苦！北市有殼族 6成收入繳房貸

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

內政部營建署昨天公布去年第4季房價負擔能力調查，台北市買房、養房的壓力最沉重，房價所得比高達15倍，也就是說，15年不吃不喝才能買到房子，貸款負擔率更高達63%，買房後，6成以上的家庭收入都得用來繳房貸，有殼一族欲哭無淚。

房價所得比是，房屋總價相對家庭年所得的倍數；貸款負擔率則是，每月應繳房貸占家庭單月收入的比率；根據世界銀行定義，一般標準的房價所得比應低於5倍；營建署也說，合理的貸款負擔率應在30%以下，也就是1/3家庭收入拿來繳房貸，超過50%，代表房貸負擔太過沉重。

營建署最新統計顯示，去年第4季全國平均房價所得比8倍，房貸負擔率35%，都略高於合理標準，國人購屋養房壓力似乎不如預期沉重。

不過個別縣市差異極大，壓力最大的是台北市，房價所得比為15倍，貸款負擔率63%，大約都是平均值的2倍，凸顯台北市「居」大不易；新北市購屋壓力也不輕，房價所得比為12.67倍、貸款負擔率53.51%，家庭所得一半以上都得拿去繳房貸。

各大都會區中購屋壓力較輕的是台南市，不吃不喝6.3年就可買房，房貸負擔率26.8%，也低於3成。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，房價所得比是房價泡沫化的重要指標，雙北市已經遠超過5倍的合理範圍，而且家庭一半以上的收入必須繳房貸，已經沒有閒錢消費，生活品質差，錢都卡在房地產，間接影響其他產業的發展，成為經濟問題的元兇。

他表示，近期房市雖然漲幅縮小、交投冷清，買方議價空間較大，但高房價、低收入問題依舊沒有解決，一般家庭仍然買不起房。

值得注意的是，營建署昨天公布的數據也是首次採用實價登錄行情。營建署表示，2003年起開始這項調查，但之前沒有實價登錄，只能透過民眾到銀行辦理房貸時抽樣調查，去年第4季起正式採用實價登錄行情，家庭年所得則以報稅及主計處公布的經常性薪資為主，調查結果更具公信力。

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百貨商圈包租婆 套房報酬率低

中國時報【王玉樹╱台北報導】

對喜歡購物的女性來說，哪個百貨商圈套房價格最合理？據一項台北市精華區七大百貨公司商圈的套房成交價調查，發現新光三越南西店、統領明曜、微風廣場是北市三個周邊套房價格低於該行政區均價的百貨商圈，每坪單價分別低5％、2％與1％。專家認為目前出租投報率低於3％，因此在百貨商圈買套房出租雖不怕沒人要，未必划算。「只能說買在這裡保值、增值性高。」

七大百貨商圈套房成交均價每坪為85.5萬元，高出北市套房平均價的每坪67.2萬元、近3成，其中統領明曜商圈及忠孝SOGO百貨商圈，各以每坪100.3萬與103.3萬元的價格，成為北市唯二套房均價破百萬商圈。

有別於一般認為百貨商圈周邊套房價一定比該區均價貴的刻板印象，這次調查發現新光三越南西商圈每坪58.5萬、統領明曜百貨100.3萬、微風商圈88.2萬，各比所在地行政區套房均價低5％、2％與1％。

有巢氏房屋台北中山捷運加盟店店長黃怡斌表示，新光南京西路商圈套房行情每坪58.5萬，比中山區套房均價低3.1萬，是置產族理想物件之一。信義房屋不動產企研室經理曾敬德指出，京站套房價之所以最低，每坪僅58萬元，是因上面是地上權住宅。

台灣金聯百戶平價屋 4/17起申請

〔自由時報記者鄭琪芳／台北報導〕

台灣金聯連續4年推出「百戶平價屋」售屋專案，以市價7折起的行情推出透天厝、公寓、套房、小型商辦、小面積土地等，且半數以上物件總價在200萬元以下。其中，位於台北市林森北路的套房19.07坪（含車位），總價僅606萬元，扣掉車位每坪僅約41萬元，預料將再掀搶購熱潮。

台灣金聯表示，有意購買的民眾可於4月17日至5月16日提出申請，抽籤決定買主，除了延續「三免」（免競標、免仲介費、免代書費），中籤者並加送5萬元家電禮券；今年還加碼提供汽車1部及機車10部供完成申購登記者抽獎，但辦理申購登記時須繳交1000元登記費及3萬元保證金。

