私房話／透天厝 節稅優勢沒了

聯合晚報 記者游智文／台北報導

房地合一課稅將上路，房產業者表示，新的稅制下，持有不動產也應有新思維，像是透天住宅就不應再買來節稅，或是等待都更改建。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，透天住宅由於建物價值低，房地比高，過去確是節稅利器。以轉手獲利500萬元來說，如果是一般住宅，房地比多為2比8，也就是申報所得時，房子獲利部分達100萬元。

但如果是老透天，房子價值占全屋價值都不到一成，以8%來算，總獲利500萬元，必須申報所得的部分只有40萬元，省稅相當可觀。

不過，明年1月1日房地合一新制上路後，不再拆算房地比，而是以獲利扣除土增稅後直接計算，已失去節稅優勢。

除了節稅外，過去民眾買透天住宅另一主要考量是透天住宅土地持分大，有利都更改建，但此一利多隨北市、新北、高雄等同步調高房屋構造單價、路段率，也已減弱，因為透天一旦都更改建，未來將面臨相當可觀的房屋稅。

雖然透天都更、節稅優勢不再，不過如果具有觀光效益，有穩定的租金收入，或是改裝作為特色民、旅店或餐廳，仍是投資好產品。

心態研究…賣房時利用這些資訊 買家最易心動

世界日報 編譯宋凌蘭／綜合22日電

賣房不是油漆粉刷就行，你需要瞭解買主的心態，知道如何打動他們。以下是審視買房心態的相關科學研究，以及如何在賣房時利用這些資訊：

買主數秒內就知道想不想要房子：買房是重大決定，但是BMO金融集團的「買房心理學」報告指出，八成潛在買主踏入房子幾秒鐘內，就知道房子是否適合他們。既然如此，售屋時，你應好好整理買主第一眼就看到的地方，就是玄關。屋主常在玄關放郵件、鑰匙、外套、鞋子等，看來雜亂，所以準備恰當的容器收納物品是關鍵。

香味讓買主無所適從：華盛頓州立大學的研究發現，與混合不同香味的商店比起來，購物者在只有柳橙香味的商店多花32%。住家瀰漫太「複雜」的香味，可能引起反彈。如果你想用香味，選擇單純清新的味道，例如檸檬、羅勒或松樹。

買主懷疑有9的定價：運動衫或毛巾標價9.99元而不是10元，會讓消費者覺得較划算，但是像買房這種高金額採購，消費者的看法又不同。Old Dominion大學的研究顯示，有9的房價，例如19萬9000元而不是20萬元，讓買主反感，因為這些房子希望看來划算，但買主花那麼多錢購屋時，不喜歡賣家急於脫手的感覺。

整數定價也令人反感：哥倫比亞商學院的研究發現，討價還價時，出個特定金額，例如21萬7000元，比出價整20萬元更成功。所以定價時，避免整數，如此聽來會讓人覺得你仔細算過房子的價值。

買主最愛售前裝飾的房子：「房地產售前裝飾協會」找到63個未經售前裝飾的房子，平均上市長達143天還未賣出。不過一旦經過售前裝飾，平均40天後就賣出。所以賣房時，應注意屋內的裝飾擺設。

5優點 讓你房價升更高

世界日報 編譯宋凌蘭／綜合12日電

物色房子時，房子本身當然很重要，例如寬敞的衣帽間、美食廚房、或隱密的後院。但是社區的特點和設施也很重要，因為會影響房子未來轉售的價值。以下是有助提高房價的社區特點：

物色房子時，關注社區的特點和設施也很重要，會影響未來售價。（Getty Images） 李雪

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1.適於步行：出門走幾條街就可到超市或咖啡廳，不僅吸引潛在買主，也能大幅提升轉售房價。德州房地產專家波利 (Brad Pauly)指出，不論是年輕的專業人員或嬰兒潮人士，屋主都希望走路或騎單車，就能到餐館、酒吧、超市、銀行等。這一點在都會區特別重要。

