商辦淪為不動「慘」 交易跌破千億創新低

作者溫子豪 | 卡優新聞網

    　房市交易疲軟，導致商辦、老宅跟著不動「慘」。永慶房屋統計，去(103)年億元以上商用不動產交易金額約814億元，創97年以來的新低紀錄，而台北市總價3,000~5,000萬的中小企業自用商品成為交易主力；住商不動產則發現，原本因都更而行情看俏的「老屋」，房價出現頹勢，新屋也因賣方獲利了結而價格回落，北市松山區價崩跌近15%。

　　永慶資產管理統計，去年全台億元以上商用不動產交易金額為814億元，交易規模跌破千億，和102年的1,192億元相較減少32%，更是97年以來的新低點。在市場資金充裕和房市嚴管的交互影響下，台北市交易集中在捷運松山線與信義線的辦公商圈，以保值性佳和轉手門檻較低的3,000萬至5,000萬中低總價產品為主，屋齡超過20年以上的中古辦公大樓，平均成交行情在70萬~80萬間。

　　此外，去年台北市第4季整體商辦租金平均每坪每月為2,103元，季增2.3%，辦公室空置有6.7%，較前季下降0.4%。永慶資產管理協理黃增福說明，非核心商圈的中山北路一、二段與南京東路四、五段商辦租金增加，導致整體租金走升。由於新增的大樓不多，促使空置率下降，不過未來新增供給的面積會持續增加，低空置走勢最快在今(104)年上半年就會反轉攀升。

　　至於住宅情況，住商不動產發現，台北市5年以內的新屋，去年下半年價格漲幅僅1.02%，而北投、南港價格跌幅都高達1成以上，松山區更慘滑14.89%，唯士林、信義區指標性豪宅或個案表現亮眼。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，捷運利多發酵完畢，投資客急著獲利了結，導致價格「漲不動」。

　　原本因都更而行情看俏的「老房」，雖然整體跌幅度不深，只有大安、松山價格縮減6.08%、5.91%較明顯。但徐佳馨分析，都更難度提高，加上持有成本低，讓老屋屋主姿態軟化，透過降價以利交易，短期內不會再出現大幅度的漲價。

地上權宅 高地租 高房稅 兩面夾殺

工商時報【記者方明╱台北報導】

台北市獨有的房地產高稅賦環境，不只讓豪宅、商辦中彈，連近年風行的地上權住宅也無法倖免！隨著公告地價明年將「有感」調漲，加上已大幅提高的房屋稅，地上權住宅將面臨高房屋稅、高地租的雙重夾殺。

其中，位於信義計畫區的「台北花園」每年地租更可能衝上百萬大關，成為國內第一個地租破百萬的地上權住宅。

所謂地上權，其實類似租屋的概念，買方先付出一筆費用，取得未來50∼70年的房屋居住權；使用期間除每年繳交房屋稅外，另外每月還要繳交一筆租金（公告地價的3％∼5％）。由於地上權案價格僅約擁有產權住宅的7成，在房價高昂的台北市，具有一定吸引力。

公告地價飆 住愈久繳愈高

不過，地上權住宅的租金費率高達公告地價的3％∼5％，相較一般住宅僅0.2％，兩者差距高達15∼25倍；以往公告地價不高，問題並不嚴重，但隨著公告地價近年來大幅調高（每3年一調），地上權住戶的負擔也越來越大。

近年來北市土地公告現值連續大幅調漲，讓與之連動的公告地價也蠢蠢欲動。100∼104年北市公告土地現值調幅分別為12.08％、9.87％、9.31％、13.23％及10.63％，而累積3年「動能」一次調足的公告地價，這次調幅恐相當「有感」，105年地上權案地租明顯提高已可預見。而以每3年調漲一次來說，政府等於是變相調漲地上權住戶租金；未來購買地上權案的民眾，不僅要繳購屋貸款、房屋稅，地租更是一筆不小的負擔。

其中，信義計畫區松勇路上的知名地上權案「台北花園」，就是顯著的例子。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，該案使用權限為民國89∼139年，該地段86年7月公告地價為每平方公尺7萬6,400元，至102年來到12.7萬元、漲幅高達66％；該案地租係以公告地價5％計算，以103年6月實價揭露1間165坪、總價1.18億的一戶估算，若以86年公告地價計算每月繳交地租為4萬2,227元，但到103年每月地租已達7萬元，等於1年要繳交高達84萬的地租。

台北花園明年地租破百萬

不僅如此，「台北花園」99年公告地價為9萬9,900元，102年調漲到12.7萬元、調幅近3成；因此明（105）年若以3成調幅計算，則接下來每年所需繳納的地租將跳增至109萬元，成為全台第一個每年地租飆破百萬大關的地上權住宅。

