單身經濟旺 租屋市場小宅最夯

好房網News記者馮牧群╱台北報導

房價看跌不跌，無殼蝸牛轉為租賃求棲身之地，房仲調查發現，「工作地緣」是選擇租賃的主要考量，且兩年內有租屋需求的人口中，單獨一人租屋居住占比最高，套房、小坪數等住宅類型相對成為租賃首選，可見隨著單身經濟發酵，未來獨身宅將登上租賃市場主流。

       

 

晚婚族、不婚族越來越多，使套房產品在租屋市場的熱度不減。（好房網資料中心）

中信房屋副總劉天仁分析，調查指出有近三成受訪者近兩年有租屋需求，其中有40.8％正在租屋中、而在半年至一年內有租屋計畫占20.3％，可見未來租賃市場會因為房價降不下來，緩慢而穩定成長。

租屋市場需求與成長，連政界都非常有感，兩位台北市長參選人對此紛紛提出政見；柯文哲主張重新檢討租金補貼辦法，並擴大發放、大量興建公共住宅，由市府擔任二房東，在不考慮土地成本下，估計每坪每月約只需500元租金，單身戶每月5000元、小家庭每月1萬元租金，就租得到公共住宅。

連勝文部分則提出提高豪宅稅用於租金補貼，再廣建公營住宅存量達2萬戶，對照調查結果，有租屋需求多以20到39歲的壯年勞工人口比例較高，租屋地區以雙北市比例居多，證明雙北市移入人口以租屋居多，這與該地區房價居高不下也脫不了關係。

另外租屋原因為「地緣關係、工作需求」者占41.1％，第二順位原因才是「資金配置考量、沒有置產需求」，房仲分析，工作地緣在高房價時代，考慮順位凌駕在資金之上，顯示租屋人口大多偏向年輕、外來人口，對比兩位市長候選人的租屋政見，不難發現為什麼柯文哲較深受年輕族群的歡迎。

再以租屋家居人數來看，調查顯示獨身一人居住占比28.5％最高，其中又以男性、20到29歲、居住非都會區比例較高；選擇兩人居住的人口以雙北市為主，大多為20到39歲的壯年人口，會選擇五人以上居住的，多為40到49歲人口，總體看來租賃市場成長實屬必然，難怪兩位候選人的房產政見在租賃市場的著墨更勝於銷售市場。

加重房屋稅能壓低房價？ 專家：只看政府願不願意

好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導

風靡全球的暢銷著作「二十一世紀資本論」作者皮凱提，17日在台灣大學與青年對話，並點出現在年輕世代有諸多不公平，問題是出在房價上。他表示，應每年課房屋稅，且採取累進稅率來對抗高房價，讓年輕人都能買得起房。

皮凱提指出，應增加每年房屋稅，並採取累進計算的方式，迫使多屋族賣屋。（好房網News記者蔡佩蓉／攝影）

法國經濟學家皮凱提分析，台灣不動產稅負僅佔不動產價值的0.1%，與其他國家相比偏低，更好的方式是增加每年房屋稅，並採取累進計算的方式，讓擁有多數房產的人，每年都得繳更多的稅，這樣的方法就是在逼擁有許多房產者賣屋，唯有這樣房價才不會一直上漲，年輕人才買得起房子。

台灣許多人買不起房子，甚至買房還得當「靠爸族」，但有錢的人仍然不少，捧著資金四處炒房，也讓全台空屋率節節攀升。根據資料顯示，台灣空屋率高達19.3%，也就是說全台每5間房屋就有1間是空屋，高居世界第一。專家認為，空屋率過高的現象，是因為房屋持有成本太低，加上房屋每年增值價格比繳稅價格還高，形成炒房幾乎免繳稅的情形。

全球財富分配不均，貧富差距擴大，有錢人豪宅一間一間的買，許多人卻連頭期款都湊不出來，皮凱提對此提出幾個「藥方」，包括財富稅、提高遺產稅、增加且採累進的房產稅等，儘管有些有難度，但房屋稅有其可行性，就看政府願不願意執行。

