經濟日報記者/陳美珍
前言：房地合一制完成立法，明年1月1日起實施。經濟日報製作「解碼房地合一稅」系列報導，介紹攸關房產移轉稅負的重要制度，分別從基礎篇、實務篇與因應篇，詳細解碼房地合一制，輔助讀者在明年新制施行後，充分掌握並瞭解自身的稅負權益。
①去年1月2日後取得，持有不滿二年出售
②明年1月1日後購入依房地合一制課利得稅
不是所有出售房產的人，都要適用房地合一課稅新制。新法明訂，合一課稅新制明（2016）年1月1日開始實施，買進與賣出時點雙雙落在明年以後的房產，才是房地合一新制的目標對象。
換言之，明年起雖然將要施行房屋、土地利得合併課徵所得稅的「房地合一」制，但是，目前房屋與土地分開課稅的舊制，仍會在新制施行後與之併存，形成雙軌課稅的狀態。
依立院三讀後所得稅法部分條文修正案，房地合一制課徵範圍包括：單獨出售房屋（含以設定地上權方式的房屋使用權）、同時出售房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執造的土地在內。
這些被納入按房、地利得合一課稅的房產，售屋獲利是否要按新制課稅，還須取決於房產所有權人取得及出售不動產的時點而定。
簡單來說，必須強制按新制合一課徵利得稅者有：
一，取得房產日期在明年1月1日之後，且出售時點也是明年以後的房產。
二、取得房產日期落在去（2014）年1月2日（含2日）以後的舊房產，明年1月1日房地合一施行後出售，換算持有期間不滿二年時，即使房產是在新制前取得，仍要按合一制課徵利得稅。
由此可知，不是在以上兩個時點取得的房產，明年房地合一課稅制實施時，所有權人出售房產的利得，都不會受到合一課稅的影響，仍可按照舊制分開課稅。也就是房屋交易利得課徵所得稅，土地的利得則是按公告現值課徵土地增值稅。
房地合一課稅新制施行後，土增稅維持現狀課稅不變，但在計算房屋及土地的所得稅時，屬於土地部分依土地稅法計算的土地漲價總數額，可從房地收入中扣除。
經由這套減除土地漲價總數額的過程，即使土地仍要繳納土增稅，房地合一利得只就超過土地漲價數額部分課徵所得稅，因此不會產生重複課稅問題。
另外，配合房地合一課稅，現行房屋、土地的特種貨物及勞務稅（即奢侈稅），也將在明年同步退場。屆時，持有未滿二年出售的房產，只須繳交房地合一利得稅，不必再繳納奢侈稅。
用新制或舊制......怎麼判斷？
資料來源：財政部記者陳美珍/製表
以買賣為例，去（2014）年1月2日以後才買進的房產，現在都已被劃入房地合一的新制課稅圈，所有權人若能持有超過兩年以上再出售，才可以脫離新制合一課稅的範圍，按舊制分開課稅。
舉例來說，甲在2014年2月1日買進A房產，選擇在明（2016）年1月1日出售，計算甲持有A房產從「取得」到「出售」期間不滿二年，甲就要在出售A房產並辦完移轉登記次日起30天內，自行向稅捐機關申報繳納房地合一的利得稅。
反之，甲若選擇在明年3月1日出售A房產，屆時，因為持有期已跨過新舊制「交界線」，甲依法有權按舊制分開課徵利得稅，其屬於房屋部分的交易所得，可在後（2017）年5月，與其他綜合所得一起合併申報；土地部分則只須繳納增值稅，不必另繳所得稅。
再假設一例，甲取得A房產，趕在明年房地合一課稅新制前出售，此時，甲雖是按舊制分別繳納房屋及土地利得稅，但因特種貨物及勞務稅仍未退場，且甲從買進到賣出期間未滿二年，無論賺賠情形為何，甲還要按實際售價，多繳10%奢侈稅。
（基礎篇四之一）