此外，「台北花園」1年房屋稅約9.8萬元、1年管理費約29萬元（2.4萬/月），再加上高昂地租，明年起這間「台北花園」住戶，每年基本開銷高達148萬元，這還不包括若有房貸時的利息在內，屆時連有錢人都住得吃力。

再來看去年熱銷的景美「華固新天地」，這是一般民眾買得起的70年地上權案，該案規劃坪數20∼45坪，地租則是以公告地價3.5％計算，目前初估1年地租約2.5∼6萬元（20坪2.5萬、30坪3.6萬、40∼45坪6萬）。

以「華固新天地」坐落地段，102年公告地價為4.62萬，較99年的4.29萬調漲7.6％；但公告土地現值漲幅明顯，100∼104年調幅分別為11.2％、13.17％、13.0％、22.42％及14.85％，估計105年公告地價將有相當調幅。該案預計2年後完工，屆時地租勢必水漲船高，民眾荷包又將縮水。

京站住戶已醞釀聯署抗爭

再以套房產品的「京站」地上權來說，該案取得使照為98年7月，99年公告地價每平方公尺為11萬5,000元，102年一舉調高至16萬元、漲幅達4成。大師房屋地政士黃美琴指出，「京站」地租是以公告地價3％計算，以大師房屋所持有的「京站」物件為例，100年時1戶地租年繳約2.97萬元，受公告地價調漲影響，103年起1年地租來到4.36萬元，漲幅約46％。

「京站」因土地持分小（14坪約4.56平方公尺），相對1年繳交地租金額較低；但據了解，「京站」住戶以往房屋稅全部採1.2％稅率，不過在囤房稅上路後，「京站」所有權人登記是法人萬達通公司（日勝生集團），導致今年起自住屋主房屋稅率將調整為3.6％。

此舉已引起住戶極大反彈，不僅因房屋稅率飆高3倍至3.6％，且居然比「京站」營業用戶的3％稅率還高；目前「京站」住戶已發動聯署，將向稅捐稽徵處表達嚴重抗議。

大師房屋董事長陳建慶表示，地上權案價值隨使用年限減少而逐年遞減，但地租隨公告地價調高而逐年上漲，屋主持有負擔愈來愈重，而且住得越久繳越多；而一旦價值與負擔出現死亡交叉之時，地上權將出現負資產，此一風險值得留意。

財長：買賣你情我願 不考慮調整

中國時報【吳泓勳╱台北報導】

台北市持續調高公告地價，包含地上權住宅、BOT案都將進入高地租時代，但以地上權住宅為例，使用年限越來越短，地租卻逐年增加，負擔大增是否有檢討空間？財政部長張盛和昨日說，只要把遊戲規則訂好，買賣交易本身是你情我願，就算是買斷也會有折舊問題，買的時候應該要考慮進去，目前沒有考慮檢討地上權地租。

隨財政部去年調高房屋稅率，台北市調高公告現值等不動產稅基後，明年進一步調整公告地價，預計將波及到地上權住宅與商業BOT案。

由於地上權住宅不是買斷，居住年限越長越不值錢，但租金卻越來越貴，隨著未來土地、房屋稅基墊高租金，是否將進一步衝擊地上權市場？

國產署官員坦言「確實有些疑慮，這是未來可能檢討的問題」，所以一般地方政府的地上權案件，地租大多為公告地價的5％，但國產署卻都設定3.5％，近期的「華固新天地」地上權住宅也是如此。

國產署官員說，稅基由地方政府決定，現階段還不到通盤檢討的時候。官員強調，國產署手中持有的國有非公用土地很多，隨著土地、房屋稅基提高，每年的持有成本也一樣增加。

在BOT案部分，財政部促參司長曾國基說，適用促參法的BOT案比較沒有問題，由於含有公共建設目的，法規中有訂出最高50％地租漲幅的「天花板條例」。一旦地租漲幅超過簽約日的50％時，可向主辦機關申請減免。

專家：地上權稅制應脫鉤

工商時報【記者陳宥臻╱台北報導】

地上權住宅和大型BOT案任由政府高稅收宰割，地產專業人士提出建言，認為政府未來在活化國土資源、招標地上權案時，應該把房屋稅、地價稅反應在權利金上；也有專家建議，一般民眾買地上權住宅，稅制應該和所有權住宅分開計算，成立專法，才是根本解決之道。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，民眾在買地上權住宅時，建商應該充分揭露風險，明確表示負擔的地租金是與地價稅連動，是由政府收取，每3年會調整一次，具上揚的風險。

