年底前升息？ 房貸戶、投資客剉咧等

【聯合晚報╱記者葉憶如╱台北報導】美國聯準會主席葉倫（Janet Yellen）首次會議後表示，刺激政策可望在今年秋天功成身退，暗示量化寬鬆（QE）結束後6 個月可能升息，時程快於預期。國內央行下周四 (3月27日)也將召開理監事會，市場預料利率連11季不變，重貼現率維持1.875%水準，不過，年底前不升息的看法恐將鬆動。
隨著美國航空母艦進度提前，國內房貸戶與投資客已剉咧等，恐怕提早引爆賣房潮，據央行總裁彭淮南之前在立院答詢表示，若未來央行每升息半碼，房貸戶平均每月將增加625元利息支出。
彭淮南之前赴立法院報告表示，國內利率是否調升將從總體經濟、通膨與經濟復甦程度來考量。不過他之前多次主動警示民眾，美國聯準會一定會升息，國內民眾負債所得比高達38%，要留意長期利率反轉風險，他3月時預測美國年底前升息機率不高，不過也說「美國是航空母艦，若美十年期公債一旦調整，勢必會影響我們這些周邊國家公債利率，利率很難不跟進。」
一般解讀美國一旦升息，美元長期趨勢看升，將引爆國際資金熱錢迅速回流本土，新興市場在外資大撤下，股匯市恐不安，之前阿根廷披索2天狂貶16.5%，通膨飆升、外匯存底急縮44%，差點引爆債務違約破產危機，引發全球經濟體對於美國QE快速退場的諸多指責，後雖然在阿根廷央行強勢升息干預匯市下止穩，但是葉倫此次暗示6個月後退場，今日同樣重擊亞洲上午股匯市。
當然彭淮南也多次信心喊話，台灣經濟體質健全，外匯存底充足，今年物價雖受雞豬肉價急漲影響，消費者物價指數CPI今年目標上調至1.3%，但未破2%警戒上限，在通膨和緩，加上經濟溫和成長，因此預料年底前升息可能性不高。不過因五大銀行1年期平均存款利率來到1.36%，雖尚未出現負利率，惟差距已有限，加上美國年底前若升息，央行要如何不透過升息抑制物價並控制負利率出現，將是一大難題。
據央行資料顯示，台灣目前平均每戶房貸借款約606萬元，假設若未來每升息半碼 (0.125%)，房貸房每月預料將增加625元利息支出。由於國內薪水已連15年來不曾漲過，一旦升息確定，立委憂心衝擊國內民眾荷包與整體經濟表現，之前國民黨籍立委林德福曾統計，房貸利率每調高1碼，國內所有房貸戶每年支出將至少增加565億元。

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行庫調升房貸利率 成數緊縮

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】

圖／聯合報提供

房市交易轉趨清淡，大型行庫紛紛調整房貸策略；業者說，最近新承做房貸利率已調升0.1至0.2個百分點，目前除少數優質客戶前半年利率仍低於2%；投資客利率全面2.15%起跳。
同時，為降低授信風險，台銀和一銀等大型銀行也針對特定客戶，降低房貸成數0.5成。
美國Fed決定逐步縮減購債規模後，去年9月，央行總裁彭淮南即提醒國人，「利率不會永遠處於低檔」，尤其是房貸支出占家庭所得比率超過3成的借款人，必須更留意利率變動的風險。
繼合庫與彰銀分別調高新承做房貸利率之後，一銀和華銀也說，最近新承做房貸利率已上調0.1至0.2個百分點。
一銀表示，由於利率看升、房市交易萎縮，加上房價相對處於高檔，以及政策不鼓勵銀行承做太多不動產放款等因素，一銀今年的房貸業務，目標為「零成長」。
另外，基於授信風險考量，一銀也緊縮分行經理授權成數0.5成，限制雙北市等都會區精華地段最高成數為8成，投資客利率拉高0.15至0.20 個百分點，一律從2.15%至2.25%起跳。
華銀表示，最近新承做房貸利率，即使是優質客戶，一段式最低利率為2.02%；一般客戶的一段式房貸利率最低則為2.2%至至2.3%。而在分段式房貸方面，一般客戶第2年起最低利率已調至2.61%。
台銀也說，除將房貸所得比不到120倍，貸款成數往下降0.5 成外，新承做利率普遍自2%起跳，目前除優質客戶前半年最低1.99%外；其他一般客戶利率都是從2.15%起跳。

