公告地價評估改「1年1調」 地主、建商、財團衝擊大

聯合晚報 記者游智文／台北報導

三年一調的公告地價制度面臨轉變，內政部地政司舉行公告地價作業討論，地方政府代表多希望改成一年一調，內政部預計年底前再舉行會議，確定方案後，在立法院下個會期提出修法。

公告地價如改一年一調，房仲業指出，民眾地價稅一定增加，但由於公告地價基期低，自用住宅稅率僅公告地價千分之二，增加金額不會太多。地上權住宅、開發案由於大多以公告地價的3%至5%作為地租，稅額是自用住宅的15倍到25倍，公告地價稍有調升，增加的租金就會很有感。

公告地價稅率採累進制，一般土地稅率從1%起跳，面積愈大，稅率愈高，最高可達5.5%。改成一年一調，加快追上市價的腳步，持有大面積土地的地主、建商、財團也會受到不小衝擊。

平均地權條例規定公告地價每三年調整一次，今年正好是調整年度，內政部地政司8月底邀請各縣市地政人員討論公告地價作業，包括雙北市在內的多數縣市政府代表都希望公告地價改成一年一調。

台北市地政局地價科長曾錫雄表示，現行公告地價三年一調，除了無法跟上地價上漲的腳步，造成稅收流失外，民眾收到地價稅單時，都拿上次稅單作比較，質疑為何一次就調這麼多，讓地方承受到很大壓力。

立法院舉行公聽會，新北市地政局也表示，地價稅金額雖不高，但不少民眾很在意，有些民眾雖然地價稅只調高一兩百元，也會打電話到地政局抗議。

內政部地政司在公聽會表示，中央支持縮短公告地價調整時程，早在2003年財政部推出土增稅減半政策時，考量地方財政流失，地政司曾提出平均地權條例修法，但當時時空環境無法獲得立法院認同。

由於中央、地方有共識，加上民間團體不斷要求公告地價應合理提高，據了解，內政部地政司已決定再次提出修法，預計年底前再開會，確定縮短時程版本後，立法院下個會期即會提出修法。

歧視？房東租屋限制多 體重異常也入列

NOWnews

社會中心／新北報導

不少人在591房屋網尋找租屋處，但有網友向媒體投訴，房屋網有房東設下重重限制，除常見的「收入穩定」、「單身」等限制外，房東還把「外勞」、「外籍」、「單親」、「粗工」、「行動不便」、「體重異常」列為拒絕往來戶，其中「體重異常」這一項，更讓網友直呼胖子錯了嗎？

591租屋網上出現了一張限制重重的租屋布告，不給單親、粗工、行動不便、體重異常等承租，就算通過符合條件，還得經過房東代理人面試，相關報導在臉書及PPT上流傳，網友大都認為條件過為嚴苛，直問這條件「確定是租給『人』的嗎」、「租給鬼比較適合」，也有網友對體重異常這一項目調侃自己，大嘆「嗆我嗆夠了沒」!據了解，該租屋布告已更改內容。

網友直指幾項條件是明顯的歧視，認為「外勞、外籍、單親、粗工這四項，根本就是變相歧視」，但房屋租賃屬私人契約，房東可開出不影響市場秩序的出租條件，所以民眾看到限制過多的租屋布告，也只好另尋他處了。

公告地價改每年調 房仲憂得不償失

（中央社記者韋樞台北13日電）

內政部檢討公告地價作業，地方政府代表多希望改成一年一調。房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，肥鵝資金外流，國內只剩瘦鵝，政府該思考活絡市場，稅收更多，否則會得不償失。

內政部預計年底前再舉行會議，確定方案後，將於立法院下個會期提出修法。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，房地合一稅改還未上路，政府卻預測明年房價走緩，可能課不到房地合一交易所得稅，另一方面房市交易量銳減，龐大的稅收缺口難以填補。

估計修法後對自住的屋主調幅影響有限，但衝擊較大的應該是支持政府出售地上權房屋的買主，這些屋主要繳的地租本來就比地價稅多很多。

李同榮指出，地方政府一方面喊窮，另一方面拼命拔肥鵝的毛。台北市大幅調高新屋與豪宅房屋稅基，各都會政府也躍躍欲試，沒想到新稅還沒上路，肥鵝已經先跑光，資金大量外移，不僅傷到產業也傷到整體經濟。

他認為，若地方政府飲鴆止渴，將地價稅三年一調，改為一年一調，只是先想辦法增加年度稅收，藉以填補地方財政的缺口。

他擔心，未來幾年地方政府負債加鉅，每年一定大幅調高土地增值稅基，政府不如從擴大稅基的廣度著眼，促進市場活絡，讓更多的人繳稅；在房市處於買方市場的交易量萎縮情況下，調高稅基不但稅收無法增加，更會延滯流通速度，反而得不償失。