由於地上權住宅案在市場上出現客戶買了退訂的事件，就是因為資訊風險揭露不夠周全，花敬群表示，「成立專法才能根本解決」，地上權稅制應該與一般住宅脫鉤。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，地價稅的精神就是「漲價歸公」，地上權住宅根本沒有持有土地，等於是跟政府租借，為何還要漲價歸公，與公告地價連動地租金相當不合理，政府根本吃人夠夠。

仲量聯行總經理趙正義指出，政府一下子調高房屋稅幅度1點4倍以上，地上權開發案地租金則應該調降。政府最簡單的方式，就是揭露這些成本後，訂個合理權利金，才不致影響開發商取得地上權案的意願。

房仲：近1年新屋漲不動老屋姿態軟

（中央社記者韋樞台北20日電）

住商不動產企劃研究室統計102年與103年下半年實價資料後發現，台北市5年以內新屋及30年以上老屋，漲幅分別有1.02%與2.41%。房仲表示，新屋未來稅負更重，買氣不易拉抬。

最近市場買氣膠著，無論新屋與舊屋都呈現「賣不動、漲不動」窘況，其中更有不少區域出現跌價。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，市場買氣鈍化，過去投資者偏好的產品反而買氣更受影響，隨著稅負壓力越來越大，未來新屋買氣將更不易拉抬。

徐佳韾分析，5年內新屋表現較弱勢的區域有北投、松山、南港等，跌幅逾1成，一方面是103年少見優質個案推出，市場充斥較低價物件，二方面是松山、北投在松山線與信義線利多發酵完畢後，不少投資客想要獲利了結，也讓價格回落。

但也有區域新屋表現不俗，如士林區漲幅達20.77%，信義漲幅達19.25%，顯示與區域內有新案交屋，或與指標豪宅價格不墜有關，顯示個案將會走出一條路。

至於老屋部份，台北市老屋跌幅不深，即使是跌幅最大的大安區僅6.08%，其次是松山區的5.91%；漲幅以中正23.35%最多，其次是信義區的13.36%。

徐佳馨說，購屋者若以卡位優質區為思考，低價老屋賣相較佳，而在未來新屋使用新造價後，老屋因為持有成本低，若賣方願意降價，交易狀況應該會更好；不過，老屋看俏同時意味著未來都更難度將更大幅提高，都市面貌不易翻新。

房屋稅暴增…吳寶田：不利北市發展

記者黃啟菱／專題報導、攝影

近來房屋稅調高議題引發眾人討論，也出現豪宅延遲交屋、買氣急凍等現象。不動產開發公會全國聯合會理事長、麗寶機構董事長吳寶田表示，房屋稅暴增不但增加民眾負擔，更對台北市的長期發展有5大不利影響；太子建設總經理謝明汎則說，這類重大決策應負歷史責任，政府得確定沒有後遺症後再實施。

台北市政府於民國103年將「房屋構造標準單價」大幅調高2~3倍，若再加上調漲的路段調整率，同樣一戶房屋取得使用執照若在103年7月1日前後，其房屋評定現值可以相差近3倍以上，契稅與房屋稅也因而暴增；如果將增加3倍的稅率考量進去，差距更達10倍以上。

稅負難預期 民眾不安

對此，吳寶田表示，過去「房屋構造標準單價」考量民眾負擔，長期均維持安定性，即使為稅收或政策考量，市府仍可調整路段調整率或豪宅加乘率；但是若連「房屋構造標準單價」都呈倍數調高，且不分新舊，則對台北市發展有5大不利影響。

首先，台北市民以後完全不能預測房屋稅的負擔是多少，居住在台北市只能用「惴惴不安」形容，任意受到重稅凌遲；吳寶田說，市府努力讓民眾「食安」，卻以不能預測的重稅讓人民「居不安」。

都更BOT地上權 均受創

其次，都市更新一直是市府重要政策，一個都更案動輒10年，換來的新屋卻是未來不確定的重稅負擔，以後誰敢參與都更，讓自己陷入重稅深淵呢？

第三，這項政策會產生轉嫁效應，增加承租人或是營業人負擔，因為所劇增的房屋稅在轉嫁下，仍以其承租人、營業人為最終租稅負擔者，即使要打房也不應該讓承租人等增加其居住或營生成本。

第四，目前所有的BOT、地上權商業用、地上權住宅用的建築全部受影響，不確定的重稅讓投資人根本無法預估收益，將打擊產業界在台北市的投資意願。最後，房屋評定現值不只是涉及房屋稅負擔，同時也直接影響契稅課徵，依照契稅條例購買房屋的契稅稅率高達6%，其納稅義務人為購屋民眾，再加上據以課徵的印花稅、登記費等，買屋民眾何辜要承受打房的租稅負擔？