2.學校：位於好學區的社區，立即提高房子的轉售價值。波利說，如果房子座落在好學區，學區內的社區不僅能保住價值，而且會升值，因為總有家長要給孩子找好學校。

3.設施：波利說，屋主喜歡社區設施，例如游泳池、健身設施、公園、遊樂場等。像網球場、健行或單車路徑、狗公園，都能提高房價。

4.歷史魅力：聖地牙哥房產經紀安東尼 (Ross Anthony)表示，社區的歷史特色通常會提升房價，因為難以複製。很多時候，被指定為古蹟的歷史社區會保持某一程度上的統一，社區委員會協助保持社區外觀，進而保存房子的價值。

5.獨特房子：不是每個人都喜歡建商提供的房屋款式，所以提供你半客製或是純客製房子的社區，有時轉售價值較高。安東尼說，與房子都千遍一律的社區比起來，半客製和客製房的社區長期下來增值較多。

個人、家庭資產怎調配 房地產棄保333策略

聯合報 高力國際投資部董事蘇明俊

最近不少高資產人士問及，面對房市持續低迷，銀行利率仍屬低檔，但畢竟房地產在投資配置上仍屬重要的一環，在個人與家庭的資產配置上該如何調配？

我提出以下「棄保333策略」：

一、棄蛋白保蛋黃，資產的三分之一配置在房地產，雖說房市不景氣時現金為王，但有些房產賣了以後再也買不到。建議保留有「基礎就業」動能的蛋黃區域。所謂「基礎就業」，是指某特定地區有一些產業，可幫該地區賺到該地以外的收入，促進資金流入、帶動住宅需求、商業零售需求等。

舉例來說，竹北地區因為有新竹科學園區眾「基礎就業」廠商持續進駐，讓該地區可賺進全世界科技相關產業的收入，而湧入的大量高科技人才也帶動住宅、商業、教育的蓬勃發展，促使竹北房市穩定發展。

二、棄國內保海外，房產資產三分之一配置在海外，為了避險與追求持續資產成長，建議投資人可以考慮投資海外不動產。例如美國景氣復甦議題、日本東京2020年奧運商機、東南亞東協國家搭配中國「一帶一路」的建設等等。面對全球網路普及打破跨國資訊不對稱的門檻，加上國際房仲公司素質愈來愈好，建議在房地產投資配置上可加入三分之一的海外不動產。

三、棄停滯保成長，海外資產三分之一配置新興國家海外投資，也可以適用「基礎就業」理論進行投資判斷。舉例來說，前陣子到菲律賓考察房地產，抵達馬尼拉大都會區裡的兩個新興發展區，即使深夜10點，這兩區依然燈火通明，仔細詢問才知道這些都是外商在菲律賓設置的全球電話服務中心（Call Center）。

不管是美國運通、VISA、MASTER、Google、Yahoo等國際企業都在此設置全球電話服務中心，平均一個企業需要6000至8000個外語能力流利的電話客服員工輪職上班，估計整個馬尼拉有100萬名全球電話客服人員。

有了堅實的就業市場，就有大量住宿與商業需求，新興重劃區快速蓋滿新穎的辦公大樓、零售商場與高級住宅，讓菲律賓馬尼拉房地產這兩年炙手可熱。像此類新興國家，建議在海外不動產的投資配置上，值得加碼投入。

實價登錄 之前「助漲」現在「助跌」

聯合晚報 記者游智文／台北報導

六都房市近來跌價消息不斷，除大環境因素，一般認為和實價資訊透明也有直接關聯，業者表示，實價資料之前助漲，現在助跌，「助跌威力超乎想像」。

以北市信義計畫區旁忠駝國宅為例，房產業者邱太煊表示，忠駝國宅最高一坪成交到80萬元，今年初他一位朋友以一坪72萬元買到，以為揀到便宜，沒想到行情揭露後，後來的成交價多落在一坪72萬元上下。

更慘的是，日前有屋主以一坪65萬元破盤價出售，消息公開後，現在買方出價都只出到65萬元以下，由於多數屋主難以接受，目前當地交易幾乎停擺。

永慶房產研展中心經理黃舒衛表示，實價資料助跌效果近來明顯發酵，主要是目前房市氛圍和政策已轉為一致、實價資料累積夠多，以及不論買方或賣方現在對實價資料都有高度信任。

他表示，實價登錄2012年上路時，業界即普遍認為會產生助漲助跌效果，當時房價仍在走升，但由於政策對房市不利，有奢侈稅、選擇性信用管制等壓抑措施，因此助漲效果並不明顯。

