房管家講座－包租公操作秘技

2小時讓你學會我操作房地產6年的經驗

HI,您好~我是房管家創辦人 Seishin

6年前我還是年薪百萬的電子新貴，

一個朝九晚九的上班族，後來2007年辭職創業後，

開始一連串驚濤駭浪的創業生活，

其中當然也開始琢磨房地產操作。

在三年前，因不慎弄錯財務觀念，

而過著三點半以及與地下錢莊打交道的日子。

在重新創業的路上，才弄懂房地產的財務觀念，

以及為何許多企業家都有著房地產的秘密

現在，你不用再像我為了要弄懂房地產，

要花上大量的時間生命以及幾百萬的補習費來累積經驗。

讓您更快知道怎麼當一位富有又自由的包租公！

這天你將學會

1. 預估投資報酬率的方法

2. 高雄市套房市場分析

3. 投資套房市場應考慮的因素

4. 裝修套房的秘密

5. 套房市場的藍海策略

時間：2012.12.29(六) 下午1:30~4:30

地點：高雄市左營區孟子路620號

(房管家－有一個招牌寫著[專改包租公套房])

名額：限量20位 (座位有限) 費用：500元

參加條件：有意投入套房領域者 (軍公教或醫師律師會計師尤佳)        

報名專線：07-3430403 (洪小姐)

設計家秘技／偷學夾層挑高設計秘技

【Searchome設計家／作者／余佩樺、圖片提供／誼軒室內設計】 秘技1／玻璃材質讓整體視覺更舒適
樓梯通常是挑高或夾層屋的焦點所在，但為了能消弭樓梯的突兀感，通常建議會搭配玻璃材質共同使用，像是利用玻璃扶手，或是踏板鏤空設計手法等，因為玻璃通透的特色，能讓樓梯變得輕盈，整體視覺也更加舒適。

秘技2／視覺向上延伸發展
挑高空間裡建議要留出一面挑高的背牆或落地窗，如此一來能將人的視野拉向立面，彷彿無邊界向上發展。當視覺重心移往挑高背牆或落地窗，較無壓迫感，舒適感受就能立即顯現。

秘技3／創造梯間小端景
為了不讓空間線條過於複雜，向來樓梯造型的變化不會太大，但又為了讓空間不過於單調，建議可以在樓梯旁擺放綠色植栽，小空間變得有質感之外，隨植栽綠意的植入，角落也變得很有生氣。

秘技4／鏡面反射讓空間更放大
不少小坪數同樣屬於挑高屋型的設計，由於坪數已相當狹小，為了不讓居起來過於擁擠、壓迫，建議可以適度使用鏡面材質，藉由鏡面的反射效果，達到放大作用，視覺上也會稍微覺得舒服。

秘技5／規劃有效收納空間不凌亂
挑高空間多半會規劃夾層，再利用樓梯做串連，此時可以在夾層樓梯下方做嵌入收納櫃，或規劃小型儲藏間，既美觀又實用，雜物有效被收放，還能營造小坪數乾淨利落的一面。

裝潢案例／好客小宅 來再多朋友來也不怕

【設計／玳爾室內設計朱志峰】建築型式：電梯大樓
格局：一房兩廳儲藏室 新婚一年的屋主夫婦均任職於科技公司，買下室內16坪，挑高3米8，位於北縣的這間房子，平時雖然只有兩人居住，但屋主夫婦非常好客，男主人偶而會邀約朋友到家中品酒，因此希望設計師能將夜店風適度引進住家設計內。
朱志峰設計師運用客廳燈光的投射效果，以及紅色沙發的鮮豔色彩，讓這間平常閒適的家居環境，在燈光轉之際，隱約透露些微的夜店韻味，又不會太過奢華。小坪數的收納設計是最讓人頭痛的問題，朱志峰充分利用樓梯下方的空間，設計成收納抽屜。另外由於屋子的挑高夠高，設計師將位於廚房上方的平台鋪設了整片木地板，變成寬廣的儲藏室。
即便是小坪數，朱志峰依舊保留一貫的堅持，在入門處利用夾紗玻璃與橡木洗白櫥櫃，規劃一個區隔內外的玄關。落地櫥櫃不僅設計了鞋櫃，也涵蓋衣帽雨傘收納櫃。相同材質銜接的坐席區，貼心而細膩的設計，讓屋主不用彎腰穿鞋。廚房內，高度與樓梯盡頭平台相同的冰箱收納設計，所有的電器，也都在同一平面，井然有序地收納在量身訂置的櫥櫃中。完工後的屋子，不僅成為屋主夫婦甜蜜生活的居所，更成為同一棟大樓住戶爭相參觀學習的典範。

