一語成讖！ 房地合一『殺傷力』遭高估

【住展房屋網/台北報導】
早在房地合一課稅新制上路前，就一直聽到房市相關業者高唱，該新制上路，會對房市造成極大殺傷力。不過從日前財政部最新公佈的數據來看，此話根本不可信！充其量僅是某種既得利益者的反撲而已。 

畢竟過去非採實價為稅基，導致不動產交易利得課稅明顯偏低；而新制改採實價計算，同樣的利得，當然會被課較多的稅。只要是得較更多稅，肯定沒有人會欣然接受。 

然而，這就真的對房地產市場交易造成衝擊嗎？住展房屋網企研室認為，答案絕非單純的是或否。首先，上半年申報繳稅的案件仍有近7千件，根據財政部官員表示，其實和估計值相差不遠，代表交易量並沒有大量萎縮。 

當然對某些投資客來說，改採實價課稅，確有其嚇阻效果；但事實上經濟狀況不佳，投報率偏低，加上房價看跌，才是近一年交投轉冷的主因，房地合一新制頂多是邊際因素。 

不過，儘管申報件數不算少，但稅收就不如預期。財政部公布資料就顯示，近7千件申報案件中，有超過67%免繳稅，實際收到的稅則只有3.9億，平均一件僅繳不到18萬，和財政部原先估計的20多億稅收差很大！ 

對於這點，儘管財政部坦承不如預期，但住展房屋網企研室則必須指出，這是意料中事。畢竟去年新制上路前，房市就瀰漫期待房價下修的氣氛，且適用舊制較划算者，也早就提前交易完畢。 

更別說新制還有400萬免稅額，以及自然人和企業適用不同稅率等。這種先天就設計不良、有漏洞或灰色地帶的稅制，用膝蓋想都知道，就算房價是上漲階段，十之八九也課不到什麼稅。據此，基於未來一、兩年仍缺乏價格推升力道或條件，估計收到的稅額也不會太樂觀。 

事實上，房地合一是有利得才課稅，和市場或經濟景氣的連動關係甚大，因此去年上路前，官員估計可收到多少稅的說法，住展房屋網企研室便認為太過天真；而且，既然並非像持有稅那樣，是穩定稅收來源，就更不能拿來做任何政策推動的經費所需。 

猶記去年新制上路前，官員就說要拿房地合一稅收來支應長照政策所需；但如今半年過去，只收不到4億，哪能支應需求愈來愈龐大的長照經費？所以，住展房屋網企研室在此需再次鄭重呼籲小英政府、林全內閣，真的要好好從長計議、做妥規劃，千萬不要再肖想可以從房地產交易利得課稅，取得長照政策經費！

蔡志雄：租屋糾紛通通可以告詐欺嗎？

根據報導，之前佔據媒體版面的惡房東張淑晶化名朱嵐回來了，沒過多久，又改名蔡小姐重出江湖，一下子弄得房客人人自危。像這樣一再改名，用同樣的伎倆招攬房客，哪是重出江湖？根本就是從來沒有離開過。

不過，江湖2字形容得真好，從報導遭惡房東坑殺的種種情節看來，單純的房客還真像身涉危險的江湖，得好好練功夫才能保護自己。只是無法理解，那麼多碰過張淑晶的房客，最後的處理方式都是跑到警察局去提告詐欺，這樣的做法可以嗎？

租屋紛爭非詐欺 應先溝通後提告

租約是房東與房客間簽的民事契約，如同買賣房屋也是民事契約一樣，一般民事契約出了問題，像買房子交屋之後發現漏水，應該是請前屋主修復，或者減少價金，若是無法溝通時，可請警察協助，實在不行，再提民事告訴，而不是提告詐欺，可別有樣學樣提告刑事，那問題可就大了。

