公設只有台灣有？ 網友：誇張彷彿詐欺

好房News記者曾威智／整理報導

日前才拿少女時代在首爾買房和台灣房價大做文章的朱學恆，近日又發表了一篇「NBA球星的豪宅與台灣」互相比較的文章，文中指出籃球之神Jordan所住的豪宅價值，若換算成台灣房價的話，Jordan恐怕只能淪落到花蓮去享清福了！其中更令宅神朱學恆憤慨的是，國外的房價計算是「實坪」，根本不管什麼雨遮公設比的，眾多網友更力挺宅神，認為公設只有台灣有，實在誇張又沒價值。

 

國內多數建案內的公設如健身房，幾乎都納入權狀內計算。（好房資料中心）

宅神朱學恆日前在文章內指出，若把Jordan在芝加哥所出售的豪宅，換算成台灣房價的話，一坪竟然只要新台幣30萬元，便宜到甚至把新北市每坪33萬元的均價給比了下去，還不忘調侃市長朱立倫應該以此當作競選廣告。

相較於國外房價，不僅顯示出台灣房價貴得離譜，更令宅神朱學恆憤慨的是，在美國的房價完全是以「實坪」來計算，也就是入住後會真正使用到的坪數，根本不像台灣有什麼雨遮等等的「公設比」。

朱學恆在文章內表示，台灣有建案的公設比甚至高達50％，買個房子有一半以上根本是給人家蓋花圃和圖書館用的。對此多數網友也在朱學恆的粉絲專頁上回應，認為「若把公設也算進去坪數也蠻詐欺的」、「哪裡不誇張～全世界大部分都沒公設這鬼東西！」、「公設比30%真的很誇張！」，直批台灣公設比不僅誇張又沒價值。

甚至還有網友將公設比形容成水果，例如網友A Tsai Kao就認為：「公設比30%並不誇張，而是30%的公設卻沒有30%的價值。」就是說，我們在買水果時，攤販都是將果皮與果肉一起秤重；若以買水果來比喻台灣的公設，果皮就是公設，果肉就是實坪，既然台灣的房子硬要將果肉分離來賣，那就應該要將「公設的賣價與實坪的賣價分開算」，如此買方才能買到自已認為有價值的公設！

原文網址: 公設只有台灣有？　網友：誇張彷彿詐欺 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/17157656298.html

紅單手法細膩 建商餵養粉絲團

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

台北市副市長張金鶚先前提出今年3月起將針對預售屋換約、紅單，結合國稅局進行查稅，要遏止逃漏稅、炒房行為，但卻有業者批評，「北市何來紅單建案？」不過據了解，相較桃竹地區手法較樹大招風、引來排隊人潮搶購的「粗糙紅單手法」，北市建商大多餵養「粉絲團客戶」，細膩且低調進行紅單轉售，為的就是培養忠實戶。

 

北市紅單轉售已經玩到很細膩。（好房資料中心）

時常聽到某些建案甫開案，就號稱「已經銷售九成」，甚至有開案即clean的熱銷情況，有些建案甚至小訂還得搶，不過，很多人大概會想，為何我總搶不到紅單、買不到低價？很簡單，因為建商、代銷潛銷時期甚至第一波釋出時，都只給「忠實客」用讓價方式餵養一群「粉絲團」。

來日不管在哪推案，這批粉絲團絕對能讓建案開案時，就獲得熱銷迴響，然後再轉給其他一般客戶。不過所謂紅單，台北市與其他地區有所差異，前幾年新竹、桃園甚至淡海新市鎮的紅單，都因先低價釋出，造成搶購轟動。

有些諸如中盤商的角色，一次購買幾十戶，然後再進行炒作，只要進貨價格低，加上房價漲得快速，紅單戶就不怕轉不出去。

而北市由於已經屬於高房價水位，紅單操作通常就是建商、代銷讓價給特定客戶，培養忠實粉絲團，房市大多頭時期，甚至有些投資課直接簽約，用換約模式賺得更多。因此，業者透露，北市不是沒有紅單，而是給予特定族群低調進行。

原文網址: 紅單手法細膩　建商餵養粉絲團 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/46421256318.html

國壽賣地 房市反轉點？

文／好房調研中心執行長  

倪子仁 近日媒體問及國泰人壽出售不動產的現象，是代表房市要反轉了？還是國壽集團開始看空房市了？不然為何要開始＂賣祖產＂變現？

 