台灣金聯董事長黃定方指出，今年再度釋出北市林森北路套房1戶，同一棟大樓的套房，過去推出時曾吸引近2000人登記購買，預料將再造成搶購熱潮。此外，北市成功國宅也釋出4戶小型商辦、工作室，每坪只有50萬元，也相當具有吸引力。另外，位於高雄旗山的大衛營山莊，釋出20戶總價88萬元的渡假套房，適合喜歡打高爾夫球的民眾。位於雲林斗六的17.47坪套房，總價更只要58萬元，購買者若幸運抽中汽車，加上5萬元家電禮券，價值已超過房價。

台灣金聯總經理林盛茂則指出，「百戶平價屋」都是該公司自有物件，不同於法拍屋的不確定感，保證產權清楚，且都經過清理、整修，屋況良好，凡登記購買確定者，即可辦理產權移轉並馬上入住。

房屋持分共有 將分別繳稅

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

財政部指出，從明（2015）年開始，房屋與他人持分共有者（不含公同共有），稅捐機關將依房屋持分比率各別核發房屋稅繳款書，由共有人分別繳稅。

稅捐稽徵法第12條規定，共有財產由管理人負納稅義務，未設管理人者，共有人各按其應有部分負納稅義務。為配合稅捐稽徵法的法令意旨，財政部表示，明年起共同持分的房屋，將改依房屋持分比率分別發單課徵房屋稅。

財政部表示，不欲分單者，須經全體共有人向稅捐機關提出由管理人繳納的申請。

由於與他人共同持分的房屋的房屋稅開徵案件，稅捐機關以往只針對申請房屋稅分單的民眾，才會分別寄送稅單，明年起則改為全面分單課稅。

財政部因此提醒，部分納稅人明年將會首次收到房屋稅單，為避免民眾因通訊地址變更，以致無法收到房屋稅繳款書，一旦通訊地址有變動的納稅人，需事先向稅捐機關變理更正，以利後續辦理發單繳稅的手續。

全文網址:udn房市情報 - 房貸天地 - 房產稅務 - 房屋持分共有 將分別繳稅http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=306579#ixzz2z19ROZeV
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三大誘因… 三商美邦快速成交

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】三商美邦斥資39.5億元拿下西門町TiT國際廣場，為今年成交金額最高的商業不動產。仲量聯行投資部副總經理吳瑤華昨（14）日表示，該案每年具有穩健收益，加上投資報酬率超過金管會規定的2.875%，地段又位於觀光商機看俏的西門町，三項因素促成此案快速成交。
據悉，該案的賣方寶豐隆當初以總價28億元買進，現以39.5億元售出，獲利約11.5億元，獲利率逾四成；三商美邦在購入TiT國際廣場，未來每年也有穩健收益挹注，投報率超過2.875%，買賣雙方雙贏。
吳瑤華指出，去年投資市場交易總量約905億元，今年第2季初就有三商美邦人壽以約39.5億元取得TiT國際廣場，為今年上半年成交金額最高的商業不動產案，為商用市場注入極大強心針。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 三大誘因… 三商美邦快速成交http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=306505#ixzz2z18aI8yN
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都更條例補洞 祭出行政命令

【經濟日報╱記者尹俞歡／台北報導】都更條例違憲條文即將在下周六（26日）失效，修正草案仍卡在立法院內政委員會，無法進入朝野協商。眼看1,300件都更案可能因此步入無法可管的空窗期，營建署官員昨（14）日表示，最快本周五就會擬好行政命令送交內政部，條文失效當日立即由行政命令補上，避免任何法律漏洞。
大法官釋字第709號解釋文去年宣告都更條例第10及19條違憲，違憲內容包括都更事業概要審查未設置適當組織審議、申請都更事業概要審查門檻太低、都更事業計畫審議前沒有要求舉辦公聽會、都更事業計畫審議前沒有要求將相關資訊送達權利人等，釋字內容同時宣布現行條文將於釋字公布後一年失效。
為解決條文失效的困境，營建署計劃先以行政命令因應。過去都更申請人只要將公聽會紀錄送交主管機關核准，主管機關就可進行下一步的事業概要審核。
然而大法官認為，主管機關應確保當事人知悉及陳述意見的機會，內政部將以行政命令方式，要求主管機關必須將都市更新計畫書以雙掛號的方式寄送至利害關係人手中。此外，內政部並將以行政命令要求都更計畫在核定前一定要先辦理聽證，並得在都更計畫審議委員會中完整回覆民眾意見，讓公眾參與的程序更加嚴謹。
營建署預估，上述兩項行政命令彌補的都更案約為1,200件。至於其他90多件因事業概要門檻失效而無法通過審核的都更案，內政部則還在與地方縣市政府協調解套方法。
立法院負責都更條例修法的內政委員會至今尚未公告周三、四審查議程，周三排審都更條例的機率較高。