打壓新屋 影響經濟

大陸建設董事長張良吉直言「天下沒有這種稅」，房屋稅暴漲後「大家都快瘋掉了」，而且擁有法律專業背景的他認為，如此荒唐的增稅，恐有違憲之虞。他舉例，在台北市信義區同一地點的房子，在去年6月30日拿到使用執照、坪數79坪者，房屋稅每年要繳3萬多，但若是去年7月1日拿到使用執照、坪數80坪者，每年房屋稅就變成100多萬，竟有30多倍的差距。

張良吉說，過往房屋稅可能有偏低的疑慮，就算政府要調漲，也應合情合理、公平全面。豪宅確實可以繳多一點房屋稅，但現在差距實在太大了，差別待遇會影響經濟發展；而且新屋的興建、銷售，對經濟有乘數效應，能直接帶動經濟發展，現行的稅制環境形同要買房民眾別買新屋、買舊屋就好。

謝明汎說，政府不應為了打房而打房，也不能頭痛醫頭、腳痛醫腳，而應廣納各方意見之後，做出能長治久安的決策；畢竟茲事體大，決策者有其歷史責任，應該要將眼光拉高、放遠，才是全民之福。

房地稅合一制 較不影響自用戶

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

「房地合一」稅最終版本如何，外界都相當關注，然而不管如何改，基於居住正義原則下，自用戶不但不會有影響，反而在實施房地合一稅徵，有機會讓想買房的民眾買到房屋的合理價。

安侯建業聯合會計師事務所（KPMG）會計師張芷說，因房地合一課稅會訂有自用住宅免稅（持有5年以上免稅）及長期持有優惠（持有年限在10∼20年間有不同減徵率），所以對於自住戶較不會有影響。

張芷說，參考奢侈稅實施對房價走勢之影響，奢侈稅是2年內出售不分盈虧皆依房地總價按10∼15％稅率課徵，較房地合一課稅係以「資本利得」計算課稅之稅基來得重。可知稅負負擔僅是影響房價走勢一個因素之一，長期而言，經濟繁榮程度、利率及資金才是影響房價主要因素。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，房地合一稅實行後，即使房價跌，也是有限，因為「房地合一」就是增加屋主移轉成本，也因此，只要屋主沒有資金壓力多會反應成本在售價，所以實施後房價降幅應不會太多，但在政策上路前會仍會有逃命波，畢竟實施前後稅額差異大，想賣房者會趕在實行之前出售，說不定想買房者可以談到好價格。

在房產稅制大幅修改下，張芷說，房地產持有者需思考該不動產持有之目的，並善用一屋自用住宅免稅資格如持有5年以上、總價3,000萬元以下、一定坪數以下及長期持有優惠。再者，因不同投資身分，稅負負擔也不相同，如果是以營利或投資房地產為目的，以設立公司持有及管理，可能較符合實質。

財部搞神秘 房地合一稅改 民調不公開

工商時報【記者林淑慧、呂雪彗╱台北報導】

房地合一稅改工程備受矚目，為傾聽民意，財政部去年底悄悄進行房地合一稅改民調，民調結果本周出爐；不過，財政部低調表示，民調結果雖然有超過五成受訪者支持稅改，但因無法分析民眾對方案的偏好，因此決定不公布民調內容。

同時，巢運昨天赴行政院陳情，要求政院應公開宣示，推動「房地合一實價課稅」立場不變，承諾立法院第七會期將法案送入立法院，並要求毛揆以接見不動產公會相同規格接受支持稅改民間團體及專家學者的拜訪，傾聽建商巢財團以外的民間意見。

政院官員透露，財長張盛和近期內就會邀巢運團體赴財政部座談，也會廣泛聽取各公會及民間團體意見，草擬一個後遺症最小，且對稅制公平合理的房地合一課稅方案。

財政部自去年九合一大選後委外進行民調，藉以了解民眾對房地合一課稅的意見。

不過，民調結果出爐後，財政部發現，雖然有超過五成的民眾支持房地合一實價課稅，但因樣本數過低或對財政部的修法方向不夠了解，讓民調結果出現前後矛盾的情形，恐難作為施政時的參考依據。

巢運團體昨（16）日則質疑，財政部未將實價課稅方案版本送進行政院，根本就是拖延戰術。

巢運於去年12月12日便正式行文行政院，希望能拜見行政院長並提出相關建言，政院卻將責任推給財政部，沒想到在9日，毛竟偕同財政部長張盛和、內政部長陳威仁會見不動產仲介公會全聯會理事長林正雄及建商公會全聯會理事長吳寶田2位建商代表，並說將廣邀房產業者研議房地合一稅制。