這就如同把錢借給別人，債務人到了約定期限沒有還錢，那也是到民事法庭提告，欠錢只是民事糾紛，不能跟詐欺畫上等號。

施用了詐術才會變詐欺

倘若是有「施用詐術」，那就不單純是民事糾紛，而有構成詐欺之可能性了。

例如明明知道頂樓違建已經接到拆除通知，卻隱瞞不告訴買方，以未拆除的價格出售，就有可能構成詐欺。又或者不是單純因為經濟能力不佳還不出錢，而是用別的理由騙錢，挪作他用，借錢的時候根本沒有還錢的打算，這種施用詐術的行為，當然會構成詐欺。

所以，像張淑晶之前被新北地檢署以詐欺等罪提起公訴，並具體求刑8年，那是因為確實有施用詐術，詐騙房客的金錢，才會構成詐欺，並非所有的租屋糾紛，都用刑事手段來處理，畢竟，租約糾紛應該是屬於民事管轄才對。

不過，也不是所有的房東都是惡房東，房客租屋除了挑房子也要挑房東，租個房子還弄得像行走江湖一樣危險，何必呢！

房屋稅暴走 苦了無殼蝸牛

工商時報【方明╱台北報導】

房屋持有稅增加，經濟最弱勢的租屋族，反成受害最深的族群！統計實價租金資料發現，2016年北市適用新房屋標準單價的「新屋」，平均每坪租金價格年漲幅高達13.6％，遠高於未被調整標準單價「舊屋」4.6％的漲幅，顯示屋主可能將多出來的持有稅「全部」轉嫁給租客。

APPLE HOUSE趨勢研究中心統計實價租金資料發現，北市新屋（適用新標準單價）平均單坪租金由104年的1,328元上漲至今年的1,509元，年漲幅13.6％；舊屋（無適用新屋標準單價）則由1,288元上漲至1,347元、年漲幅4.6％。

APPLE HOUSE趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，房屋稅是房東出租的成本，成本增加往往透過提高租金來反應，以北市來說，新屋明顯出現稅負轉嫁租客的狀況，甚至可能出現「全部」轉嫁的情形。

根據台北市稅捐稽徵處所提供的案例，對照實價租金變化所估算的漲租金額來看，大安區永康街9樓48坪的個案，原房屋稅（稅率1.2％）為8,794元，調漲後（新標準單價+囤房稅3.6％）房屋稅高達72,285元，以大安區平均租金漲幅計算，該個案年租金將增加達79,488元，房屋稅轉嫁租客比率高達125％。

陳傑鳴表示，由上述案例可發現，即便適用新房屋標準單價與課徵3.6％的囤房稅率，但「漲租金額」還高於「房屋稅增加稅額」的狀況，不僅稅負可全面轉嫁給租客，屋主還有空間以漲租金額負擔其他稅額。

APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華認為，目前看來，房屋持有稅改革明顯缺乏適宜的配套措施，導致增加的稅金被屋主轉嫁給經濟最弱勢的租客，租屋族群受害相當深。

此外，近期市場熱議的老屋加稅，因舊屋占全台房屋存量9成以上，影響範圍比新屋更為廣泛。稍不注意，因加稅可能導致「全面性房租飆漲」，恐非政府及廣大租屋族所樂見。

內政部：調高公告地價合法 11月依法徵地價稅

聯合報 記者李順德╱即時報導

今年元月公告地價平均調幅30.54％，不少縣市如台中、台南、台北市等縣市土地所有權人因持有土地成本的增加，要求凍漲或反調漲地價，內政部6日特別聲明，調高公告地價一切合法，不會再做變動。調高地價反映地價動態，有助抑制土地投機，且對一般自用住宅影響不大，因此，今年11月課徵地價稅，仍應依法繳交地價稅。

地政司副司長施明賜表示，公告地價的調整，是為了充分反映地價現況及動態，內政部已和地方開過會，中央與地方的共識是，將修改平均地權條例，由現行每3年公告地價，改為每2年調整1次地價。由於台中、台南、台北等縣市，最近行文內政部，反映民眾心聲，要求凍漲地價，內政部今天特別提出聲明。