色彩與傢具造層次。圖／感玳爾室內設計

整體空間以淺色系為主，但設計師利用了深色傢具讓空間的感覺相形穩重，而材質本身則帶來溫馨舒適的質感，整體風格簡單大方，交織出寧靜的氛圍。

深淺交錯的量塊趣味。圖／感玳爾室內設計

電視牆的部份，設計師充分利用了空間３米８的優勢，以木皮和大理石不同的建材與顏色，利用深淺交錯與材質的相異衝突，來增強視覺效果，表現出塊體的趣味。

利用原有格局放大空間。圖／感玳爾室內設計

臥室的天花板高度不同，設計師以順勢而為的方式，將較高的區塊設計成書桌區域，除充分利用採光好的條件之外，也可省去裝修的成本。

屏風設計區隔玄關空間。圖／感玳爾室內設計

小坪數空間也可擁有玄關，設計師利用屏風區隔玄關與客廳區域，除此之外，屏風仍保留的視線穿透的功能性，而鞋櫃還有展示功能的設計，充分營造出家的溫馨感。

樓梯也可作收納。圖／感玳爾室內設計

小坪數空間最著重的就是收納機能，設計師將樓梯做抽屜式設計，將收納基能隱藏於無形，同時也讓空間變得更有效率，方便屋主收納物品。 

裝潢案例／夾層屋 滿足屋主生活需求

【作者／克洛伊、圖片提供／喬宇設計】

以黑鏡噴砂玻璃與大理石材質去打造挑高的電視牆，讓客廳更顯氣派大方。

Home Data　
設計：喬宇設計
設計師：鄭欣
房屋狀況：新成屋
座落地點：新北市新莊
空間坪數：60坪
空間格局：3房2廳
本案最初為一間毛胚屋，女主人希望未來購買的各類裝飾、家飾品都能很容易地就搭配於家中，因此與設計師討論後，決定採用各式混搭風格來裝飾新家。
本案是挑高住宅，設計師採用黑鏡噴砂玻璃裝飾挑高電視牆，搭配客廳地板的進口拼花地磚，讓客廳呈現出大方氣派的現代感，此外，設計師特別在客廳一角設計了夾層空間，以玻璃材質作為夾層的隔間，不但展現透明、無障礙的視覺感，同時創造更多使用空間，而梯間獨特的藍色牆面，又為空間帶來地中海的異國氛圍。
由於個性好客又喜歡熱鬧的屋主，所以喬宇設計特別規劃了寬敞的用餐空間，讓屋主能盡情地招待朋友；至於書房、主臥的更衣室，則著重於收納的規劃設計，輔以創意兼具務實的佈置手法，讓屋主一家人能自在地生活其中。

主臥設計了挑高的床頭繃布牆面，搭配華麗的宮廷圖案織品，讓主臥頓時顯現一股奢華感。

用和室拉門分割用餐區與客廳，刻意規劃出的日式風味用餐區，讓好客的屋主能盡情地招待朋友。

客廳一角以玻璃材質作為夾層的隔間，不但展現透明、無障礙的視覺感，同時創造更多的使用空間。

聽小編說案例：
喬宇設計的鄭欣設計師向來強調要設計時要以動線及美學為主軸，此案例就可看出設計師在展現創意時，不忘了兼顧到務實面，將屋主的需求與個性放入設計中，讓成品更見真實的「生活」味。