房仲：漂白凶宅 投資客可能低買高賣

聯合晚報 記者游智文／台北報導

明天上路的新版不動產說明書，規定凶宅只有第一手需告知；淹水區註明也只限於預售屋，政大教授張金鶚上午表示，這樣的規定「不合理」、「荒唐」。

張金鶚表示，凶宅主要是居住禁忌問題，並不會因為時間或房子轉手，禁忌就消失；不動產說明書目的是在提供購屋人更充分的資訊，但規定只有發生凶殺、非自然死亡的第一手屋主轉售時才有義務告知，第二手就不用說，反而有欺騙的問題。

房仲公會全聯會理事長林正雄表示，不動產說明書主要是房仲業在做，要考量可行性，他認為新版不動產說明已讓國內房市資訊透明邁一大步，不應再苛求。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，新版不動產說明書對凶宅的告知規定，等於只要過一手就可把凶宅資料「洗掉」，確實有爭議模糊空間；天時地利不動產總經理張欣民則表示，新版上路後，可能會有不少投資客故意購買低價凶宅，經「漂白」之後，再以高價賣出。

對於淹水區只規定預售屋才須註明，兩人都認為很奇怪，因為淹水區不會只有一間房子，更不會只有預售屋才淹到。

東森房屋董事長王應傑表示，第一手凶宅屋主才須告知，是合乎人性的務實作法，他表示，第一手屋主有完整資訊，當然應該告訴下一手，但經過第二手、第三手，事過境遷，非親身經歷，要告知就變得強人所難，更重要的是負責製作說明書的仲介人員根本難以查證。

林正雄表示，如果上網路上就可查到凶宅資料，或是警方能提供歷年曾發生非自然死亡的住宅完整資料，那麼要上一手或上上手提供凶宅就可行，但國內沒有這樣的資料，從業人員又沒有調查權，屋主說沒有，業者要如何查證、並在不動產說明書註明？

他表示，新版不動產說明書已把過去不用提供的很多嫌惡設施都註明，每一分都得花上幾千元人力成本，國內不動產資訊已相當透明，不應再苛求。

賣屋 周邊嫌惡設施要公布

聯合報 記者江碩涵／台北報導

圖／聯合報提供

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新版不動產說明書明天（十月一日）上路，售屋必須在不動產說明書上詳細記載建物周邊半徑三百公尺範圍內的嫌惡設施、一般設施、工業住宅等，凶宅也將被登錄。內政部指出，未來若有不實記載，將針對房地產經紀業者開罰三萬至十五萬元、經紀人員則將受到申誡，台灣不動產交易市場將更透明。

內政部今天將舉行新版不動產說明書記者會。內政部地政司長王靚琇表示，新修正的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，將增列嫌惡設施、一般設施、凶宅、工業住宅等現況，揭露更多物件資訊，買賣過程更透明。

「不動產說明書」，是指產權調查後的書面結果，通常賣方本人或仲介、代書須將建物產權調查內容登載在上面，讓買方有所依據，就像是房屋的身分證一樣。舊版不動產說明書內容僅記載建物、土地地址、面積、權利範圍等，沒有記載外圍環境。

根據內政部公告，新版不動產說明書將登載不動產周邊半徑三百公尺範圍內的重要環境設施，包含嫌惡設施、一般設施、工業住宅，甚至是否為凶宅。

嫌惡設施內容包含飛機場、變電所、高壓電塔、墓地、加油站、寺廟、殯儀館、火化場與納骨塔、垃圾場、瓦斯行、葬儀社等。一般設施則是傳統市場、超級市場、學校、警察局、行政機關、體育場、醫院等。

凶宅是指建物專有部分在產權持有期間，曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形，根據新規定，經紀人加重調查義務的同時，屋主也須善盡「主動告知」義務。

21世紀不動產副總經理曹若琪表示，新版不動產說明書上路後，買賣雙方都要更加注意自己的權利義務，售屋前最好將住家環境詳列清楚，以免因記載不實而被罰，購屋者也最好閱讀清楚不動產說明書，並親自前往觀察屋況，若真要買有嫌惡設施的房屋，也得評估房價的保值抗跌性，以免未來轉手滯銷、房價暴跌，得不償失。

私房話／透天厝 節稅優勢沒了

聯合晚報 記者游智文／台北報導

房地合一課稅將上路，房產業者表示，新的稅制下，持有不動產也應有新思維，像是透天住宅就不應再買來節稅，或是等待都更改建。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，透天住宅由於建物價值低，房地比高，過去確是節稅利器。以轉手獲利500萬元來說，如果是一般住宅，房地比多為2比8，也就是申報所得時，房子獲利部分達100萬元。