國泰人壽一改只買不賣的一貫作風，出售商辦。（國壽大樓取自維基百科）

的確，動見觀瞻的大財團開始將手頭上的土地或商用不動產拍賣，對房地產市場而言有重要的象徵意義。畢竟國壽集團一向只買不賣不動產，雖說國壽方面說是資產配置或是資產活化所需，然而＂有心人＂從國壽動作的深層來解讀，正意味著某些地區的土地價格與房價已至高點，呈現上有鍋蓋的「壓力鍋現象」，房價要再上揚的難度已高，於是國壽開始率先出脫了高雄的土地。

從北、中、南三區的房地產市場來觀察，今年中南部的房市雖然將出現”量增”的走勢，價格也蠢蠢欲動要往上再突破，然而政策偏空，加上台北客已不再南下買房，中南部的市場呈現高價無人追的窘態，另外，銀行業者也表態，離開雙北市的土建融及房屋貸款將從嚴處理，甚至要報到總行作管控，可見銀行業者對中南部房市的未來發展相當保守。

除了國壽外，新光及全球人壽也要標售土地或廠辦大樓，讓人猛地警覺，壽險業不是一向都是站在買方的？土地及商用不動產的標售案不但從不缺席，而且還搶翻天的壽險業，現在怎麼「帶頭殺」起來了？

去年仍不斷創新高的北、中、南房價，2014年還要再演榮景續創新高？政策面雖然持續打房、課稅的力道，但房價還是沒有跌，預售屋市場中亦不時傳來有新建案開出新高價的消息，房市多空交戰的情況愈來愈激烈，顯示多空已到重要的轉戾點，建商及擁有大量土地的壽險業者，面臨選擇繼續強力作多或是且戰且走、獲利了結的抉擇。

台灣房地產的歷史經驗告訴我們，當房地產面臨衝擊或景氣預期下修時，中南部的衝擊往往比北台灣的衝擊嚴重許多，此次國壽率先將高雄的土地賣出，似乎有跡象可循，先將較難賣、市場需求較小的汰弱留強，接下來會是中部？值得密切觀察國壽及其他壽險業者的銷售動態。

原文網址: 國壽賣地　房市反轉點？ | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/tomnii/article/13709256367