裝潢案例／5坪挑高粉紅小宅～10個人來聚會也沒問題！

圖片提供｜對場作設計有限公司
設計師｜李勝雄&張育馨

能想像嗎？五坪的空間三人居住，對場作的李勝雄設計師充份發揮效坪，樓高三米三安排成兩層格局運用，兩層加起來實際使用坪數放大為八坪，到了假日家人齊聚容納十人也不成問題。

甫入玄關，鞋櫃以粉紅色烤漆櫃體搭配線板細細勾勒而成，上下吊櫃中段背牆同樣選擇粉紅烤玻鋪陳，從一入口便能深切感受到粉嫩夢幻的氛圍。客廳沙發後方為三拉門的和室空間，可視情況開啟或隔開使用，沙發後的和室空間拉門關閉時，成就完整獨立的客廳空間，保留大面落地窗的採光，在繽紛水晶燈的襯托下整體顯得更加高貴優雅。運用樓梯的牆面當作電視牆，旁邊線簾內是冰箱總開關箱及衛浴的空間，巧妙被遮擋住，客廳完整不會雜亂。樓梯以精心調配的桃紅色馬來漆著色，整體呈現柔美形象。

和室內擁有良好的採光，或坐或臥獨享書香十分愜意，書櫃媕Y還藏有小書桌，放個坐墊就可以在此上網或書寫，不使用時門片關上整潔又美觀。李勝雄設計師以桃紅色軟件點綴出令人一亮的跳色安排，素色的粉紅和小碎花就顯得具有層次且豐富的視覺感受。

Case Data

成員：母親、姐妹
坪數：5坪
設計風格：混合風格
空間格局：1樓－廚房、洗衣間、玄關、衛浴、客廳、和室；2樓-臥室
主要建材：烤漆、粉紅色烤漆玻璃、馬來漆、乳膠漆
設 計 師：對場作設計有限公司 / 李勝雄&張育馨

想看更多本設計師的精采個案內容，請連結以下網址：
http://www.hhh.com.tw/designer.asp?ID=202

運用樓梯的牆面當作電視牆，旁邊線簾內是冰箱總開關箱及衛浴的空間，巧妙被遮擋住，客廳完整不會雜亂。

以桃紅色軟件點綴出令人一亮的跳色安排，素色的粉紅和小碎花就顯得具有層次且豐富的視覺感受。

沙發後的和室空間拉門關閉時，成就完整獨立的客廳空間。

書櫃媕Y還藏有小書桌，放個坐墊就可以在此上網或書寫，不使用時門片關上整潔又美觀。

一整排衣櫃的下方剛好是廁所及管線的位置，除了美化功能外也能阻絕掉雜音，小巧的梳妝區相當實用。

裝潢案例／色彩就要這樣用 居家展時尚

【文／余佩樺、攝影／MARK ROSKAMS、空間設計／DOUG & GENE MEYER STUDIO】 這是裝飾大師Doug Meyer位於美國邁阿密的海邊住家，對於「色彩就是一切」的他而言，不僅能啟發創作靈感，更代表他的生活方式。因此，在規劃這間老屋時，它決定用色彩替它換一張臉，同時還加入許多藝術飾品，空間的老氣不在，還多了點驚豔與趣味。
裝飾居家，「色彩」是萬用的裝飾法寶，但在國內，對於「大膽用色」似乎更加保守，Doug Meyer說：「適度使用色彩，其實會讓空間更加明亮。」他接著補充說明：「嘗試用亮色系做裝修一點都不困難，維持天、地、壁為白色，傢具、傢飾則為跳色，白色映襯饒富色彩的傢具、傢飾，對比效果出來了，空間表情也就產生了。」
向來用色不落俗套、不拖泥帶水的Doug Meyer，在這個空間裡依舊發揮他乾淨俐落的手法。他選擇一致性的圖騰語彙，像是客廳方格的裝飾壁板到地毯，再來是餐廳壁面有規劃脈絡的貝殼壁紙，讓看似複雜又多樣的空間，仍可以找到秩序感。
他還有一項對比，那就是把古董和藝術品巧妙放進現代空間裡，兩相輝映、相得益彰。像是骨董椅子、抽象的藝術畫作、具誇飾效果的眼球吊飾，在在看見Doug Meyer的創作意趣的同時，也讓人發覺室內裝潢竟可以如此的賞心悅目。