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新興商旅熱潮 老舊旅舍紛求售

自由時報 – 2014年4月14日 上午6:11

記者徐義平／專題報導

近幾年因觀光效益攀高帶動新興商旅熱潮，但也衝擊精華區部分老舊旅舍的生存空間，紛選擇賣樓求生存，最終不是被大型連鎖商旅併吞，便是成為建商獵地的目標。實價網去年9月便揭露一筆北市中正區佳利大飯店的4.72億元買賣資訊，買家正是展宜建築開發。

5年10家老舊旅舍轉售

高力國際調研部董事李日寶表示，近期新興連鎖商旅大舉在主要都會區與觀光景點展店，的確衝擊部分老舊旅舍，加上老舊旅舍經營業主不想或是沒有能力支付更新內裝設備的費用，只好直接選擇出脫旅舍產權。

根據商仲初步調查，近5年全台單筆總額10億元以下的小型旅館交易案計有10件，合計交易金額逾50億元，其中以北市最多、至少5件，其中3件在中正區，中山區及北投區各一件。

其餘交易案分布在桃園市、台中市中區、嘉義縣治特區、台南市東區及高雄市鹽埕區。

全球資產經理王維宏表示，出售後的主要用途分為三大類，一是直接賣給連鎖品牌商旅，改裝後繼續做為旅館用途，此種現象較常出現在大台北以外的地區；第二種則是出售給建商，建商主要是看中精華區土地價值，打掉建物後，再推出新建案；第三類則是建商為求有長期且穩定的收益，因此直接買下旅館，短期維持固定收益，長期則可都更改建。

大台北買家多壽險或建商

不過，大台北地區老舊旅舍的買家多數是壽險、資產公司及建商，前兩者買家買下產權後，通常會直接出租給連鎖商旅業者，尋求穩定及長期的租金收益，後者則是看中土地價值，以及未來推出新興住宅的獲利空間。

相反地，大台北以外的老舊旅舍，連鎖品牌商旅多半直接買下整棟產權，再花一筆改裝費用後，拉高整體房間價格經營，投資報酬率仍較大台北地區要高一點。

李日寶表示，大台北與其他地區商旅每晚價格其實落差不大，不過區域的房價卻天差地遠，連鎖業者無法負擔大筆金額買進大台北地區的老舊旅舍，因此多半採用十年、甚至二十年的長期租約，租下舊大樓後改裝，主要賺取旅館經營的房價。

相反地，中南部因房價基期低，連鎖品牌業者可負擔房價，多半會選擇直接買進產權，經由改裝後拉高房價，再轉售其他買家，賺取增值效益，並採取售後回租方式，再賺取長期經營商旅的獲利。

法拍屋市場萎縮 高雄跌近7成

【聯合報╱記者蕭韻純／台北報導】住商不動產昨日公布五都拍賣移轉棟數統計，高雄首季法拍成交件數，與2011年五都升格當年度相比，減少68.19％，台中也減少近六成，顯是中南部房市有反轉向下的跡象，減幅最少的新北市，也衰退30.57％。
住商不動產統計五都地政局升格後，第一季拍賣移轉棟數後發現，拍賣移轉件數呈現逐年遞減的趨勢，高雄從三年前的855件，衰退到今年的272件，減幅為五都之冠。第二名的台中市則從310件，到今年僅有120件，減少61.29％。其餘依序為台南市、台北市、新北市，衰退幅度為58.85％、40.69％、30.57％。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，奢侈稅後資金由北部轉戰南部，原本會流入法拍市場的物件，提前在中古市場就找到買方。導致台中、台南與高雄三都法拍成交量，出現「腰斬級」量縮市況。
徐佳馨指出，在房市多頭期，只有中古市場賣不出的物件，才會流入法拍市場。這些物件多半產權有問題，或品質有瑕疵。
再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，供給量減少下，法拍市場自然萎縮。同時，在法拍物件的價格與市價相去不遠，更讓法拍屋買氣更顯寂寥。