地政司長王靚琇也說，內政部也正在研議，將刪除由地方民意代表擔任地價評議委員，避免利益介入，並在2至3年內，研議由中央設地價評議委員會，統籌對全國地價的查估測量，掌握地價，並仲裁地價方面的爭議。

施明賜說，公告地價是課徵地價稅的參考依據，今年初公告地價除澎湖縣調降外，其餘均全部調升。調漲地價一切符合法律規定，有助抑制土地投機、促進土地正義。

施明賜表示，這次調整對一般自用住宅用地民眾影響不大，但對持有大面積土地以及非自用住宅用地的土地所有權人影響較大。

施明賜表示，這次調整因各直轄市、縣市政府調整時就已考量一般自用住宅用地民眾地價稅負擔，因此，平均調幅雖較以往大，但對自用住宅用地所有權人實際增加稅額有限。宜蘭縣政府及台北市政府分析，這次公告地價調整，對其轄內自用住宅用戶平均增加地價稅額分別約為200餘元、1千餘元之間。

公告地價兩年一調 推動修法

經濟日報 記者潘姿羽／台北報導

今年全國公告地價較前次平均調升30.5%，創下22年來最大漲幅，引發反彈聲浪。內政部昨（6）日重申，公告地價調升是實現土地正義、促進賦稅公平的作法，此外，公告地價從現行三年一調改為兩年一調已凝聚共識，會透過修正平均地權條例來落實。

現行規定，地方政府每三年調整一次公告地價，而公告地價是課徵地價稅的參考依據，將影響土地所有權人的持有成本。今年全國公告地價平均調升幅度高達三成，地政司副司長施明賜指出，今年全國公告地價占一般正常交易價格比率為20.5%，與2013年20.1%相當。

今年各縣市除了澎湖縣調降0.2%，其餘縣市均調升，其中以宜蘭縣調升118%最多。施明賜指出，這次平均調幅雖然較往年大，但對自用住宅用地所有權人實際增加狀況有限。

內政部次長花敬群指出，未來會更細緻處理公告地價與市價落差的問題，達到區域間的平衡；做法便是配合實價登錄，建置一套估價模型系統，日後可藉由電腦的輔助達到估價目的，並以此縮小與市價的落差，使稅基合理化。

花敬群表示，盼縮小區域間公告地價與市價的落差，做到以市價為基礎；但不會貿然以此來課稅，新政府改革方向是以合理為目標，而非對一般民眾課稅、加稅。

施明賜說明，要將公告地價改為兩年一調，須修正平均地權條例，內政部也會跟實價登錄的制度配套修正。

朱雲鵬：這兩個理由 可能造成房市繼續探底

經濟日報 記者仝澤蓉╱即時報導

關於消費者信心指數調查，中央大學台灣經濟研究發展中心兼任研究員朱雲鵬表示，6月購買耐久性財貨信心指數為89.55點，是自2013年3月以來新低，有兩個原因可能造成房地產信心繼續探底。

首先是房價脫離基本面，台灣房價所得比幾乎是全世界數一數二高的，國際上很多地方房價看起來比台北貴，但實際上比台北便宜，因為台灣的房屋是按照權狀銷售，公設比很高。

其次是國際大環境不好，例如英國脫歐可能影響倫敦房地產，進而影響全球其他城市，當大環境不好時，房價比較無法獲得支撐。

朱雲鵬表示，唯一可能讓房地產加速見底的則是利率因素，經濟越不景氣，各國中央銀行越會用低利率來刺激經濟，歐洲已經步日本後塵出現負利率，低利率讓房地產不再繼續探底，甚至會造成房地產泡沫。

名人找個家／章錦正：從七折出價

經濟日報 記者張晟豪／台北報導

在房價相對回跌的2009年，國泰投信新金融商品部主管暨國泰Man AHL期信基金經理人章錦正因為有往返台北、台中的通勤需求，用有限的自備款在板橋買下第一間房子，爾後因自住與投資需求，陸續買賣了幾次房子，不僅小有獲利，也順利找到心目中完美的住宅。

