房屋，房屋建成後第一次向地政機關辦理移轉登記，屬於特銷稅的免稅範圍；但之後若再以自有土地建屋銷售，只要時間未滿二年，就得繳納特銷稅。

但鳳山分局強調，依據財政部函釋規定，民眾只要買入土地自行建屋，售出時就一定得辦理營業登記，並繳納營業稅及營所稅；唯一例外情形只有，民眾拆除改建持有一年以上自住房屋，出售時可免辦營業登記，而是就其售屋所得申報綜所稅。

若未依規定於售屋時辦理營業登記，除將遭稅局就銷售價格補5%營業稅，也將被處最高五倍以下罰鍰。

囤屋稅怎麼省？四戶以上 挑貴的當自住 僅課1.2%

東森新聞

有4戶以上的多屋族要注意了！ 財政部賦稅署在近期，對4戶以上的囤屋族寄出自住屋明細表，簡單來說，就是民眾可以自行決定，其中哪3戶房屋適用自住屋優惠稅率1.2%。估計有13.8萬人受影響，要怎麼做最省，來看我們分析報導。

多屋族看過來，現在財政部發出這張通知書，教你如何節稅。這張就叫「住家用房屋明細回覆單」，財政部在8月中前陸續寄到多屋族手上，怎麼省很簡單。房仲業者陳泰源：「房價最便宜的那一個，你就不要把它設為自用，你就調高它的稅率到3倍都無所謂，因為他是最便宜的。」

簡單來說，你在台北有4戶房，分別在大安、信義、萬華、文山，只要把前3貴列成自住，就還是課最低稅率1.2%，第4戶文山區房才需課2.4%的非自住稅率。

省稅還有第二招，假設你的房子分佈在不同縣市，台北有3戶、桃園有1戶，只要把台北房通通列為自住，那你的非自住稅率就以桃園1.5%來算，比台北2.4%起跳還低。

估計全台70萬棟房13.8萬人會收到通知單，但如果沒在2個月期限內填完，回函給稅捐機關，一律從高課稅最高課到3.6%。不過節稅原則通通要符合「自住標準」，像是不能出租、必須有子女、配偶實際居住事實，否則一旦被抓到將補稅帶罰，因小失大。

建商出招 不滿意原價買回

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

全台灣最大的房地產集團寶佳機構，在房市爆量搶錢的市況中開出第一槍！寶佳「佳泰世界城」祭出「不滿意保證原價買回」、以每坪18.8萬元的超低價攻勢吸客，創下金融海嘯之後的首例，震撼市場。

寶佳機構旗下的佳泰建設，最近在桃園青埔推出「佳泰世界城」一案，在青埔一片觀望氣氛、個案廝殺之際，祭出「不滿意保證原價買回」；四樓廣告戶更祭出「限時特惠專案」每坪壓到18.8萬元，較開價平均每坪23∼25萬元便宜許多，可望殺出重圍。

「佳泰世界城」現場專案表示，目前每周來人組數維持在20幾組，最高還到30~40組，雖然每坪18.8萬元是四樓廣告戶價格，但是此專案的重點是「原價買回」；因為寶佳機構認為年底選舉後的2015年買氣會恢復，加上機場捷運遲早通車、桃園Outlet也會在明年開幕營運，桃園許多潛力和優勢，實現只是早晚問題，因此寶佳有信心桃園房價後市。

寶佳「佳泰世界城」也是繼2008年皇翔建設林森北路「皇翔RICH」在房市一片冷清中，破天荒推出「原價買回」專案之後，首見的「原價買回」手法。

在房價看回不回、政策打房不鬆手之際，建商和代銷的促銷新案，手法又有翻新。除寶佳外，桃園有些業者甚至祭出「直銷」手法，銷售人員直接到菜市場尋找菜籃族攬客，帶進接待中心來賞屋；有些業者則拉高表價、再讓客戶殺價到爽；也有業者提供結構工程零付款。

淡江大學教授莊孟翰分析，上述窮則變、變則通的促銷手法，也顯示房市買氣面臨強弩之末，尤其部分賣壓較沈重的區域市場。不過，這也表示，建商敢祭出「不滿意保證原價買回」的特惠專案，主要也是看多後市心態濃厚。

至於房價是否在賣壓提高之際，面臨鬆動？住展雜誌主編施詢傑表示，寸土寸金的台北市未必，但局部供給量大區域、或銷售期拉長的舊案，就有可能房價鬆動或明升暗降。

打擊囤房 自用住宅貸款認定趨嚴

〔自由時報記者王孟倫／台北報導〕

金管會昨表示，現行的「自用住宅」貸款採取「一人一宅」，適用45％的風險權數，若第2間的貸款風險權數為100%；金管會強調，為強化控管自用住宅貸款認定程序，昨修正相關規定措施，除了現有財產總歸戶外，貸款銀行還需加上聯徵中心資料查詢。