風傳媒主筆室就撰文指出，台灣房產持有成本大概只有不動產價值的0.1%，國外則是1到2%，相差10倍以上，在台灣持有價值2000萬不動產，每年要繳的稅比一台汽車要繳得稅還少。所以財政部除了繼續推動房地合一實價課稅外，也該規劃推動再提高房屋稅率、而且不要授權地方政府決定，再加上多房的累進稅，如果財政部真的願意，其實皮凱提房產稅這帖藥方是做得到的。

至於皮凱提所提的財富稅，風傳媒認為，全球還沒有任何國家有實施，也沒有人敢嘗試，因此在台灣可行性並不高。

夫妻互贈屋 奢侈稅從寬課徵

記者陳美珍／台北報導

有房夫妻有福了。配偶間互贈房產，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）威脅大降。財政部同意放寬，受贈配偶取得獲贈房產的持有期間，可以向前延伸自婚姻關係存續日起算。形同夫妻互贈房產，受贈配偶的「禁售閉鎖期」將會大大縮短，甚至消失。

 

受贈配偶取得獲贈房產的持有期間，可以向前延伸自婚姻關係存續日起算奢侈稅，形同夫妻互贈房產（好房資料中心）

這是奢侈稅開徵三年半以來，財部首度變更奢侈稅的解釋，並採取較寬鬆的課稅立場。

除夫妻互贈房產，受贈一方房產持有期起算日，可納入婚姻關係存續期間外，離婚、行使民法第1030條之1「剩餘財產差額分配請求權」夫妻，所取得的房產亦可比照贈與模式，採取相同原則。但是，持有期間從寬計算規定，不包括夫妻相互買賣或交換的不動產。

財政部舉例，甲乙兩人在2013年1月1日結婚，甲在2013年2 月1日購入一筆房產，並在2013年12月1日贈與給乙，在財部放寬持有期間的計算原則後，乙取得來自甲的受贈房產，持有期可往前溯自兩人婚姻存續期，即自甲2013 年2月1日購入房產日。依此案例，乙只須再持有一年二個月，出售受贈房產就享有免稅，閉鎖期較早期規定約縮短十個月。

這項從寬規定還將附帶土增稅「低稅紅利」。譬如夫名下有二棟自用房產，若非同時出售，夫僅有其中一棟可使用10%低稅率；但贈與名下無房產的妻之後，妻出售時，即可申請按10％低稅率繳土增稅。

原文網址: 夫妻互贈屋　奢侈稅從寬課徵 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/13882284549.html

房價大漲是遺產稅害的！ 張忠謀：降到10%是錯誤

好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導

《二十一世紀資本論》的法國作者皮凱提受邀來台出席「2014年國際名人論壇」演講，針對現今全球財富集中、貧富差距擴大的現象提出諸多看法，同時與台積電董事長張忠謀進行交鋒，張忠謀更指出，過去台灣將遺產贈與稅率上限從50%降到10%是「錯誤的政策」，正好呼應中央研究院院士朱敬一之前撰文，「在遺產稅修改過後，台灣的熱錢逐漸增加，房價跟著大漲、貧富差距明顯逐年拉大。」

                                                                                                   

 

張忠謀認為，遺產贈與稅率降至10％是「錯誤的政策」。（截取自維基百科）

法國經濟學家皮凱提認為，解決財富集中的最好方式，是藉由稅率改革和政策調整，讓財富分配能更平均，他也建議應該採取累進稅率對富人課稅，避免資本不斷累積在少數富人手中。不過對於這點論述，張忠謀則持保留態度，他認為懲罰性的重稅將讓人們少了致富的期待並扼殺創業精神。雲朗執行長張安平也認為，最高累進稅率不宜超過50%，否則感覺像是「替政府在工作」。