今年以來經濟一季比一季差，加上美國升息呼之欲出，房市已由多轉空；基本面不佳，政策又未鬆手，財政部還加碼祭出「房地合一稅」，多面夾殺下，讓實價助跌強力發酵。

一查即知 房價無操作空間

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，實價網現已有122萬筆資料，大多數路段、社區都有成交行情，多數民眾買賣房屋前都會上網查價，即使不看，房仲業者也會主動提供；過去沒有實價資料時，有些業者會刻意提供低價資料或高價資料，以爭取委託、加速成交，但現在一查即知，已沒有這種操作空間。

由於資料可信，景氣好時，屋主一看到最高價，就會跟進開高，買方也因認為還有上漲空間而追價，但當景氣反轉，買方一看到低價，就用來作為殺價工具，而且會殺更低，房價因此快速下跌。

出現新低價 立刻變買方標準

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，實價助跌現象在大型社區特別明顯，由於交易多，買方可從每月交易價格波動看出趨勢，當趨勢往下時，買方為免「買到就虧到」，會殺得更凶，讓房價回修更明顯。

北市成功國宅就是顯例，此一大型國宅社區先前每坪成交72~75萬元左右，但今年以來，只要實價資料一出現新低價，就立刻變成買方出價標準，目前成交價已滑落到63~65萬元。

房地合一稅上路、奢侈稅期退場 台經院：明年房市價量俱跌

工商時報【記者陳碧芬╱台北報導】

台灣經濟研究院最新分析，今年房市前9個月的成交量，較去年同期萎縮17.13％、交易價格呈現個位數衰退，六都及北台灣是今年房市的重災區，台經院副研究員劉佩真指出，明（2016）年在房地合一稅上路、奢侈稅期退場下，預估量、價會各再出現近一成的跌幅，從今年「量縮、價小跌」，轉為量價俱跌的現象。

台經院指出，明年初的大型選舉影響房市現況的可能性不大，馬習會則因帶來兩岸關係和諧的訊號，有助於房市表現。且今年房市亦仍有亮點，即台北市Ａ級辦公租賃市場景氣延續穩健上揚，空置率以台北敦北╱南商業區的減少最為顯著。

台經院昨（5）日舉行2016經濟景氣趨勢研討會，營建房地產專家劉佩真報告2016年台灣房地產走勢的關鍵分析，並公布台經院調查的國內營業建營業氣候測驗點，11月的廠商對景氣判斷變化的看法，仍持續位處於相對低檔，展望明年前景落於悲觀區域，「距離信心回升的距離，還非常遙遠」，劉佩真指出，明年房市唯有價格下跌，才能使供應高峰轉化為銷售高峰。

台經院分析，今年前三季住宅房價已經鬆動，全國房市的議價空間在第3季上升到14.15％，國內所有權土地交易量能也跌破百億元的重要參考關卡，除了房市走向進入空方的景氣循環因素，多項課稅政策的調整，包括北市房屋稅稅基及稅率調整，房地合一課稅確定，「台灣房地產的輕稅時代已成歷史」，均是造成房價鬆動的諸多因素。

台經院強調，房市走入空頭在先，央行自第三季鬆綁局部地區的信用管制，已經煞不住房市持續下滑的趨勢。劉佩真指出，過去「飛彈危機」威脅台灣時，全國房價短期間下跌1成，明年新政府上台，預估房市政策會採取穩定態度，如果房價下滑幅度過大，也可能會有救市措施的出現，頂多是減緩房市在明年的跌幅，因此預估明年跌幅不會超過1成。

台經院調查，廠商對於明年房地產市場的看法，接近七成認為房價會轉壞（68.75％），五成認為交易量將會萎縮（50％），也有近七成預估房地產推案量會轉差，超過六成認為全國新成屋及預售屋房價都會下滑，劉佩真認為，這些結果反映出民眾看法偏向保守，各類房價下修壓力漸增，地產商也有面臨獲利轉趨惡化的威脅，房市議價空間將隨之擴大。