「自用住宅貸款」係指具有完全行為能力之本國人，目前在國內確無自用住宅，為購置自住使用之住宅所為之貸款。

金管會銀行局副局長邱淑貞表示，依「銀行自有資本與風險性資產計算方法說明及表格」規定，借款人以購置住宅或房屋裝修為目的之住宅擔保貸款，自用住宅貸款適用45％風險權數，若非自用住宅貸款則適用100%風險權數。對銀行來說，風險權數愈高，要增提的準備金壓力就愈大。

邱淑貞表示，過去自用住宅貸款以「一人一宅」為原則，銀行過去僅以稅捐機關之財產總歸戶資料，進行認定，未來新修正規定，還必須加入聯徵中心查詢資料，為強化認定程序。

換言之，若財產總歸戶資料顯示借款人名下已有房屋，新承作之住宅貸款應適用100％風險權數，以達到跨行之勾稽確認。

不過，邱淑貞也指出，如果借款人能出具、已有之房屋並非自住使用之證明，且經銀行查詢聯徵中心資料顯示借款人名下無自用住宅貸款，這時候，新承作之「住宅貸款」始能適用45％風險權數！

根據金管會最新統計，2011年度不動產貸款集中度偏高之控管銀行，共計17家，但今年已經下降為7家；今年5月底，上述17家控管銀行不動產貸款餘額（購置住宅加計修繕貸款及建築貸款），已較2010年底減少1429億元。

政策利率選舉 房市 3變數

（中央社記者韋樞台北17日電）

在政府不斷打房下，住展雜誌統計，今年上半年北台灣房市爆出新台幣6000億元的推案量；分析原因主要和打房政策、年底選舉膠著、擔心利率下半年走揚有關。

住展雜誌統計，今年上半年北台灣累計推案量達5915.39億元，逼近6000億元大量，較去年同期減少621.3億元，降幅約9.5%；若與100、101年同期相較，仍大增千億餘元，更比前3年同期均量多出約790億元，顯示今年上半年推案量仍處高檔水位。

住展雜誌表示，第2季政策打房加壓、市場買氣平淡，但多數業者仍堅守價格，以致北台灣各縣市新成屋、預售屋平均單價再創歷史新高。台北市每坪89.8萬元，較102年底上漲6.9%；新北市衝到42.2萬元，較102年年底上揚6.03%；基隆市漲幅最高，達12.79%，漲幅次高是桃園縣，為12.61%。

住展雜誌主編施絢傑表示，觀察近 2年的市況，102年相對較好，且利率仍低、資金行情熱絡，房地產業大力推案搶市。今年案量居高不下，卻受選前政策利空、選情悲觀，及預期升息等 3因素影響，迫使業者加快推案腳步。

施珣傑認為，利率看升才是今年推案量持續堆高的關鍵因素。

他分析，最近美國聯邦準備理事會（Fed）主席葉倫向美國國會報告，Fed應該會在明年擇期升息；市場預測央行可能在今年第3或第4季提前升息，屆時房市肯定受影響，才擠在今年上半年急著推新案。

他說，年底適逢七合一選舉，目前看來選情膠著；業界認為「高房價」、「居住政策」等議題將是候選人攻防重點，因此多提早推案，以避開選舉干擾。孰料政策利空上半年陸續祭出，如財政部提高非自住房屋稅率，推動房地合一實價課稅、央行擴大實施選擇性信用管制等，讓房市買氣急涷。

擁4戶以上房屋 限選3戶當自住

〔自由時報記者鄭琪芳／台北報導〕

今年7月起非自住房屋稅率調高為1.5%至3.6%，自住房屋稅率維持1.2%。財政部昨表示，各縣市稅捐機關將於8月10日前寄發通知函給持有4戶以上房屋者，房屋所有人要在2個月決定其中3戶為自住房屋並回覆稅捐機關。根據統計，全國持有4戶以上房屋約13.8萬人、共持有約70萬戶。

為打擊「囤房」，立法院修正通過「房屋稅條例」，將非自住房屋稅率由1.2%提高為1.5%至3.6%，但本人、配偶及未成年子女持有自住房屋全國合計以3戶為限，且房屋無出租並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，第4戶以上就按非自住房屋稅率加重課稅。

至於非自住房屋的稅率，則由各縣市政府於1.5%至3.6%之間自行訂定，並經議會通過。台北市日前已宣布，非自住房屋2戶以下稅率2.4%，3戶以上稅率3.6%，市議會尚未通過。

財政部賦稅署副署長許慈美指出，已發布作業原則，對於本人、配偶及未成年子女持有住家用房屋4戶以上者，房屋所在地稅捐機關將於8月10日前寄發輔導自住房屋申請通知函及房屋資料歸戶，房屋所有人收到通知後，應於2個月內填寫回覆單，並郵寄或前往稅捐機關申請其中3戶按自住房屋稅率課稅。

許慈美表示，持有3戶以下房屋者，雖不會接到通知函，但房屋若出租或無實際居住事實，也要誠實申報；因為稅捐機關進行房屋稅稅籍清查時，會查核有無出租或居住事實，若不符合自住房屋的要件，除了補稅之外，還可能開罰。