章錦正的購屋理念是盡可能去負擔好標的，他舉一本影響他很大的書《富爸爸，窮爸爸》為例，指出其中大多數的論點都十分有道理，惟有對作者認為房子是負債一節有不同意見。

他表示，雖然房子會占去支出，但也可以辦理抵押融資，只要不是太冷門的地點，長期下來都會增值，最重要的是，房子還可以帶來使用價值，這都是租屋所沒有的優勢。

章錦正認為，不動產是很好的資產配置，在投資的同時可以享受到使用價值，相當於付租金給自己。長期來說，不動產的價格應該是會隨著物價而上漲的，在利率低的時候如果有看到理想的物件，不妨勇敢地出價，會有意外的驚喜；就算是買到波段高點，只要客觀條件不差，長期也有一定的保值性。

章錦正並指出，投資的重點之一是分散，量入為出並善用貸款優惠，貸款金額不要占自己基本收入太高的比率，建議在二分之一以下，成為有屋一族後，一定會有不一樣的踏實感。

為了給孩子一個更好的成長空間， 章錦正跟妻子看上一間百坪大、鬧中取靜、有大草坪與社區游泳池的房子，然而即使是在台中市，位於七期周邊的價格對他們來說仍然是偏高，難以負擔。

章錦正回憶當時購屋過程，因為跟妻子真的很喜歡這間房子，所以硬著頭皮出了一個自己負擔得起的價格，認為屋主會嫌價格太低，而改看別的物件。沒想到半年後仲介來電表示屋主願意再次商談，抱持著期待的心情與屋主溝通，發現對方是某上市公司的老闆，其實並不缺錢，在溫情攻勢下價格有了很大的讓步。

如今，章錦正看著孩子踏在草坪上，可以每天在都市之中享受自然的寧靜，妻子也可以玩玩園藝、種種菜，在心中滿足的同時，很高興當初有鼓起勇氣出價，才買到了夢想中的房屋。

章錦正分享購屋心法，認為地點非常重要，不要因為便宜而買位處偏僻的房子，同時要做足功課，就算再喜歡也不要一直加價，應先用合理折數談，約為開價七折左右，若無法成交也不要心急，因為喜歡的物件永遠都還會出來，他的幾次購屋幾乎都沒有加價，沉得住氣也是能買到滿意房屋的重要因素。

公告地價大幅調漲 租金應脫鉤 避免民怨

經濟日報 記者潘姿羽／台北報導

公告地價大幅調漲，連帶墊高設定地上權案的權利金、租金，開發商叫苦連天。

內政部昨（6）日向財政部、教育部等相關公產管理單位呼籲，租金權利金計算方式應考量實務需要，應該要與公告地價脫鉤，以減少民怨。

公有土地出租和設定地上權等案的租金和權利金多採用公告地價作為計算基礎，當公告地價調漲，開發商要投入的營運成本也會增加，甚至侵蝕獲利空間。

內政部地政司副司長施明賜表示，公告地價是法定課徵地價稅的參考依據，但租金和權利金是使用者付費的概念，性質有明顯差異，因此建請公產管理單位另行調整計算方式，不要跟公告地價掛鉤，以免公告地價合理反映市場價格變動時，影響到開發商的營運成本，引起民怨。

內政部地政司科長何圳達說明，過去是因為市場沒有建立完整的估價師制度，因此機關多採用公告地價作為課徵標準，如今估價師制度已建立十多年，對於租金簽訂、租金計算都很專業，建議可調整計算基礎或委託估價師辦理。

第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，當前公告地價遠低於市價，若真以估價來取代公告地價，可能弄巧成拙；但若財政部或相關單位能推出更優惠的計算方式，便有機會提高開發商投入的意願。