除了撰寫《二十一世紀資本論》外，皮凱提在2013也在Econometrica期刊發表文章，指出最適遺產稅率，是50%至60%之間，這樣的稅率比起台灣的10%相去甚遠。張忠謀認為，遺產贈與並不是薪資報酬和工作所得，基於均衡的稅制原則，原本就不應該調降，降至10％更是錯誤的政策。而雲朗執行長張安平也贊同調升稅率。

台灣的遺產稅在2008年一舉從50%調降為10%，按照稅法，有錢的父母每年都可以對子女贈予數百萬台幣而享受免稅，只要分年規劃，給子女遺產上億都不必繳任何稅。中央研究院院士朱敬一曾撰文痛批，能夠從遺產稅率大降而獲利的，只有那些有十幾億財產以上的大富豪，在遺產稅修改過後，台灣的熱錢逐漸增加，房價跟著大漲、貧富差距明顯逐年拉大，許多有錢人把財富幾乎免稅的移轉給子女，就是皮凱提書中所述「財富最後往極少數人集中」的關鍵，也是台灣社會貧富日益不均的重要因子。

房地合一稅增2.5倍！專家籲把握「黃金售屋期」

好房網News記者林美欣／整理報導

十年最大倒貨潮來了！房地合一課稅最快2016就要上路，對多屋族來說，時間越接近賣壓就越加沉重，專家呼籲最好在明年6月前汰弱留強，把握銷售的黃金期。

目前賣屋所要繳交的稅負是房屋稅加上土地增值稅，未來房地合一上路後必須以實際買賣價差課稅，資本利所得採分級、分離課稅，稅率則比照綜所稅級距，從5%~45%，不過，財政部目前傾向房產交易所得不會併入薪資所得一起課稅，以免級距拉高也同時提高了薪資所得稅率；不過在房屋交易上未來的稅金恐怕倍增，也使得多屋族大為緊張。

舉例來說，多屋族A君2011年買了台北市一間總價3500萬元房屋，又舉證在裝潢、代書費等費用為300萬元，現在以6000萬元出售，用現行稅制與房地合一稅制試算如下：

●現行稅制：房屋稅+土地增值稅

假設房屋稅80萬元+土增稅200萬元=280萬元

●房地合一課稅：(售價-買價-可舉證成本)x稅率-土地增值稅

(6000萬元-3500萬元-300萬元)x45%-200萬元=790萬元

財政傾向不動土地增值稅制，因此在算試中扣掉的土增稅，實際上還是得按原制度繳交200萬元，因此最後A君要繳交的總稅額為790萬元+200萬元=990萬元。

●結論：房地合一上路後，要繳交的稅金比原本稅金多了2.5倍！

越接近房地合一上路時間，賣壓越沉重，全國不動產總經理石吉平在《好房網雜誌》中指出，想脫手的屋主最好盡量在明(2015)年底前售出，扣掉農曆年，最佳的售屋期就落在明年的3~6月。

銀行能貸款多少？ 「聯徵」5大扣分地雷不要踩

好房網NEWS記者賴宛玲／綜合報導

買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸，錢到時方恨少，如何提高貸款成數、降低貸款利率，「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時，會依照本身的評分系統先行評估，再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量，最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分，就是拿到多少錢的重點了。

信用評分，是申請貸款最重要的審核依據。(好房資料中心)

 

依坊間銀行貸款的機構整理出「聯徵」會觀察到的項目，大致如下：

1.      信用卡

你一定要用信用卡，而且必須要刷。次次繳清的客戶對銀行來說就是好客戶，加分是一定要的；但目前有很多刷卡分期零利率的優惠，如果有使用分期會扣分嗎？答案是不會。如果分期都有準時繳納，銀行雖然不會加分，但也不會扣分。最嚴重的扣分是「遲繳」，就算是忘記一天，都會破壞聯徵的信用評分，「預借現金」、「超額刷卡」都是扣分項目。那動到循環利息會扣分嗎？對有些銀行而言，客戶雖然動到循環利息，但每期仍繳交最低金額或更多，代表有珍惜信用，至少不會扣太多分。