語彙讓客廳地壁連成一線

光看這張照片就覺得張力效果十足，原因是相同語彙讓客廳牆壁與地板連成一線。設計師在牆壁使用紫色鏡面材質，搭配鏤空方格裝飾壁板，比壁紙更有獨創性；到了地板同樣延續相同語彙，底色為紫色，上頭的白色方框裡包覆桃紅色，兩者相輔。

壁紙+玻璃&同色系家具 餐廳更具展示效果

餐廳使用貝殼圖騰的壁紙，搭配玻璃使用，圖騰製造視覺焦點之外，玻璃材質也讓壁面饒富倒影變化。所使用的傢具、傢飾的顏色是Doug Meyer調色後重新粉刷上去的，除了增添一致性之外，傢具也沒了老態，還重新換了一張臉呢！

皮革床頭牆+紫色寢飾臥房變得好俏麗

先利用大型床具幫空間定位，兩側則是輔以玻璃材質的邊几，接著Doug Meyer使用白色皮革床頭牆與白色床，讓線條從牆面一路延伸到地板，搭配紫色寢飾與抱枕飾品，藉由色系展現空間俏麗模樣。

娃娃屋延續色調 增加整體感

選擇飾品做裝飾， 不知該如何著手，從色調中找靈感，絕對錯不了！裝飾大師選擇在客廳一旁的角落擺放了這個以萬花筒為主題的娃娃屋，一直到這個空間的成立，才有機會組裝它，繽紛炫麗的色塊豐富了視覺，讓角落更加有整體感。

古董家具VS.昏黃燈光

最懷舊的時光在我家原本鏡面的反射材質是讓空間放大，但Doug Meyer選擇利用骨董傢具做佈置，具歷史感的傢具，已替角落揭開所要營造的氛圍，再搭配軌道式投射燈，透出的昏黃燈光，成功讓懷舊氛圍在空間裡佇足。

裝潢案例／不到50萬 17坪中古屋煥然一新

【文／陳韻如、圖片提供／摩登雅舍】 首先，為了讓光線穿透屋內角落，設計師大筆一揮將客、餐廳之間的牆面拆除，原本的三房則整合成臥室加工作室，並將客廳、臥室及工作室之間的實體牆全部改以玻璃拉門搭配捲簾設計，平時開放，讓景深得以深入臥室，拉大公共公間視覺感；必要時拉起捲簾增加隱私性，一舉兩得。

在玻璃隔間中，適當地以燈光佈局，更能表現出光源營造氣氛的魔力。在客廳，點狀式燈光取代主燈，提供照明；通往書房及餐廳的過道旁，則點綴以方形的照明壁燈；轉進臥室，主牆背板後透出低調間接光線；在各空間局部，也利用不同的燈飾設計，如床頭的壁燈、餐廳的吊燈、客廳角落的立燈等，在牆面及天花板上投影出有趣的光影變化，不但讓家氣氛更柔軟有質感，也強化了空間的立體層次感。
氣氛營造之外，實用的收納機能也是很重要！玄關櫃、書櫃和衣櫃利用屋樑下的空間做成，並以隱藏手法，維持空間清爽。臥房的懸吊式床邊櫃，則以一高一低的設計，在收納功能之外賦予空間些許趣味。
小房子改造裝修重點