房市衰退 怎會是「打房」的錯？

聯合報 張金鶚／政大地政系特聘教授（台北市）

柯Ｐ市長宣稱他「不打房」，亂打房，台灣會完蛋；另外，財政部長張盛和說房仲店比7-11超商還多，明顯不合理，引發房仲業者批判政府缺乏同理心，打房打過頭，導致房市衰退。這些說法，應予釐清。

當前房價偏離一般人的所得負擔能力，明顯不合理。主要是稅制不健全，房市交易及持有成本過低，有利投資囤房；加上資金寬鬆、利率很低，更提供房市投資籌碼；再有房市哄抬炒作，資訊仍不透明，市場機制無法充分發揮，最終房市大量投資需求排擠了一般居住消費需求，形成房市不合理現象。

上述房市不合理現象，包括房價過高，一般人買不起，銷售量下跌，空屋數量增加，房價還能不跌？仲介店比7-11還多，房仲業還能不調整？這些現象明顯反映市場失靈；而房屋成為投資工具，排擠一般大眾的居住需求，以及房市的哄抬炒作，也均明顯反映政府失靈。

政府為改善房市不合理現象，提出稅制改革政策，包括房地合一實價課稅、囤房稅、豪宅稅、房地稅等，避免投資炒作，健全地方財政；另外，選擇性金融管制，減緩投資需求，減少金融風險；要求實價登錄、交易資訊規範、嚴格稽查房市交易，更是為保障消費者權益。這些合理的健全房市政策，除改進政府失靈外，也給短暫的市場失靈予以臨門一腳，然而卻被業者扭曲為打房政策，竟然連柯Ｐ都附和業者說「不打房」，真是混淆視聽、積非成是。

當前房市衰退主要是因為政府打房（健全房市）所致？還是房價長期不合理上漲，市場機制逐漸發揮所致？似乎仍有不同看法。台灣房市基本上屬於「大市場、小政府」結構，市場力量還是主導房市趨勢的主要原因。然不論巿場或政府力量所致，面對長期不合理房市，當前房市的衰退是在調整不合理現象，具正面意義，應予肯定支持。

或許有人認為房地產是火車頭產業，房市衰退更加深經濟衰退。然而實證研究顯示，房地產並非火車頭產業，房市過度投資需求，不但造成空屋過多，資源浪費，而且吸取了原本其他一般產業，甚至高科技產業的投資需求，如此才造成台灣的經濟衰退，進而產生嚴重的貧富差距問題。因此，當前房市的衰退，或許會短暫影響經濟復甦，但長期卻是根本促進經濟的正常發展。

社會不應淪為「打房」與「不打房」的口號或意識形態爭辯，面對不合理房市現象，政府應積極面對解決。健全合理的房屋市場機制是首要工作，這不是「打房」而是避免市場失靈的政府責任；過多或不良業者隨著房市衰退自然會被淘汰，政府不宜過度擔心介入，這是政府應尊重的市場機制。最令人擔心的是房市政策缺乏居住消費而非投資為主的明確目標，政府政策搖擺，房市剛衰退就禁不起業者與投資客壓力，放寬甚至鼓勵投資需求，如此房市將淪為惡性循環，居住正義永遠只是口號。

雙北房貸違約增加 恐再拖累房市

經濟日報 記者郭及天／台北報導

根據內政部不動產資訊平台的資料顯示，雙北地區的房貸違約增加，第2季這兩地購置住宅貸款的逾放、催收金額均有明顯提高，台北市逾放年增約五成，新北市逾放年增四成，在房市氣氛轉差、房價下跌之際，恐再拖累房市。

根據內政部不動產資訊平台顯示，第2季全台購置住宅貸款金額約6.48兆元，逾放金額約105億元，逾放比0.16%，仍處於相對穩定低檔水位，接近兩年平均值。

但是打房重災區的雙北市，房貸違約增加中，台北市第2季逾放金額約25.9億元，相較去年同期增加五成，較兩年前倍增，同時房貸的催收金額約22.8億元，年增近三成，逾放比也提高至0.17%。新北市的逾放金額為21.5億元，年增四成，催收金額約15.5億元，同樣年增四成，逾放比也提高至0.13%。

銀行來自不動產壞帳情形是觀察房市是否持續轉差的重要依據。一般而言，房貸戶未正常時程繳本息三個月就會列為逾放，六個月內需轉為催收，雙北區的數字反映了去年底以來房市降溫。