廖本勝：進場甜蜜點 就在今年

【經濟日報╱廖本勝】全台各地房市從鮭魚返鄉、建設補漲、買屋抗通膨等各項議題帶動，呈現供不應求、全台齊漲的現象，購屋投資儼然成為顯學。而屋主心態隨價格上漲，不斷拉高，往往讓買方飽受委屈。惟外部政策、資金條件等市場風向正在變化，而房市價量盤整，但供給量卻以每月約一成的幅度增加。所以今年是屋主十年來最佳的獲利了結時機，也是買方十年來最有議價彈性、最多物件選擇的進場甜蜜點。屋主應該盡早因應變局，而消費者更應該逆向思考，把握當下最佳買點。
持平而論，這幾年在政府銳意改革之下，整個法令制度及社會氛圍都讓房地產的產業環境發生結構性的改變，消費者切莫再懷抱過時的投資觀念，或人云亦云的預測，盲走於市場。面對今年，房市全面性的多頭現象是否能像之前一樣經得起考驗，已經到了必須嚴肅看待的階段。因此提出以下三個市場觀點，作為消費者參考。
你知道嗎？支撐過去十年房市的低利充沛房貸氛圍已經開始轉變。
雖然房貸利息是讓民眾有感的數字，但卻只是一連串融資緊縮的最後一道關卡。以目前美國的就業狀況改善情形來說，升息議題至少要留待到明年之後，但房貸市場實際上已經站上緊縮的起跑線。國內的龍頭行庫最近開始調整房貸業務，除了貸款物件的評估價格退回最保守的作法，以銀行自行鑑價的價格作為參考，甚至還要自行向下修正二成；另外，也紛紛準備降低貸款成數。雖然以過去央行升息的幅度、速度，未來二年對自住買方仍無影響，但周邊的配套措施勢必衝擊投資買盤重的區域、投資型產品的接手性，未來購屋者不只是進場信心轉弱，而且自備款水位被拉高，進場的門檻更是大幅被提高，有意賣屋的屋主應有所體認。
你知道嗎？實價登錄已經讓實價課稅逐步實現，房產交易的成本越來越高。過去檢討各種台灣房地產市場的流弊，「過低的稅負」常被視為鼓勵投資、扭曲資源配置的元兇。但實際上，整個立論基礎已經改變。稅賦負擔逐步加重，宛如溫水煮青蛙。我們將土地、房屋分別敘明。
土地方面：今年五都的土地公告現值上調為例，從2010年起如果用平均漲幅累計，台北市至少漲了56%，新北市、台中市更調漲73%、67%。若以主管機關認定土地公告現值還有按實價登錄資料上調空間的論調，則未來幾年的調升步調勢必不會放緩，買賣房產被認定的土地利得甚至有可能超過實際增值幅度。
房屋部分：稽徵機關過去以「房屋評定現值」採「固定比例」認列為「房屋交易所得」的作法，在實價登錄上路後將逐漸以「實際買賣價格」計算所得額，核課「綜合所得稅」，稅基不但一舉拉到市場價格，連稅率也很可能適用所得稅的最高級距。傳統觀念往往認為，官方課稅的稅基遠低於市價，因此可利用購屋來賺取實質利得及低稅負之間差額的利基的說法，已站不住腳。未來不只交易要支付的稅負成本越來越高，就連「贈與」節稅的效益也會越來越低。
你知道嗎？目前官方公布的成交量並不能完全反映市場熱度。
根據官方最新成交指標—買賣移轉棟數，全台五個直轄市在去年12月的交易量全部比前月增加，總增幅16.9%，台中市甚至爆量成長38.1%，與去年同期相比，更有成長55.9%的驚人表現。但事實上，雖統稱移轉棟數，其中包含一般認知的中古屋交易數量，還有消費者往往忽略的預售屋在完工後變成新成屋的交屋數量。以去年為例，全台移轉棟數約36萬棟，而新成屋辦理所有權第一次登記的就有10萬棟，這10萬棟絕大多數都是之前兩三年陸續交易完成，現只是進行產權登記。若以目前新屋交屋爆量趨勢來看，買賣移轉棟數被之前銷售量衝高以致失真的情形更加明顯。部分區域激增不是交易量，而恐怕是新的供給量，進一步可能衍生為供過於求的市場警鐘。
（作者是永慶房產集團總經理）

全文網址:udn房市情報 - 達人專欄 - 名人看房市 - 廖本勝：進場甜蜜點 就在今年http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=303763#ixzz2tetJeKJt
Power By udn.com

財經觀點／房市漸趨向買方市場 2014年買房5訣竅

【聯合報╱永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛】美國QE退場、奢侈稅修法的影響，去年房市第2季就「提早冬眠」，第4季更是「旺季不旺」，市場氛圍也有微妙變化，供給量逐月緩增、議價空間擴大、買方觀望時間拉長了，買方市場的軌跡愈來愈明顯。
房地產是人生最貴重的消費、投資，本來就該三思而後行，更重要的是，房市齊漲、補漲的多頭時期即將落幕，買房必須嚴守以下紀律：
一、寧早勿晚：除了超額供給、投資過重的區域可能下跌，生活機能成熟的精華區房價依然堅挺，而且在利率緩升、稅負緩漲趨勢下，屋主增加的持有成本都將轉入房價，買方若有居住需求，愈早進場愈好，不但購屋成本較低，未來也較能承受風險。
二、生活機能第一：在投資客退場的氣氛下，房市只剩自住及長期置產買盤支撐，購屋者可以有更多的選擇，公共建設未到位、空屋量過大的區域，即便房價低廉、負擔輕鬆，也不要買，精華區保值、抗跌，絕對是「地段優先」明證。
三、捷運宅不敗：捷運不只是拉近區域發展差距的利器，更是買方指名度最高的條件，未來想換屋就得靠這條優勢，幫忙加速累積實力。
四、精算價格成本：國內家庭規模從1990年代平均每戶3.94人，去年已降為2.82人，住宅產品也從三房轉變為兩房較熱門，不僅住宅需求面積縮小，購屋也走向總價預算原則，使得中小坪數住宅熱賣，購屋者應從格局圖、建物謄本、測量成果圖等資料去精算產品C/P值，才能把預算花在刀口上。
五、善用工具資源：以前不動產交易最為人詬病的是資訊不公開，實價登錄已邁入第三年，資料揭露比率超過8成，表示市面上知名的社區，幾乎都可以在網路上取得成交價格，不但減少屋主買貴的風險，也是拿來跟屋主談判的好依據，不妨多參考實價登錄資訊，才能掌握市場動態。

