自用住宅房貸 扣除額最多30萬

【聯合報╱記者沈婉玉／台北報導】購屋族多半房貸，自用住宅的房貸利息可以列舉扣除，每年最多可扣除額30萬元，但每一申報戶以一屋為限，須先減除儲蓄投資特別扣除額，不能同時申報房貸利息及房租支出，也不能申報修繕或消費性貸款的利息 。
申報自用住宅房貸利息扣抵，必須本人、配偶或直系親屬已設（戶）籍，且房屋無出租營業，才符合條件。
舉例來說，若去年度支出的房貸利息共60萬元，銀行存款的利息收入10萬元，申報購屋借款利息時，60萬元必須先減去10萬元利息，餘額為50萬元，由於房貸利息扣除上限是30萬元，只能申報30萬元。
至於以小換大、以舊換新的換屋族，則可利用「重購自用住宅扣抵稅額」規定，土地部分可退土地增值稅，房屋的部分也可扣抵綜所稅。
只要出售或重購的房屋是本人或配偶名義登記、出售或重購的房屋都是自用住宅、已繳納售屋所得、在2年內先買後慢或先賣後買，且重購的自用住宅房屋價格高於出售的房屋，就可享重購自用住宅扣抵稅額。

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財部查稅 盯上黃金店面

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】

財政部出手「打房」，立委質詢房市急凍，並質疑為何房租永遠往上走？財政部長張盛和昨天表示，房市沒有急凍，僅新北市房價微幅下修，但「趨勢往下修，對全民是好的。」他也透露，財政部下一波將鎖定黃金店面，查緝租金所得。

根據主計總處統計，三月分租金上漲百分之零點七一；立委羅明才昨天質詢，房屋租金未隨房價下跌，「租金永遠往上漲，讓人受不了。」

張盛和解釋，包租公大都買黃金店面或是學校附近房子，「因為有需求，租金不容易下跌。」但他透露，財政部下一波查緝重點就是租金所得，且鎖定租金收入高的黃金店面。

他表示，把黃金店面列為查緝重點是「因為黃金店面租金比較高」，財政部查稅的原則是「捉大放小」。

繼奢侈稅後，財政部透過租稅手段抑制房市炒風。羅明才質詢，是因為財政部出重手，導致三二九檔期買氣急凍，有人甚至預估房價兩年將下跌三成。

張盛和答說，房市應該沒有急凍，但資料顯示，新北市房價已有微幅下修，「有下修已經很滿意了，趨勢往下修是對全民是好的」。

此外，各大行庫把非自用住宅房貸利率一律自百分之二點三起跳，張盛和說，「非自用住宅的定義還沒有出來」，不了解銀行怎麼分辨什麼是非自用住宅。

但他說，等財政部的「非自用住宅」定義出來後，將把資料提供給銀行，供銀行作為貸款成數的參考；在房貸利率方面，他解釋，國內利率已自由化，不能干預利率，各行庫會依客戶條件，適用不同利率水準。

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張盛和：近期房市有下修 很滿意

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

財政部長張盛和表示，財政部查稅抓大放小，接下來將針對各地高租金黃金店面進行查稅；對於立委提出在財政部下重手之後，「近期房市急凍」，張盛和表示，只有新北市房價有下修一點，他表示，「有下修就已經很滿意了」。並將黃金店面租金列下一波的查稅重點。

對於立委提出在財政部下重手之後「近期房市急凍」，財長張盛和表示，只有新北市房價有下修一點，但「有下修就已經很滿意了」。 記者余承翰／攝影

張盛和上午列席財委會備詢，針對立委詢問房市情況，作上述表示。立委說，財政部近來祭出多項措施，房地產業者哀鴻遍野，都說房市陷入急凍，買氣冷清，詢問張盛和房價是否會如台北市副市長張金鶚所說2年下跌3成?