東森房屋董事長王應傑表示，目前利率水準仍低、近年房市投資客賺不少、口袋深，不過房價下修力道增大，不僅購置住宅房貸逾放增加，包括建商土地及建築融資違約也會面臨更大的壓力。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，有三大因素使過度使用槓桿的投資人正面臨資金壓力，首先房價下跌；經濟景氣轉差，使房貸戶的償貸能力變弱與還款不正常；以及寬限期一過，本金償還的負擔增加。

房地產業者表示，全台逾放件數處於減少狀況，台北市每季穩定維持約300件逾放、新北市約700多件，相對於整體房貸規模、房市交易量仍屬於極低比例，不過逾放及催收金額提高，顯示打房政策所鎖定的精華區、高總價房屋、新成屋、高資產客源，明顯受到更大的衝擊。

評柯P與張金鶚的打房說 「亂打房，台灣會完蛋嗎？」

聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

柯P市長日前宣稱「不打房」，【亂打房，台灣會完蛋】，張金鶚敎授批評房市衰退不能怪打房，他認為房價過高是稅制不健全，資訊不透明，完全是市場炒作所致，直言柯P說法是混淆視聽，積非成是。張教授同時讚成張盛和部長房仲比7-11多之說法，認為政府不是打房而是臨門一腳，只有這樣才不致讓房地產吸取太多資金，影響一般產業，甚至高科技產業的投資需求，造成台灣的經濟衰退，進而產生嚴重的貧富差距。

我們不希望社會貧富差距過大，但更不希望邁向經濟負成長與均貧的社會

針對「打房說」我認同柯P指的「亂打房，政府會完蛋！」之説，導正房市的政策用對了就是「健全房市」，政策用錯了就是「亂打房」，亂打房的結果，就是胡亂的調整稅制，把交易量打趴，把市場機能扭曲，臨門一腳卻是烏龍球踢回自己球門，把失望的資金大量踢到海外，市場結構少掉了金字塔的尖端，因此掏空了台灣資金，讓台灣步向經濟負成長與均貧的社會，我們不希望社會貧富差距過大，但更不希望邁向全民皆輸的均貧社會，這就是柯P所說「亂打房，台灣會完蛋」的真正理由。

針對張金鶚敎授的「健全房市」説，提出三點評論：

（一）稅制改革對健全房市而言，只是治標，無法治本

張教授認為稅制改革可以健全房市，但我們認為每到選舉，政府總為消除房市民怨，提出一些疊床架屋的稅制改革，表面上高唱居住正義，但骨子裡卻提不出真正維護居住正義的住宅政策，無殼蝸牛仍是無殼蝸牛，不但消除不了民怨，同時也因匆促修法而造成市場交易量的崩潰，市場結構的嚴重扭曲。

我們同意台灣的房屋持有稅偏低，但片面的改革就會如同證所稅的修法瑕疵，造成交易量崩跌，最明顯的就是張教授在卸任台北市副市長前，自認為是臨時一腳的房屋稅基大調整，不但調整新屋造價單價2.6倍，並大幅調高路段調整率的稅基，使得要換新屋的民眾，無論房屋大小，均要負擔數倍(甚至十幾)的契稅與房屋稅，連參與都更的原住戶將來都會因為新屋移轉而負擔高額房屋稅款，此舉稅改被柯P批為【反都更條款】。

更糟的是房屋路段調整率與地價稅同步調高本來就有重複課稅之嫌，早該修法廢掉，張副市長卻反而應用地方政府公權力大幅調高路段調整率，讓市場的需求面產生嚴重扭曲，不但高總價硬着陸引發無量崩盤，且台北市所有新屋交易呈現前所未有的窒息量，使得換屋市場停滯，而低總價的市場，房價卻不見有效調整，張前副市長一方面要求房地產業者不準發佈無所本的漲跌資訊，卻放縱自己大談房價跌幅，鼓動民眾不要買屋也要看屋，連財政部張盛和也大聲疾呼房價跌不夠，這樣還不算【亂打房】嗎? 房價是果，政策才是因，亂出政策，亂改稅制，以為稅改是打房萬靈丹，其實是治標不治本，永遠健全不了房市。