2.      工作

個人的職業、工作穩定度，薪資都是「聯徵」的必備項目。基本上以工作三個月為門檻，部分銀行會提高到半年，工作越久分數越高，銀行專員建議剛換工作的朋友們要申請貸款，最好是等一等。

3.      負債比

客戶的還款能力，是銀行評估貸多少錢給你的重要關鍵。銀行會計算客戶的負債比和月付比，你的每一筆借款時間金額、還款狀況，銀行都一清二楚。身上都沒有負債是最重要的；但如果有車貸、信貸、還想要貸房貸，也不是不可能，只要都能準時繳款，也繳得起，評分反而比較高。

4.      別當小白

銀行業者常提的「小白」，泛指無信用卡、現金卡、任何貸款的信用空白客戶。你以為從沒借錢，從不刷卡，信用會漂亮嗎？其實不然，聯徵中心查無信用紀錄和財務往來紀錄，無從得知你的還款能力，自然不敢輕易借錢給你，如果沒有存款，貸款更形困難。

5.      申請次數

申請貸款還有一個很嚴重的扣分情況，就是你聯徵次數過多。如果銀行查詢你的信用紀錄時，發現別家銀行也曾查詢過，自然會聯想是不是前幾家貸款沒過？是不是有甚麼特殊情況？自然就會降低分數。專家建議，最好不要同時申請多家銀行貸款，因為聯徵中心的資料會保持三個月左右，如果要再申請，建議是三個月到半個月以上，以確保信用評分。 

奢侈稅竟可合法免繳！ 國稅局「指導」還可增坪數

好房網News編輯中心／整理報導

想要省稅？當然要聽「官方」的最準，尤其是交易金額高達上百上千萬的房子，加上可能將要實施的房地合一內容還無法確定，簡單的說2年內買的房子如果要賣，就得繳交奢侈稅，但是一定都得繳嗎？國稅局「指導」了兩個方式，不僅可以免繳還可以讓坪數增加不少。

 

國稅局會有這樣的「服務」，最主要是依據五區國稅局的稽徵實務，雖然以個人的條件為準，但是民眾最常發問的問題統合之後發現，戶數和繼承的問題最多，因此特別拿出來做解釋。

一、打通隔壁自用→免繳

台北國稅局官員表示，如果王先生把隔壁的房子買下打通使用，只要房屋僅供自住需要，在國稅局的認定，「一戶房地」即使持有未滿2年出售，仍免課奢侈稅。

二、先繼承後買屋→要繳

至於繼承方面國稅局官員說，時間先後就是課稅的判定原則。簡單的說要是陳小姐如果買了房子之後，繼承了一間房子，以國稅局的解釋：計算持有戶數時無須納入，可免課奢侈稅。當然這兩個時間若倒了過來，就是先繼承後買房，當賣房子的時候一律納入持有戶數計算。

除非繼承取得的房子1.面積狹小或是2.房地有毀損不堪使用的情況，才能從持有總戶數排除。

來看看所謂的奢侈稅的規定：依據特種貨物及勞務稅條例規定，所有權人銷售持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地，如其與配偶及未成年直系親屬名下僅有該筆（即1戶）房地，並經辦竣戶籍登記，且持有期間未供營業使用或出租者，不屬於奢侈稅的課徵範圍。

台北國稅局還呼籲，如不符合規定被補稅帶罰，最重將按所漏稅額處3倍以下之罰鍰。

原文網址: 奢侈稅竟可合法免繳！　國稅局「指導」還可增坪數 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15534083994.html

雙北高雄土地現值 明年上調

經濟日報 記者郭及天、吳秉鍇、吳佳蓉／台北、高雄報導

台北市政府昨（7）日舉行2015年土地公告現值公開說明會，並提出明年土地公告現值調整報告，說明目前經濟情勢。房仲業者指出，台北市、新北市、高雄市明年土地公告現值都將同步走高，台北市將挑戰連11年上漲，再創新紀錄。