Q：如何用燈光營造空間層次感？ A：小空間的燈光設計，間接光源會比直接光源更適合。在此，客廳使用崁燈，不用吊掛的主燈，讓天花板線條更簡潔。臥室則可讓光線從層板縫中透出來，也會帶來溫暖的感受。

Q：不想要花隔間牆的費用該怎麼做？ A：活動玻璃拉門便宜又達到隔間效果，使用玻璃拉門取代固定隔間，平常拉起來的時候，作為客廳、臥房、書房之間的區隔，若必要時就可以全部打開。

Q：如何滿足小空間的收納需求？ A：善用畸零空間，有效擴充小屋的收納機能，最讓人傷腦筋的衣物收納，也可利用一整面牆的空間做成隱藏式衣櫃，配合拉門節省空間。

編輯推薦－局部增色更添空間質感

在淡色空間裡橄欖綠的工作椅，低調凝聚視覺焦點；而主臥的衣櫥門片以及臥房、工作區的拉門隔板，白色帶亮澤的立體花紋壁紙，也為空間注入精緻細膩的氛圍。

裝潢案例／利用12坪創造三房兩廳兩衛的完美格局

圖片提供｜S&P協銘設計實業有限公司
設計師｜李汶森

「台北都會區寸土寸金，怎樣將坪效發揮最大化？」
李總監全盤照顧到的格局整體規劃，讓小坪數發揮大坪效，並運用現代普普風的元素，讓居家呈現活潑生動的感受，刻意淡化鮮豔的色彩，改採溫和暖調色系，演繹出協調又溫馨的居家面貌。

十二坪四米二的挑高空間，不但保留部分挑高的寬敞感，還能創造出三房兩廳兩衛的完美格局。客廳上方保留挑高，沙發背牆改採方型的圖案重疊妝點出普普風意趣。主臥室保持挑高及採光的優勢，位於上層的主臥室可以透過清玻璃看到客廳的主燈，分享另一個空間美麗的視覺焦點。小孩房亮麗繽紛的橘色配上幾何圖形的線條圖騰，在在詮釋普普風的經典概念。

Case Data

成員：夫妻、二小孩
坪數：12坪+10坪
設計風格：時尚普普風
主要建材：白色雷射雕刻板、香檳金壁紙、茶鏡、人造石、噴砂玻璃、超耐磨地板
設 計 師：S&P協銘設計實業有限公司 / 李汶森

下層：客廳、餐廳、廚房、小孩房、衛浴

廚櫃線條俐落並採弧度收邊，面板以人造石鋪設，白淨微微反射出光影，讓整體空間感延伸放大。

亮麗繽紛的橘色配上幾何圖形的線條圖騰，在在詮釋普普風的經典概念。

上層：主臥、小孩房、佛堂、衛浴

一預留空間擺放佛桌，為避免直接面對樓梯的風水考量，以造型隔屏巧妙阻隔。

保持挑高及採光的優勢，位於上層的主臥室可以透過清玻璃看到客廳的主燈，分享另一個空間美麗的視覺焦點。

以淺色為基底，再用一面大鏡子放大空間。

裝潢案例／360度電視牆 小宅轉出大格局

【文／曾虹琳‧陳韻如、圖片提供／博森設計】

「平時是私人獨處的小窩，偶爾也是三五好友喝茶聊天的聚會所，所以休憩的機能很重要，希望空間能靈活運用，就算朋友多一點，也不會太侷促，可以隨意在家中任何角落裡輕鬆聊天、品味好茶、享受音樂。」

從玄關入口進門，金屬馬賽克地磚界定出了玄關空間，左側結構牆整面以灰鏡反射空間感，同時倒映出花紋珠飾光澤的壁紙牆面，襯托出復古時尚的氛圍。

由廚房餐櫃延伸出的L形吧檯，配合屋主喜歡的喝茶嗜好，利用高低差與不同的材質，做出同一塊體的不同機能區分，一部分是吧檯，另一部分是結合熱水生飲功能的瞬間加熱器，加上立體櫃面與上方酒杯置物架的四合一功能設施，成為既界定出餐廳、玄關、客廳三者之間的關係，又呼應屋主的生活需求。