全文網址:udn房市情報 - 達人專欄 - 名人看房市 - 財經觀點／房市漸趨向買方市場 2014年買房5訣竅http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=303405#ixzz2tet2HbFM
Power By udn.com

財長：實價課稅 要等「房地合一」

【經濟日報╱記者尹俞歡／台北報導】

內政部正檢討實價登錄制度，擬刪除實價課稅需配套措施的條文。財政部長張盛和昨（14）日表示，該條款其實不需刪除，就算刪除，也不影響財政部推動實價課稅的進程。他表示，房屋與土地財產交易所得合併課稅「房地合一」達成前，「實價課稅」還不能全面推動。

張盛和是在昨日出席政務次長張佩智的歡送茶會時，媒體詢問實價課稅問題，做出上述回應。張盛和說，財政部正逐步朝實價課稅的目標邁進，但在這之前，必須先推動「房地合一」、也就是房屋和土地財產交易所得合併課稅。

張盛和表示，實價課稅的理想，財政部正一步步推動中，地政士法未來即使刪除「實價課稅需有配套措施」條文，也不會影響財政部的推動進程。

由於台灣目前不動產交易資本利得稅，仍採取土地與房屋分開計稅的規範，在財政部透過修法推動不動產交易資本利得「房地合一」前，實價課稅仍無法全面實施。

至於內政部現正檢討實價登錄制度，希望未來預售屋申報實價登錄，改為「簽訂買賣契約後30日內申報」；目前負責規劃預售屋紅單交易查稅流程的北區國稅局官員則表示，紅單只是預售屋優先承購的權利，未來即使預售屋納入實價登錄系統，還是無法對簽約前的紅單交易行為予以強制資訊揭露。

【記者陳美玲、孫偉倫／台北報導】內政部昨（14）日召開實價登錄通盤檢討會議，對地政士反映實價登錄屬「委任代理」，登記責任應為買賣雙方，與會的產官學者對此獲致較大共識；至於預售屋擬比照成屋制度在簽約後30日內完成登錄，因執行面爭議仍大，實務上如何落實和查核，將於下周四（20日）再開會討論。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 財長：實價課稅 要等「房地合一」http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=303716#ixzz2tZDQf1lQ
Power By udn.com

實價登錄修法 內政部擬出4大方向

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】內政部與學界擬推動實價登錄制度四大修法，包括：買賣雙方過戶時直接登錄房價、預售屋三十天內登錄、租屋市場全面登錄及實價登錄房價可直接作為實價課稅的稅基。學者表示，實價登錄修法若順利，炒房者將無所遁形，台灣房市會更健全。
內政部昨舉行「不動產成交案件實際資訊申報登錄制度通盤檢討會議」，找來產官學三方討論實價登錄健全方法。
內政部地政司副司長王靚琇表示，地政士法覆議案後，產官學昨通盤檢討實價登錄制度，未來傾向修法，將實價登錄申報義務人改為「買賣雙方」，地政士則為買賣雙方的委託代理人。她說，修法後若有申報不實，會歸責於買賣雙方，地政士較不會因此背黑鍋。
不過，王靚琇指出，此修法方向仍在研擬中，最快得等立法院下個會期開議才可能修法。
王靚琇表示，外界較關心的預售屋簽約後卅天內登錄、租屋市場全登錄及實價登錄直接作為實價課稅基礎等問題，因事關重大，目前仍無共識。
德明財經科技大學副教授花敬群指出，實價登錄目前最大的漏洞是預售屋須銷售完畢或契約終止才登錄，也因預售屋的房價揭露率偏低，成為市場最大黑箱。
他提到，租屋市場也不夠透明，加上地政三法規定「透過仲介出租房屋」才須登錄，多數房東是自行出租，不登錄租金行情又涉逃漏稅，這些都需要檢討，應直接檢討不動產租賃條例。
建築開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說，預售屋尚未完工，屬於債權，並沒有實質產權，也並未過戶登記，目前並無法源依據債權有必要申報實價登錄。
此外，內政部也研擬刪除地政三法中「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」的相關條文，被視為是為讓實價登錄成為實價課稅依據政策鋪路。
但王靚琇表示，昨天各方對刪除此項條文無共識，未來會再繼續討論。

圖／聯合報提供

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 實價登錄修法 內政部擬出4大方向http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=303714#ixzz2tZD9yQY3
Power By udn.com