但如果是老透天，房子價值占全屋價值都不到一成，以8%來算，總獲利500萬元，必須申報所得的部分只有40萬元，省稅相當可觀。

不過，明年1月1日房地合一新制上路後，不再拆算房地比，而是以獲利扣除土增稅後直接計算，已失去節稅優勢。

除了節稅外，過去民眾買透天住宅另一主要考量是透天住宅土地持分大，有利都更改建，但此一利多隨北市、新北、高雄等同步調高房屋構造單價、路段率，也已減弱，因為透天一旦都更改建，未來將面臨相當可觀的房屋稅。

雖然透天都更、節稅優勢不再，不過如果具有觀光效益，有穩定的租金收入，或是改裝作為特色民、旅店或餐廳，仍是投資好產品。

酷經濟／房地產政策 別再飲鴆止渴

聯合報 林建甫

社會解讀中央銀行降息，認為對房市有助益。不過降息無法逆轉房市向下趨勢，只是延長盤整時間。

房市價格的形成，是買賣雙方角力結果。賣方現在開價以實價登錄行情再加一、二成為主，不過買方認為現在房價不合理，大多以時價行情打八折開始談。買賣雙方對價格認知差距高達三到四成。

社會解讀中央銀行降息，認為對房市有助益。 圖／報系資料照

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央行降息，是賣方利多，成本壓力減輕、降價意願降低，增強屋主對房價堅持的信心。然而大趨勢已成形，全球邁入新平庸時代，低成長下長期景氣不被看好。台灣特有的問題：老人化、少子化、薪水又不漲價、年輕人低薪，以上種種都讓房地產後市不看好。

眾所周知，房地產大多頭走了十來年。二○○三年ＳＡＲＳ期間是房地產的谷底，之後復甦，本來面臨二○○八年金融海嘯是一大危機，但因國際利率受美國量化寬鬆救市影響，大幅調降，我央行也多次降息跟進，形成近零利率狀態，讓炒房成本大幅下降。

金融海嘯期間，為了救經濟，大幅調降遺贈稅，希望資金回台振興經濟，然而因缺少投資機會，房地產制度又不健全，極低的持有成本—房屋稅、地價稅，偏低的交易成本—土地增值稅、契稅；買賣又缺乏透明機制，房地產價格被哄抬扶搖直上。

政府祭出的方法是仿香港、新加坡印花稅的奢侈稅。奢侈稅功過還不能蓋棺，但因為稅負極高是總價的十五％或十％，可是延過兩年就沒事，造成交易凍結，房價卻掛在高檔。後來，江內閣堅持推行實價登錄，毛內閣通過房地合一稅。北市府郝市長時代張金鶚大幅提高房屋稅及豪宅稅，一舉戳破房市泡沫，讓房價開始修正。

房價公開透明下，本來預期要三年修正才會下修三成，現在更因電子媒體推波助瀾，例如流行實價登錄打八折口號，讓某些地段已鬆動到這樣的水準。

我們未來應有怎樣的房地產政策？政府不該再迷信房地產是經濟的火車頭，土地標售是政府重要的收入來源。政府該做的是適度的社會（合宜）住宅及盡快協助都更。

房屋只要夠用就好，未來老人化、少子化，太多的鋼筋水泥，只是妨礙居住的品質。仲介該回歸本業，有量就有商機，而不是協助炒房。民眾不要再典藏房屋，將房地產視為投資保值的工具。房價增加，造成國富增加，是不切實際。更千萬記住：高房價會扼殺年輕人奮發向上的動機。

央行降息後 調查：房價更難崩盤

經濟日報 記者游智文╱即時報導

央行上周結束連16季利率不變，宣布降息半碼；住展雜誌統計指出，當央行降息，預售房價走勢多呈緩漲或緩跌，本波降息循環啟動後，房價崩盤的機率更低。

央行上周四理監事會後宣布降息半碼，房地產業者多認為對房市提振有限，預料房價仍會持續下修。不過，住展雜誌統計以往央行降息後的雙北市推案房價表現，有漲有跌，但漲跌幅都不大。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，央行因應景氣循環，近十五年來啟動多次降息、升息循環。降息方面，在2001年至2003年期間，共降了約3個百分點，北市預售房價上漲三成，新北也漲了25%。

另外，在2008年因金融海嘯，央行啟動另一波降息循環，重貼利率從4.375%降至1.25%，也降了3.125個百分點，這期間北市預售房價下跌3.5%，一坪跌二萬，新北也下跌約二萬，跌幅約8%。