由廚房、餐廳、客廳、書房四者共同構成的開放空間，在機能上可以看成四個不同的單位，然而空間運用的彈性結合，才是發揮坪效加倍的上乘作法。利用客廳可360度旋轉的電視牆，旋轉的面向，決定空間使用定義，打破格局的僵固性質，創造更大空間效益。

小房子改造裝修重點

Q：開放式的廚房不想讓人一目了然？ A：在客廳和廚房之間設置中島餐檯，除了可作為烹調下廚時的工作檯，也可當作餐桌和家人朋友用餐聊天。此處使用大面積的白色雪花紋人造石桌面，並將電磁爐功能嵌入桌面，方便屋主進行簡單的烹飪。

Q：想要機能方便獨立，又不想被隔間限制？ A：客廳、餐廳、書房等機能區域，以可360度旋轉的電視牆取代隔間，無論在書房或餐廳，都能方便收看電視。利用旋轉角度，成為彈性隔間，聚會人多時也可讓餐廳與客廳整合為複合空間。還可利用電視牆的厚度收納CD，一舉兩得。

Q：如何讓鏡面牆有更多變化的視覺效果？ A：大片鏡面作為玄關牆面，材質能夠反射影像，讓人有空間瞬間變大的錯覺，同時搭配紋飾壁紙與馬賽克磚，讓進門空間多了華麗感受。

編輯推薦－豪華景觀衛浴

立於玄關、客廳與餐廳之間的吧檯，除了界定空間之外，也有多種機能，結合熱水生飲功能的瞬間加熱器，便利屋主泡茶使用，而立體櫃面與吧檯上方酒杯置物架，可滿足收納茶具與生活用品的需求。

裝潢案例／28坪一人獨享！華麗新古典居家

圖片提供｜禾聚創意空間
設計師｜柯靖瀅
  

（此為3D合成示意圖）

以優雅的白色為主基調，妝點上微量的金、銀閃閃柔亮的光澤在空間中，這是柯靖瀅設計師賦予這間個案的詮釋主軸；玄關隔屏以烤漆金色的鏤雕板引進客廳大面採光，左側以菱型切割的明鏡鋪述，一進門即可感受精緻之美，迎賓氣派絲毫不馬虎。電視主牆以銀箔板大器鋪陳，邊框鑲飾灰鏡讓立面更顯立體有型，沙發背牆兩側對稱的菱型切割的明鏡拉寬視野，在水晶燈的照射下折射出隱隱光澤感，提昇了空間的質感。

Case Data

成員：一人
坪數：28坪
設計風格：華麗新古典
空間格局：客廳、餐廳、主臥、次臥、書房、廚房、衛浴*2
主要建材：銀箔板、鏤雕板、灰鏡、橡木洗白、白色烤漆木作、菱型切割明鏡
設 計 師：禾聚創意空間/柯靖瀅

隔屏以烤漆金色的鏤雕板引進客廳大面採光，左側以菱型切割的明鏡鋪述，一進門即可感受精緻之美，迎賓氣派絲毫不馬虎。（此為3D合成示意圖）

白色優雅的開放式餐廳，用吧台將廚房領域一併拉攏合併在一起，營造出浪漫雅致的氣息，安靜從容的用餐是生活中最重要的一刻，享受人生不過如是也。（此為3D合成示意圖）

量身訂製的高聳華麗床頭造型，呼應立面的新古典線板框，金色圖騰壁紙與公共領域中點綴的金色吻合。（此為3D合成示意圖）

純淨的白、典雅的線條、華麗的水晶燈，讓人自然而然產生倍受尊寵的感受，光線灑落一塵不染的潔淨令人心曠神怡。（此為3D合成示意圖）