壽險業：反映土地成本 只好轉嫁房租

經濟日報 記者韓化宇、吳靜君／台北報導

今年適逢每三年重新公告地價年度，根據內政部今年最新公告地價，全台21縣市平均漲幅逾三成，大幅增加壽險業持有不動產的稅費負擔。有壽險業者就坦言，為了反映提高的稅費成本，有可能轉嫁到房租上。

今年除澎湖縣外，其餘21縣市都調高公告地價，平均漲幅31%；調漲的結果，會導致地價稅上升，影響土地所有權人的持有成本，特別是部分擁有大量不動產的壽險公司，如國泰、新光人壽等。

一名不願具名的壽險業者指出，地方政府為了增加稅收，不只每年調漲土地公告現值，連每三年調整一次的公告地價，各地也「漲」聲四起，導致土增稅及地價稅不斷上升。這些增加的稅費成本，壽險業者若不自行吸收，就有可能轉嫁到房租上。

該業者還說，光是它們在台北的一棟大樓，今年公告地價調高，地價稅就漲了2,800萬元，若把其他持有的不動產都算進去，地價稅一年就多了好幾億元。

另一名業者強調，位於中南部的大樓，房租已經很低了，加上空屋率又高，一旦把稅費成本轉嫁到房租上，勢必打擊承租意願，對中小企業來說也是額外負擔，不利經濟發展。他呼籲政府，在調漲不動產持有稅時，必須考量到這些後果。

潮水退了？大台北4區 3成房子降價售

聯合晚報 記者游智文／台北報導

房市買氣遲無起色，降價求售物件持續增多；房仲業統計，目前大台北已有四個房市區降價物件占比逾三成，也就是大約每三間房子，就有一間降價求售。

板橋也現4字頭

這四區是台北市北投與士林區，新北市土城及中和區。

由於北投、土城是去年房市由多轉空後，率先出現預售屋破盤價的地區，士林、中和則緊鄰一旁；永慶房產集團協理林泰隆表示，預售屋破盤價引發的價格破壞效應，未隨時間淡化，反而持續擴大。

由於近日板橋也爆出4字頭破盤價建案，預料短期內板橋區降價物件可能快速增加。

房仲業表示，大台北自去年初財政部拋出房地合一議題後，房市出現反轉；下半年，在房地合一稅通過，市場一片看空下，降價物件開始增多。

本來市場預期今年1月新稅上路，觀望降低，交易可望回穩，降價風也會減退，但今年以來交易不見回暖，反而更糟；台北市甚至連續五個月交易量都不到2000件，和高峰相比，剩不到三成。

交易停滯，房子賣不動，連看屋都很少，屋主降價意願也升高；永慶房仲網統計目前網路住宅委售物件，大台北所有行政區降價物件現在占所有物件比重，現在最少都在兩成以上。

就行政區來看，北投區降價物件占比34%，位居大台北第一，其次為新北土城32%。士林、中和分居三、四名，降價占比也都超三成，達31%。

林泰隆表示，北投和土城是去年房市反轉後，最先出現預售案公開降價求售的地區；北投的降價個案為位於奇岩重畫區的「國美大奇」，奇岩重畫區本來建案都開8、9字頭，但「國美大奇」一口氣殺到7字頭，個案吸引不少買氣，卻也讓北投房價掀起下殺風。

土城的破盤價建案則是「大同莊園」，區域新建案去年成交行情5字頭，但基地條件相當不錯的「大同莊園」殺到4字頭；不只周遭建案被「打掛」，幾乎等嘸人，當地的成屋房價在也因此急滑一兩成。

士林、中和也中槍

林泰隆表示，降價物件占比分居三、四名的士林、中和，分別緊鄰北投和土城；從市況來看，主要是受北投、土城降價之後的比價效應連帶影響。

永慶房產表示，當前利率甚低，交易量卻頻創低量，近期還有越來越多的建商推案，採取創區域低價的銷售模式吸引購屋族，直接造成附近中古屋房價跟著面臨下跌的壓力。建議有意售屋的屋主，應參酌實價登錄行情或最新房仲成交行情，符合市場需求的價格，才有機會順利出脫。