何世昌表示，央行降息顯示經濟形勢不好，但由於降息後市場有較多資金，一般認為對房市有利；從過去兩波降息期間房價表現來看，央行降息後，無論漲跌，房價走勢似乎都呈趨緩走勢，崩盤的機率甚低。

何世昌說，一般認為升息因會增加房貸負擔，會壓抑房價，甚至可能引發房價泡沫破裂危機，但觀察先前兩次升息循環期間房價走勢，北市一次大漲54%，另一次也漲了28%，升息期間，房價反而易出現急漲，且累計漲幅更大。

何世昌表示，左右房價的因素很多，利率只是其中之一，但從統計數據來看，無論降息或升息，似乎都只要「比氣長」、撐得夠久就能累積到可觀漲幅，這也是現在建商普遍不願意降價的主因。

最後輕稅購屋潮 不來了？

聯合晚報 記者游智文／台北報導

今年6月房地合一稅立院三讀通過後，業者多預期會有不少民眾為了節稅出手購屋，但實際市況以及市調顯示，市場預期的「最後輕稅購屋潮」，可能不會出現了。

房地合一稅由於明年1月1日才實施，今年購屋的人，未來售屋課稅，仍可採用稅負較輕的舊制，立院三讀通過後，一般認為市場會出現一波最後輕稅購屋潮，許多人會趕在年底之前買房子。但從官方統計數據來看，迄至目前為止，購屋潮完全沒有出現，買氣甚至下滑。

以台北市來說，今年6月交易量還有2400件，7月只剩2200件，8月僅剩1945件，創十年來同期新低。同樣的，新北市、桃園、台中、台南、高雄等，過去三個月，也都沒有任何買氣增溫跡象。

以六都整體來說，6月合計交易量為18,287件，7月減少61件，8月因鬼月因素更銳減3000多件。

買賣件數低迷，而永慶房產集團近日所做的2015第四季房產趨勢調查，則幾可確定購屋潮不會出現。

根據永慶調查，認為未來半年是購屋好時機的，也就是有可能在年底前購屋的，僅有三成，而三成之中，有將近一半是因為認為現在比較好殺價或物件比較多，想趕在明年房地合一上路之前買屋以便節稅的，只有14%；換言之，不到5%民眾會因節稅而購屋。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，最後輕稅購屋潮完全沒有出現，主要和民眾普遍看跌房價有關。他分析，房價繼續上漲，現在購屋適用舊制，未來出售時確實可省不少稅，但如果房價下跌，那麼新制一毛錢也不用繳，對購屋人而言反而有利。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，就自住客來說，新制、舊制沒有太大差別，舊制雖然可拆房地比，只課房屋獲利，但新制可重購退稅，又有400萬免稅額，舊制未必有利，如何買在低點才是重點，在看跌房價下，現在不急著出手。

圖／聯合晚報提供

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註明淹水限預售屋 凶宅僅第一手要告知

聯合晚報 記者許依晨／台北報導

內政部修正新版「不動產說明書」明日上路，凶宅及淹水等事項應列為必要記載。不過，內政部上午表示，成屋記載事項中，僅需敘明上一個屋主產權持有期間是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形；至於揭露淹水地區住宅則僅限於預售屋，預售屋必須增列最近5年基地周邊半徑300公尺範圍內有無申請水災淹水救助紀錄。

新制明訂凶宅揭露僅限上一個屋主，也就是說，如果某屋在屋主甲擁有期間，發生非自然死亡情事，該屋轉手給屋主乙，乙擁有期間未有意外發生，屋主乙將該屋轉售給丙時，不動產說明書上就不會記載該屋為凶宅；換言之，傳統定義的凶宅，只要買賣過戶一次，再出售時相關紀錄就形同被「洗掉」，新規定未來是否引發買賣糾紛，引發討論，但內政部官員低調表示，相關規定是基於「比例原則」。

內政部修正新版「不動產說明書」明日上路，凶宅及淹水等事項應列為必要記載。 報系資料照

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此外，淹水紀錄記載僅限預售屋，有官員私下坦承，房屋買賣預售屋所占比例不高，但成屋卻並未要求記載水災淹水救助紀錄，等於不用強制揭露易淹水地區。

被問及是否擔心記載淹水紀錄恐影響成屋房價，淹水紀錄因此僅限於預售屋？內政部地政司不動產交易科科長陳啟明說，預售屋的基地未興建完成，民眾購屋瞭解程度不熟悉，才會規定淹水紀錄，至於成屋的淹水紀錄，可透過仲介業者向地方政府查詢，不必列入。

內政部表示，新修訂不動產說明書應記載事項從90多項增加至200多項，分別就土地、成屋及預售屋等三面向強化，若有不實記載，將針對房地產經紀業者開罰3萬至15萬元。