六都近三年公告土地現值漲幅 資料來源:內政部

台北市府將召開地價評議委員會，決定明年土地公告現值調幅，一般預估，明年土地公告現值續漲，將讓跨年房產交易成本持續墊高。

自2011年以來，台北市土地公告現值加速調高，平均幅度9.3到13.2%，今年台北市公告土地現值平均調幅為13.23%，是22年來調漲幅最高的一次。住商不動產企研室主任徐佳馨預估，在今年大幅調整後，明年調漲幅度可能會較小。

信義房屋研究室專案經理曾敬德表示，反映過去一年北市地價上漲動態，台北市土地公告現值連11年調漲，以都市更新地區、高級住宅坐落地區、大型土地或商場開發案，以及甫通車或即將通車之捷運周邊土地，因環境品質改善，土地利用效益或強度提升，發展趨勢看好，地價漲幅最顯著。

由於過去土地公告現值長期偏低，為更貼近市價，土地公告現值近年頻頻調高；此外，土地公告現值主要作為課徵土地增值稅的稅基，調高也是政策目標。房仲業者建議，有明確售屋動機的部分屋主，可趁隔年度1月1日以前完成交易，可避免來年土地公告現值調漲，以降低土增稅的負擔。

除了台北市，新北市及高雄市房仲業者也預估，調漲是大勢所趨。新北市地政局表示，目前尚未開會研議明年土地公告現值，但觀察新北整體房價仍呈上漲趨勢，基於土地公告現值須反映實際市價原則，明年有可能調高土地公告現值，但調整幅度還未確定。

高雄市地政局表示，該局旗下12個地政事務所已在今年9月陸續舉辦土地公告現值說明會，正依據高市畫分的1,100個區段，按各區段今年來土地交易登錄實例進行查核。

房地產業者認為，依高雄市土地交易實價登錄情況，各區段行情普遍上漲，土地公告現值應會調漲，位於三多三路商圈的大遠百仍將坐穩地王寶座。

專家論市／房市回歸基本面 有利買方議價

葉凌棋（永慶房產集團房產事業群總經理）

雖然景氣燈號連七綠，國內各類出口、消費、就業狀況的成長速度超過預期，股市也尚能維持相對高檔，唯獨房市在各財金部會嚴管下，不但交易量能衰退，價格也呈現平盤、甚至小跌。

房地合一實價課稅到底會不會成為壓倒駱駝的最後一根稻草，值得深入探討。

這波政策威懾，除了央行信用管制不斷加碼，以及奢侈稅以來的全面性查稅、加稅措施外，最讓消費者有感，卻是很難講清楚、說明白的「房地合一實價課稅」。

目前財政部已初步揭示政策方向，並規劃在明年完成立法程序、2016年實施，屆時除了名下只有一戶的3,000萬以下的自用住宅，以及農地農舍交易之外，出售不動產都要按實際的財產交易所得金額課稅。一旦新法上路，交易的代價勢必翻倍增加。

部分消費者以及從業人員認為，實價課稅恐怕會讓市場一蹶不振，房市不能碰了，但也有人預測新增的稅賦會轉嫁，因此房價還會被墊高。然而，真相為何，不妨回想二年前實價登錄制度上路前，也有很多人一口咬定交易價格一旦透明，許多市場假象就會被狠狠戳破，然後買方握有更多議價資訊，勢必會讓建商、屋主甘心降價，市場價格一定會下來，但相反的，有另一群人認為實價登錄價格公布之後，市場出現「定錨現象」，屋主只會越賣越貴，買方預期心態也不停追高。