全文網址:udn房市情報 - 區域情報 - 南台灣 - 法拍屋市場萎縮 高雄跌近7成http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=423&f_SUB_ID=4155&f_ART_ID=306408#ixzz2yp8abVln
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稅改壓低獲利 買房轉向保值

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】中央部會近來又拋出一堆房產稅改議題，包括房地合一課稅、土地公告現值改半年一調、針對包租公加強查稅等。房產專家說，這些改革都會讓房地產持有及交易成本增加，投資人最好提早因應，今年投資也應採取不同思維。
奢侈稅今年6月將滿3年，由於房價仍居高不下，各部會近來動作頻頻，除了財政部宣示將研究「進化版奢侈稅」，研擬房地合一課稅，並加強包租公查稅外，內政部也表示，擬將現行每年一調的土地公告現值，改為半年調整一次。
房產專家張欣民表示，土地公告現值是土增稅課徵依據，從一年一調改為半年一調，勢必加快公告現值接近市價腳步，投資人未來除了賣房子得繳更多土增稅，原本一年內出售可免繳土增稅，將來則只要持有超過半年，就得繳稅。
房地合一課稅則對投資人殺傷力更大，目前我國為房地分離課稅，土地以公告價值課稅，因此稅賦不重。如果房地合併，都以實際獲利來申報所得稅，由於最高稅率可達40%，等於獲利1000萬元要繳400萬元，將比奢侈稅10~15%還要重。
雖然上述政策仍在研擬階段，但目前社會氛圍普遍支持房地產稅制改革，一般相信，推出只是時間問題。在此情況下，張欣民建議民眾在房地產投資思維上，應做三個改變。
首先，投資房地產應從期待「獲利」轉為「保值」。以往民眾投資房產，都希望放個一兩年，可以賺個3、5成，但按目前房市情況，加上未來將進行的稅制改革，如此獲利機會已非常低。房地產仍可投資，但應著眼於資產分散風險，萬一其他投資市場發生劇變時，放在房地產的資金還可保本。
第二，根據房仲調查，至今年第一季，房地產仍是多數國人心目中最佳理財工具。這個觀念也應該改變。國人認為房地產是最佳理財工具，主要是因利率低，錢放銀行愈存愈薄，但利率不可能永遠這麼低，可見的未來，房子持有成本則會愈來愈高，加上房市持續不振，變現將愈來愈困難，在此三大理由下，民眾實不應再把房地產視為主要理財工具。
第三，未來持有成本勢必逐年提高，因此，手上現有物件出租的包租公，應開始思考租金提升之道，如店面採分割出租的可能性，套房、住宅提升設備等，以維持原有的投報水準，另外，物色新的物件，也應精準計算投報率，並以此來計算機會成本，看看同樣的資金放在不動產好，還是放在基金、黃金或股市，不宜再把增值也加進去計算。

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有錢人 開始看空房價成長

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】通常有錢人對房地產會比較樂觀，但此一情況今年出現改變。根據最新市調，年收入50萬元以下的家庭，將近一半，看漲未來一年房價，但年收入在150萬元以上的家庭中，不到3分之1看漲未來一年房價。
永慶房產研展中心經理黃舒衛分析，近一年來財金部會緊盯高總價置產型產品，從房貸緊縮、查稅、並推出豪宅稅等多管齊下，加上近期又喊出房地合一課稅等稅改議題，高收入族群因此對後市反而較一般家庭更保守。
永慶房屋近日調查民眾對未來房價看法，數據顯示，以往對房市較為樂觀的年收入151萬元以上的家庭，對於未來一年房價看漲比率只有32.2%，還不到3分之1。
相反的，年收入50萬元以下者家庭，看漲房價比率達48.7%，將近一半，年收入51~100萬元也有4成以上，佔44.6%。
黃舒衛表示，收入在100萬以下的家庭，購屋多以自住需求為出發點，此一調查數據顯示，中低總價的自住產品在剛性需求下，賣方仍然強勢，這是多數受訪者看漲主因。
黃表示，從雙北市3月成交總價帶來觀察，北市總價2000萬元以下物件，占全部成交案件比率高達61%，新北市總價1000萬元以下也有38%，多數買氣集中在此，讓中低總價產品後市仍然看漲。

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