張盛和表示 下跌三成的說法，「不會，也不需要這樣講」，但根據資料，新北市房價確實有往下修一點，對此，他說，「有下修就很滿意了」。

對立委表示，房價雖有下修，但關係到更多年輕人的租屋問題，租金卻仍不斷上揚，張盛和表示，投資人多會鎖定黃金店面或學校附近的房子投資出租，由於租屋需求大，租金不易下來，不過，財政部基於抓大放小原則，已將黃金店面租金列為接下來的查稅重點。

【記者游智文/台北報導】

財政部長張盛和中午表示，未來仍會在網站上公布20分位的綜合所得差距倍數，2012年綜合所得前、後5%家庭的倍數差距從94.84%縮小為85.21倍，張盛和表示，與近年頻頻調升所得稅的扣免金額有關。

財政部日前宣布，為符合國際潮流，今年將不公布課稅所得20等分位，僅公布5等分位，外界質疑是掩蓋貧富差距。為此，立法院財委會要求財政部、主計總處、國發會上午在立院進行專題報告。

主計長石素梅、財長張盛和均表示，國際衡量所得分配主要吉尼係數、5等分位每戶或每人所得差距倍數作為指標，對於外界引用財政部的課稅所得，做為所得分配的判別指標，張盛和重申，兩者並無關聯。石素梅也強調，課稅所得資料的用途，不能用做所得分配判別之用。

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財部籲公銀 降非自用宅貸款成數

2014/05/02

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】財政部「打房」再出招，非自用住宅成為標的。銀行業者說，非自用住宅授信風險升高，將配合財政部調高非自用住宅房屋稅率措施，除降低非自用住宅貸款成數，利率也採差別費率，並取消或縮短寬限期。
國內房價飆高，民怨跟著升高，為降低房價所得比，繼奢侈稅後，財政部再出手調高非自用住宅房屋稅稅率；財政部長張盛和日前呼籲公股行庫，希望業者配合政策，降低非自用住宅貸款成數。
包括合庫、一銀和兆豐都指出，已陸續限縮非自用住宅貸款成數，尤其是推案量大、供給量多的地區，貸款成數已壓低至六成以下，或低於五成。
業者指出，非自用住宅放款風險系數是百分之百，舉例來說，銀行放款一百萬，風險就是一百萬；但自用住宅風險系數僅百分之四十五，基於風險考量，各銀行將陸續降低非管制區非自用住宅貸款成數。
業者說，降低非自用住宅貸款成數已成趨勢，且已對投資客貸款採差別費率，調高非首購族貸款利率。各大行庫新承做非首購房貸利率普遍在百分之二點二以上，成數在六成以下，部分銀行甚至取消貸款寬限期或把期限縮短為一年。
公股業者表示，未來財政部非自用住宅房屋率稅率調高後，若進一步要求銀行配合降低成數，各銀行會配合政策，但希望能比照央行管制措施，訂出統一標準，如非自用住宅貸款成數不得超過五成等。

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北市首宗「自主都更」 過關了

【經濟日報╱記者楊文琪／台北報導】

圖／經濟日報提供

台北市水源四、五期整建住宅更新案，日前通過台北市政府都市計畫審議，並核定公告實施。這是台北市首宗由地主自組更新會並取得100%同意的整建住宅案，預定今年6月動工，預計2017年完工，老舊社區將變身為高級住宅。