然而，過了二年，只是證明實價登錄是促進市場調節的工具、政策指導的趨勢參考，政策環境、資金條件、產業信心才是影響價格走勢的關鍵。

實價課稅亦然，對於價格的影響並不直接，但對於個別市場參與者的決策確有革命性的衝擊。

大家可以從市場結構來了解，台灣目前的房地產稅負的確較低，一旦提高，理論上確實會使房產投資的意願大減。

但這幾年的政策管制早就讓大部分的投資客淡出市場，未來稅制與其他國家拉近，只是把資金趕出投資熱區、擠壓過去制度產生的獲利預期，該進行修正的區域、產品當然會有陣痛期，惟需求強烈、買盤穩定、供給稀少的區域，屋主除了有多屋的調節需求，並無急售，甚至降價求售的壓力，房價走勢豈是全台、全產品齊漲、齊跌，一句話就能簡單帶過。

以財政部最新的統計資料來看，全台810萬人擁有房屋，而其中擁有超過二戶的個人不過86萬人，占10.6%，就算再加上超過3,000萬元的物件，受影響的屋主頂多只有15%。

但這15%的屋主，也非全部受損，因為有實際利得才課，等於讓奢侈稅的閉鎖期問題解套，且持有越久，還有減免優惠，可讓市場價格隨著流動意願的增加而更加穩定、有彈性，系統性風險發生的機會也降低。

在投資客早早退場後，現階段市場充滿不確定性的氛圍，自住、置產客觀望，量縮的格局仍是今年的主調，但隨著政策輪廓越來越清晰，築底的過渡現象在第4季會逐漸改變，成交量會較第3季微幅向上。

而價格的變化就要看個別表現，生活機能佳的中低總價、自住、自用產品市場較不受政策環境影響，但投資盤重、賣壓大的區域、產品，市況持續冷清，乃至價格回檔的現象，會越來越明顯。

房市回歸基本面，其過程有供給量刺激、價格的調節，對於買方而言，可說是十年來的最佳進場議價時機。

申請延長房貸還款 期限增為6年

聯合報 記者／孫中英

金管會昨天公告最新版「個人購屋貸款」定型化契約，民眾申辦購屋貸款後，逾期還款，銀行若採「固定金額」收取違約金，最多只能向貸款人連續收3期，若採百分比方式收違約金，最多則可收9期；有債務困難者申請延長購屋還款期限，最高期限從4年延長為6年。

金管會銀行局表示，原先「個人購屋貸款」及「個人購車貸款」定型化契約，是同一版本，但此次修正後，購屋及購車定型化契約應記載及不得記載事項，將予以分開；最新版預定在下周公告，明年8月起施行。

銀行局副局長呂蕙容表示，本次修改個人購屋貸款定型化契約，主要修正重點為借款人遲延還本或付息，金融機構得收取違約金條件及期數。

呂蕙容表示，違約金的收取，目前有「固定金額」或「依貸款利率百分比」二種模式；前者收取一定金額違約金（ 如1000元） ，銀行最多只能連續收3期；後者則按貸款利率百分比收取，逾期6個月以內、依原貸款利率的10%收取，超過6個月，則按原借款利率20%收取，銀行最多只能收取9期。

其次，為避免無力還款房貸戶，房屋遭金融機構逕行法拍，金管會在房貸定型化契約中，也參考卡債「前置協商」調解機制。呂蕙容表示，只要符合自用住宅貸款特約條款者，金融機構不得行使「加速條款」（讓債務提前到期）拍賣擔保品。

此外，若債務人購屋貸款還沒到期，但正常履約有重大困難，可向銀行申請延長還款期限，從現行規定的4年延長至6年，等於多給債務人2年機會。

另外，銀行若處分民眾購屋貸款抵押品，抵押品擔保範圍只能清償同一筆房貸契約，不能再擴大清償其他債權。但呂蕙容也表示，借款人若因其他需求，另行約定者，不在此限。

銀行業者表示，目前銀行針對逾期還款的房貸戶，違約金收取期數並無上限。一旦房貸戶違約期數超過九個月，銀行恐得積極思考如何確保債權。