觀察站／預售屋立即登錄？ 修法難度高

【聯合報╱記者江碩涵】

預售屋在房地產市場有價格領先作用，但預售屋目前不須立即登錄房價，等到建案完銷或契約終止後才須登錄。德明財經科技大學副教授花敬群說，預售屋是目前實價登錄制度最大的漏洞，也是過去幾年炒作房市的真正元凶。

預售屋販售的是未來兩、三年的房屋債權，預售屋房價也是販售「未來價」，通常比中古屋貴三成以上，在房市多頭時，往往成為地區房價的未來指標。

但也因預售屋價格多由建商、代銷決定，加上不在實價登錄「立即登錄」範圍內，外界對預售屋真實成交價難以探查。去年，部分重劃區傳出投資客炒作紅單，在預售屋正式簽約前就開始炒作房價。

學者表示，台灣的預售屋價格一直都是業者說了算，雖然實價登錄規定預售屋完銷、結案後三十天內要登錄，但只要銷售期間留有任何一戶不結案，就不須登錄，導致外界永遠不知道預售屋的銷售與價格狀況。

有業者私下說，預售屋最好不要立即登錄，因為只要有一戶曝光了，其他消費者都會以該成交戶的價格為基準去殺價，很難將價格往上抬，對業者來說，價格曝光後，銷售將面臨困難。

原本外界以為昨天舉行的實價登錄通盤檢討會議將修改預售屋登錄制度，但與會人士透露，業界反對聲音很大，目前看來，預售屋要納入三十天內立即登錄的難度很高。

但推動預售屋即時揭露資訊，有助抑制炒房，真正實現住宅正義，就得看政府的決心夠不夠了。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 觀察站／預售屋立即登錄？ 修法難度高http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=303713#ixzz2tZCsS2pJ
Power By udn.com

張盛和：實價課稅 還不能全面推動

【聯合報╱記者林上祚／台北報導】財政部長張盛和表示，刪除「實價課稅需有配套措施」條文，不會影響實價登錄推動進程。他強調，房屋與土地財產交易所得合併課稅的「房地合一」達成以前，「實價課稅」還不能全面推動。
內政部檢討實價登錄制度，希望推動未來預售屋申報實價登錄，改為「簽訂買賣契約後三十日內申報」，但昨天的會議沒有達成共識，短期內難以上路。
負責規劃預售屋紅單交易查稅流程的北區國稅局官員表示，「紅單」只是預售屋優先承購的權利，未來即使預售屋納入實價登錄系統，還是無法對簽約前的紅單交易行為予以強制資訊揭露，國稅局仍得比對建商、代銷業等多方資訊，才能對紅單交易人課稅。
張盛和說，實價課稅的理想，目前正推動中，地政士法未來即使刪除「實價課稅需有配套措施」條文，也不會影響推動進程。他說，台灣目前不動產交易資本利得稅，仍採取土地與房屋分開計稅的規範，在財政部推動不動產交易資本利得「房地合一」以前，實價課稅仍無法全面實施。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 張盛和：實價課稅 還不能全面推動http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=303712#ixzz2tZCd0rDM
Power By udn.com

實價登錄變嚴 建商：長期可健全房市

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】內政部擬將預售屋比照成屋市場，在簽訂買賣契約後30日內申報登錄資訊，建商認為，短期內將造成市場觀望氣氛，長期則可健全房市體質。
國泰建設協理陳仁澤昨（13）日表示，若預售屋未來在簽訂買賣契約後30日內申報登錄資訊，因作業繁多，恐怕會增加代銷業者成本，且預售行情完全透明化，預售案開價和成交價的差距將愈來愈小，有可能開價就會等同成交價。不過，此舉將健全整體預售市場體質。
冠德建設副總經理洪錦欽指出，預售市場未來落實實價登錄後，市場價格的認知差距將縮短，預售買賣交易恢復正常化，市場將進入「不二價」時代。
洪錦欽強調，上市櫃建商因有業績壓力，追求周轉率和業績，不太可能養地，開價等於成交價時代來臨後，最好土地交易買賣也能做登錄，建商購地成本才會減輕，房價才有降價的機會。
他認為，房地產市場仍會有穩定買盤需求，接下來預售案要比拚的就是建商的品牌力、產品地段及規劃能力。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 實價登錄變嚴 建商：長期可健全房市http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=303668#ixzz2tZCOx3oX
Power By udn.com