(二)錯亂的稅改，如臨門烏龍的一腳，將大量資金踢往海外，掏空台灣

張教授說房價過高市場自然需調整，我們認同房價高低自有市場機制調解，這是景氣自然的技術循環，但就是因為市場有一定的循環機制，政府何需臨門一腳?政府聲稱沒打房只是臨門一腳，這不但是多餘的一腳，且是烏龍的一腳，台北市政府的擅自大幅調高特定房屋稅基，已經塑造出反商仇富的

友善態度，不希望有錢人買豪宅，更壓制小康家庭更換新屋，這一腳簡直是通殺，使大量的資金不但撤離房地產，更撤離台灣，最近一年，除了資金撤離達一兆新台幣之多，其中一部份都投資海外房地產，連壽險業也大量將資金移往海外投資，這不像張教授所說，房地產資金撤離後，就會引導到其他產業或科技業投資，因為台灣不缺資金，只缺信心，一但官員心態是反商，當然投資意願就會降低，投資環境就會惡化。

目前，根據十月底官方統計，台灣景氣連四藍燈，消費信心指數連六跌，出口貿易連八黑，企業信心全面下滑，這才是政府該關心的核心問題所在，政府請勿再把烏龍的臨門一腳當成輝煌的政績。

(三)實價登錄後，不應再將房價過高歸咎於資訊不透明的炒作

實價登錄前，張教授聲稱房價因不透明導致市場炒作，實價登錄後已經數年，還是把房價過高歸咎於資訊不透明，有心人炒作所致，殊不知，提供炒作環境的是政府的政策所致，國有財產署空有土地，只會賤賣地上權，對只租不售的社會住宅毫無建樹，包括張副市長主政時，台北市政府對都市更新與社會住宅政策幾乎是空轉，低總價的房市供需產生失衡，租屋平台浪費公帑，毫無成效卻知錯不改，遺產稅率大幅下調的資金回流，中央政府沒有善於引導注入有利的產業投資，當然資金就一窩蜂購買豪宅保值，最後才一棒想要把它打死，俗語說【錢有四隻腳】，當然資金就會亂竄，政府與御用學者還在怪資訊不透明，房價才會過高，這不是資訊不透明，這完全是政策的【無明】!

政府要拼經濟才是最實際，亂打房，台灣當然會完蛋

最後呼籲，不了解市場的官員，請勿亂下打房政策，同時，不了解實務的御用學者也不要對房市亂下評論。打房與救房都證明政府政策出亂子，實不可取，政府不需救市，但必須重視交易量的不正常萎縮。唯今之計，讓房市回歸市場機制，自然調整下修，政府應該認真拼經濟，認真提升國民所得，大量規劃只租不售的社會住宅調解低總價住宅市場供需，不要為了選舉，亂出政策打房，把交易量打趴，把資金打跑，台灣就被掏空，當然就會如柯P所說，【亂打房，台灣會完蛋】!

搞懂契約上的「現況交屋」

聯合晚報 記者游智文／台北報導

許多人賣房子簽訂買賣契約時，會在特約條款加上一條「現況交屋」，什麼是現況交屋？契約寫上「現況交屋」，房子如有問題，交屋以後賣方就可以不負責了嗎？

住商總部法務陳威宇表示，所謂現況交屋，指的是在賣方誠實告知房屋瑕疵，買方以通常方式檢查房屋，雙方都沒有意見下交屋之後，日後買方確實無法向賣方要求負責。

不過如同前述，賣方想沒有責任，第一個重點在於是否有誠實把屋子所有問題告知買方，如果賣方刻意隱瞞，明知房子有些問題卻不告訴買方，日後就無法以現況交屋卸責。

第二個重點則在於買方能否以通常方式察覺房子問題，所謂通常方式，就是用一般方式，如目視或直接接觸就可查覺的問題，譬如天花板上方漏水，必須打開才看得到，或是難以移動的大型家具後的壁癌，就不是通常方式，只要是買方交屋時無法察覺問題，事後發現，屋主仍要負起瑕疵擔保責任。

當然，如果買方都已檢查後並認可交屋時房屋現況，事後再對屋況有意見，除非是難以察覺或賣方刻意隱瞞，要想賣方負責就相當難了。