水源四、五期整建住宅更新案今年6月動工，興建樓高13層、地下四層的新式住宅大樓，其房價將從原來老舊住宅1坪20餘萬，飆漲至60萬元。 記者楊文琪／攝影

過去台北市的都更，多由建商擔任實施者，水源四、五期都更案則由住戶組成的更新會擔任實施者，稱之為「自主都更」。最大好處是，都更完成後，不必擔心建商來分杯羹。
官員表示，據此案更新會規劃，2017年完工，屆時五層樓的老舊公寓住宅將興建為地上13層、地下四層的新型大樓。
此案由住戶向銀行融資13.7億元，地主不必出資，住戶則依居住的坪數大小支付興建成本。由於沒有找建商合建，興建後原住戶分回還有多餘的住宅，更新會可以出售，出售的金額可以用來償還銀行的貸款，可以再降低住戶的成本。
台北市都發局都市更新處指出，此案基地面積約910坪，位於台北市客家文化園區與水源快速道路間，十年前即啟動都更案，因整合困難而無法達成協議。
後來台北市政府推出相關獎勵措施，包括給予整建住宅更新案兩倍的容積獎勵，補助規劃、辦理都更作業流程和聘請建築師協助等費用，加上地主組更新會積極與住戶溝通，歷經十年溝通，終於取得100%同意，委請建築師協助辦理都更各項作業流程。
台北市副市長張金鶚昨（29）日表示，水源四、五期整建住宅面積狹小而住戶眾多，且屬於弱勢社區，每戶僅約8坪至10坪不等，經都市更新後，除了可以釋出496.22平方公尺人行步道空間，並將興建18至30坪的合適規模住宅125戶，建築設計達到銀級綠建築，綠覆率達94.01%，對於台北市整建住宅等老舊社區將有積極示範的效果。
張金鶚說，台北市整建住宅更新地區共計22處，其中建築戶數約有1萬900餘戶，每戶平均約僅八坪至12坪（含公設面積）不等，戶數眾多、現況環境窳陋，且整合困難，為改善居住品質，提升居住安全，市府會積極推動整建住宅都市更新作業。
【記者楊文琪／台北報導】台北市水源四、五期整建住宅更新案今年6月動工，興建樓高13層、地下四層的新式住宅大樓，其房價將從原來老舊住宅1坪20餘萬元，飆漲至60萬元。台北市都發局官員表示，此案成功關鍵在於市府給予兩倍的專案容積獎勵，且地主不必出資。

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建案餘屋課「囤屋稅」？ 財政部長別鬧了

【住展房屋網/台北報導】

財政部長張盛和繼支持加重非自用住宅房屋稅率後，又進一步表示此次調高非自用住宅稅率，已隱含「空屋稅」的概念；更讓人跌破眼鏡的是，張盛和竟說，建商手上的餘屋也視為非自用住宅，一樣要課高額房屋稅。唯住展企研室認為，建商手上餘屋算不算非自用住宅，認定欠缺標準，張部長恐怕只是「講心酸的」。

住展企研室在此之前就已數次分析，財政部調高非自住房屋稅率的目的不是打房，而是替地方「擴徵財源」，同時為選舉拉攏青壯族群。財政部根本無心啟動不動產稅改，繞了這麼大一圈，始終打不到痛處；或許財政部自己也心知肚明，所以不斷放話，虛張聲勢來掩飾打房不力的事實。

在虛張聲勢的前科中，尤以「房地合一課稅」最為鮮明；財政部長原放話要做房地合一課稅，變成「明年推動」，近日又變成「任內推動」；想當然爾，等到內閣交替後，「推動」就變成「推凍」。

不僅如此，張盛和又表態，建商未售出餘屋應課「囤房稅」，預料又是一個不負責任的說法。理由有二：第一，如果建商故意囤房哄抬房價，那當然要課重稅，但建商手上的餘屋，有的情況是賣不掉，而非惜售不想賣；若是賣不掉的庫存，建商必須承受資金壓力，同時又要被多課稅，豈又合乎常理？

因此，所謂「建商未售出的餘屋」定義到底是什麼？確實難以認定。即便財政部作出解釋並入法，屆時立法院會不會照單全收，而地方政府願不願意執行，都是未可知的事。所以張盛放話宣傳效益，絕對大過於實質意義。

第二，若財政部真的有意打壓房市，逼空屋釋出市場，其實不該只要增加非自用住宅稅率，更應該要求地方政府開徵高稅率的「空地稅」。雖說開徵空地稅與否是地方政府權限，但別忘記，財政部具有施加壓力與誘導的工具，能促使地方政府開徵空地稅。

以房屋稅來說吧，就在今年初，財政部就要求地方政府要提高房屋稅，若不提高者，則要扣減其年度補助款。既然房屋稅可以如此，卻不願照本宣科要求地方政府開徵空地稅？箇中理由到底是什麼？