巢運表示，建商業者拜見會長提出「住宅3箭」，包括政府提供9成房貸、1％利率；將奢侈稅由交易價格課稅轉型為2年內依資本利得課徵10至15％以及要求更多合宜住宅。

對此，巢運痛批行政院表示要與房產業者研擬稅制的決定，根本是「請鬼拿藥單」，選擇與財團站在一起。

政院官員表示，房地合一課稅方案，毛揆已指示財政部務必要和建商、不動產仲介公會及稅改聯盟等各方民間團體充分溝通，調和各方意見後再提出。

知情官員透露，張盛和已同意和巢運代表會面，傾聽其意見，不會只偏聽一方聲音。

​拆陸橋！店面翻身 30年公寓房價漲12%

作者蔣志偉　翟翾 | TVBS 

台北市陸橋一座接著一座拆了之後，許多民眾反映市容變得乾淨多了，雙北市目前統計仍有230座陸橋俗稱「市容景觀殺手」，使用率低將陸續拆除，新北市三重區成功路橋以及台北南港區昆陽陸橋日前拆掉後，帶動了周邊房價，30年老舊公寓1樓至3樓房價大約漲了12％！
TVBS記者蔣志偉：「將近15年歷史昆陽陸橋，拆除之後，讓附近一樓店面，重新製作大型招牌，就連附近房價，也跟著水漲船高。」

忠孝東路這一排30年公寓，直接反應在一樓「黃金店面」，原本每坪150萬飆到180萬，2到3樓每坪達到75萬，漲幅至少12％，而4到5樓，仍維持每坪55萬持平。
TVBS記者：「有走過昆陽陸橋嗎？」
民眾：「從來沒有走過。」
TVBS記者：「為什麼？」
民眾：「因為根本用不到啊！路口其實很小，根本不會有機會走到天橋，拆掉以後，對我們這邊市容是非常地好，現在的人應該都不太會走陸橋。」
陸橋拆除後，是現在許多民眾心聲，寧可走斑馬線。
昆陽陸橋拆掉前，因為大型橋體，容易將招牌擋住，到了夜晚看得更不明顯，拆橋後視野看得更寬敞，採光佳，也讓周圍許多一樓黃金店面，像是超商、藥妝店和補習班，看得清楚醒目。
房仲吳國源：「陸橋的拆除之後，整個附近鄰近建築物，它視野會變得比較好，所以會帶動附近店家經濟活絡度，直接地就會影響到房子價位。」
目前陸橋，台北市87座，新北市143座，雙北合計230座，就是因為陸橋，幾乎都蓋在交叉路口，店面成了市容景觀殺手。

房地產恐現清倉潮

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

財政部正在研擬房地合一稅、實價課稅等新制，但稅捐單位早已緊釘並悄悄提高房地產買賣稅負，會計師預言，今年下半年房地產將出現清倉潮，甚至不用到今年下半年，投資客的房地產就會傾巢而出。

中小型會師事務所負責人表示，他的客戶之前賣出10多間房子，總共也不過賺了數百萬元，但補繳稅額後不但沒賺到，反而還倒虧了不少錢，真的讓客戶「痛」到不行。

他說，個人不管是買成屋或者法拍屋，只要被稅捐單位被認定是「經常性買賣不動產」，就要課個人營利所得稅，光是這一紙函令，就足以讓房屋投資客出售房地產要繳重稅甚至無利可圖。

另外，從今年起個人所得稅率也提高至45％以及營利事業可扣抵稅額減半抵繳個人所得稅等稅制改變，接下來房地合一稅若正式實施，在此氛圍下，投資客不太容易從買賣房地產中獲利。若未來房地合一稅開徵後，要繳的稅恐怕是目前4倍以上，稅負對投資客殺傷力大。

安侯建業聯合會計師事務所（KPMG）會計師張芷表示，房地合一課稅是指土地除要繳納土地增值稅，也要按資本利得實質課徵所得稅，若未來實施後，出售房地產稅負會大大提高，尤其是出售豪宅。

就算是出售的是低總價宅，張芷說，多少還是會有些影響，除非是出售自用住宅，其出售利得可免稅或土地部分課稅增加之稅額小於土地增值稅額者，否則因是土地由免稅改為應稅，低總價者也受影響。

稅制調整將攸關今年房價走勢，不少會計師表示，基於稅負考量，未來房地產似乎不適合再作為投資理財的工具。