答案或許顯而易見，因為財政部不是真正要打房，而只是想「稍微抑制」而已；畢竟房市一垮，不動產相關稅收若銳減，對中央與地方的財政將會雪上加霜。但中央為了顧及民怨，又不得不出面喊喊話、作作樣子，讓張盛和出來扮黑臉，吹皺房市一池春水，惟效用實在有限。

北市豪宅 貴東京1倍

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

圖／聯合報提供

台北市房價有多高？萊坊房地產顧問公司（Knight Frank）二○一四年財富報告顯示，一百萬美元（約三千萬台幣）只能在北市買到十一坪豪宅。換算下來，北市豪宅每坪約兩百六十二萬元，排名全球第六。
台北不但超越紐約豪宅的每坪兩百四十七萬元，而東京的一百卅一萬元也只台北半價，凸顯台北豪宅「富貴逼人」。
萊坊總部在英國，是國際前五大房地產顧問公司，每年針對全球八十七個城市進行調查，發布「萊坊房地產指數」及財富報告。萊坊昨天首度來台發表財富報告，並與本土商仲瑞普國際宣布結盟。
萊坊把每城市房價按高低排序，最高百分之十就是「豪宅」。
萊坊財富報告調查，全球豪宅最貴的城市是摩納哥，每坪約台幣六百六十一萬元，第二貴香港，台北排名第六。瑞普萊坊估價事務所副所長吳紘緒說，帝寶房價已翻漲四倍，去年成交價每坪達兩百九十八萬元，北市豪宅市場進入高原期，加上政府打房，投資台北豪宅的風險已偏高。
萊坊同時列出「富人」排行榜，在台灣，資產超過新台幣九億元的有錢人，共有一千五百多人，全球排名第廿二；身家逾卅億元的富人，共四百四十人，排名十七；家產三百億元以上的富豪則有廿二人，排名十一。

全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 租售行情 - 北市豪宅 貴東京1倍http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=415&f_SUB_ID=4060&f_ART_ID=307005#ixzz30F5yYAEI
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全球最久…台北房東 收租64年才能回本

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

圖／聯合報提供

台北市房價所得比十五倍，是全世界買房壓力最大的城市，全球房地產指南（Global Property Guide）統計，台北市房價租金比達六十四倍，也是全球第一，代表台北房東必須收租六十四年才能回本，而日本東京的房東只要十八年就回本。

房價租金比指的是，當地平均房價除以年租金所得的倍數，這個「倍數」愈大，代表房東收租的年限愈久，才能把買房的本金賺回來；一般而言，合理的房價租金比應低於廿倍。

全球房地產指南統計去年第三季全球各城市房價租金比，以「卅六坪」做為計算基礎，台北市每坪均價七十萬元，房屋總價二千五百廿萬元，平均月租三萬三千元，年租金收入卅九萬六千元，換算結果，房價租金比為六十四倍，代表台北房東要收六十四年租金，才能回本，收租回本的年限全球最漫長。

第二名是摩納哥的五十三倍、西南歐的安道爾公國以四十九倍排名第三；另外，新加坡四十一倍、香港卅三倍，都比台灣低，東京更只有十八倍，凸顯台灣「包租公（婆）」難為。

如果與二○一○年的調查比較，當時北市每坪均價約四十二萬元、月租三點四萬元，房價租金比卅三倍，也就是說，近三年來，北市房價大漲超過六成，租金不漲反跌，房東苦水滿腹。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，「租金」反映當地人能負擔水準，與薪資、消費水準有關。

黃舒衛說，近年來房價飆漲、薪資凍漲，租金也漲不上去，房價租金比才創下六十四倍新高紀錄，而房貸利率平均百分之二，租金投資報酬率只有百分之一點五，租金收入比每月房貸還少，「出租養房」根本不划算。

業者說，政府「打囤房」，非自用住宅的稅率可能提升，加上國稅局積極向包租公婆查稅，都可能墊高成本，變相拉高租金，無殼蝸牛以後房租負擔恐怕更沉重。

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財經觀點／房地兩稅合一 政府打房將祭必殺技

【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】財政部長張盛和台北市副市長張金鶚「雙張會」確立住宅政策方向包括推動房地合一實價課稅、調整非自用房屋稅、推動愛心房東、國有地活化、都市更新等，其中以房地兩稅合一實價課稅最具打房「殺傷力」，業界皮皮挫。
稅制和房市息息相關，2000年代初期房市不景氣，政府降低土增稅，又調降遺贈稅，拉高了房市成交量，也引進海外資金，造就了這10年房市大多頭。
但房價持續上漲，找不到去化管道的資金集中流向房市，哄抬房價，房子變成「投資標的」，有自住需求的人反而買不起房，高房價成了民怨之首，政府被迫祭出信用管制、奢移稅等打房措施，房市逐漸降溫，2012年台北市甚至出現單月移轉棟數不到3000棟的慘澹現象。
不過，以往的打房政策雖然影響房市成交量，抑制房價效果卻相當有限，如今政府研擬推動稅制改革，可說是「打房必殺技」。
目前稅制是房、地分離課稅，房子（含預售屋）的部分以「財產交易所得」課稅，土地則課徵「土地增值稅」，土增稅計算公式包括土地坪數、持有年限等因素，例如賣方把土增稅轉嫁到開價中，等於買方幫賣方繳土地增稅。
而房子以「所得稅」方式課徵，所得愈高、繳稅愈多，例如年收入300萬元的人，所得稅級距為30%，售屋獲利200萬元列為「財產交易所得」，都計入當年度所得，因此適用所得稅級距可能由30%變成40%，這筆稅金，不像土增稅可以分割計算，並且灌入售價。
實價登錄資料愈來愈豐富，稅捐單位可以很容易查到前手與這次轉手的房價，不僅省下查稅人力，甚至不需要修法就可以提升不動產稅負收入。
若政府實施房地合一實價課稅，將大幅提高投資客成本、降低他們的投機行為，但也可能打到自住換屋的人，房市結構將質變，房屋投資性銳減，節稅功能也愈來愈低，房市強漲狂飆的榮景不再。

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張盛和：房價跌20%會變「懸崖」

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

非供自住房屋稅率最高上調至3.6%，建商囤屋待售，將會有法可管。財政部長張盛和表示，建商待售房屋也是非自住房屋的一種，地方可訂定最高稅率以升高其囤屋成本，他說，這也是一種「空屋稅」。

張盛和昨天再度強調，房價一定要緩降，重要的是速度，不是花幾年；二年就是快速下跌，即使二年降二成，就是「房價懸崖」。調高非供自住房屋的稅率，只是第一步，他承諾任內將會推動以實價課稅為目標的房地合一課稅制。

立法委員盧秀燕昨（24）日在立法院財政委員會質詢張盛和時表示，政府打房的下一步，應該考慮開徵「雙空稅」（即空地稅與空屋稅）。

張盛和在答詢時表示，空地稅目前已有法源，授權地方政府視轄區情況，自行開徵；空屋稅則非稅法名詞，目前也沒有法源。但是，立法院初審通過的房屋稅條例，將住家用房屋依自住與非自住採取差別稅率，非供自住的房屋稅率最高可達3.6%，對於既不出租、也不自住，形同空置的房屋課稅。

包括建商預期房市上漲，囤屋待售的行為，張盛和認為，建商蓋好房屋卻不出售就是閒置，絕非自住房屋，地方政府如果願意，可以訂定最高稅率3.6%課徵房屋稅，也算是課了「空屋稅」。

財政部官員補充解釋，建商待售房屋的使用執照登記是住宅者，若閒置待售，即屬其他非住家房屋，依規定可以按1.5%到3.6%的稅率徵收房屋稅。

立委昨天也追問張盛和，房價到底要花幾年才能降到行政院長江宜樺承諾的房價所得比十倍，張盛和說，如果全部手段一起來，房價下降的速度就會很快，但需要注意後遺症。

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