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買屋沒拿土地權狀 面臨拆屋還地

【聯合報╱記者游明煌／基隆報導】

基隆市工建路一棟公寓住戶（右）昨天向市長張通榮（左二）陳情，希望市府出面協調暫緩地主要求拆屋還地。 記者游明煌／攝影

基隆市七堵區工建路上一處舊公寓的20多住戶指40多年前購屋時，未取得土地所有權狀，面臨必須拆屋還地窘境，市長張通榮昨天也覺得「不合理」，希望找地主出面與住戶調處解決。
10多名公寓住戶昨天由市議員張耿輝、律師陪同，向張通榮陳情。住戶代表說，當年他的父母親向建商買屋，在交屋時建商才告知部分地主中有土地尚未分割完成，所以先給住戶建物所有權狀，土地所有權狀等程序完成後，再補上。老人家不懂法律，一直沒有拿到，直到後來被地主告上法院，才知「代誌大條」。
張耿輝表示，這些住戶有的都已住了三代，經多年訴訟，高等法院在2008年判定住戶敗訴。近日法院前往鑑界，住戶擔心要拆屋還地，希望能價購土地或支付土地租金，保留房屋。他希望市府出面找地主協調，不要讓住戶一生的心血化為烏有。
吳姓律師說，產權在過戶時有瑕疵，但住戶當初價購的事實都存在，雖法院有判決，希望市府能出面調處，不要馬上拆屋要住戶還地。
張通榮說，法院的判決市政府無法干涉，但市府會盡全力協助，區公所可以找出地主資料，希望地主與住戶好好協調。他說，住戶有合法建物權狀，也不能貿然拆屋，希望雙方各退一步，好好解決。

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房市大趨勢 「買得起的」搶手

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

圖／經濟日報提供

永慶房產集團昨（19）日發布首季房市展望報告，由於部分地區及產品供需失衡的問題嚴重，賣方獲利了結的心態濃厚，出現「雙北市以外供給量大增」、「全台各都會高總價供給過剩」、「買得起的總價成為市場主流」等三大趨勢。

房產業者調查，全台各都會高總價房屋供給過剩，買得起的總價物件成為市場主流。 （本報系資料庫）

永慶房產集團指出，根據實價登錄的成交案件，以及永慶全台近三個月2萬餘件的待售物件分析供需結構，發現市場上「想賣」和「成交」的各總價帶呈現嚴重落差。

以台北市為例，總價3,000萬元以上的委售物件占總供給量40.2%，但實際成交卻僅占19.9%，房屋供求比為2.02比1，也就是3,000萬元以上的物件，一位買方有2.02個物件可供選擇；但總價1,500萬元以下房屋的供求比卻是0.46比1，也就是超過二個人在搶一間房屋。

永慶房產集團指出，同樣的情形也發生在其他都會區，新北市、新竹地區900萬元以下，桃園、台中、高雄700萬元以下，台南400萬元以下的總價帶嚴重供不應求；但是新北市1,500萬元以上、新竹地區1,200元萬以上，台中、桃園900萬元以上，台南400萬元以上的產品，卻是嚴重供過於求。

永慶房產集團建設事業總經理葉凌棋表示，低總價產品供不應求，高總價產品供過於求，不論在預售或成屋市場都有相同的情形，也顯示出低價產品價格還有上漲的力道，高總價物件恐怕是有行無市，必須降價才能賣出去。

調查發現，近一年房屋委售量除雙北市成長約4%至6%，其餘各都會區普遍都年增三成以上，台中地區更年增52%。

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房市泡沫10指標 8項超標

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】房市面臨續多或反轉的轉折點，淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，目前評估房價泡沫的10項指標，已有八項超標，雖然房價還沒有立即泡沫的危機，但已有超額供給的隱憂，建築業應留意流動性風險，已有建商推出結構工程期零付款，這是景氣即將反轉的訊號。
貸款餘額偏高的問題，可能是房價泡沫濱臨警戒的警訊，莊孟翰分析，學界以房貸餘額占國內生產毛額（GDP）的四成做為是否泡沫化的指標，目前台灣房貸餘額已占GDP的38.9%。
調查顯示，近11年來，國內主要銀行存款增加71.3%，但購置住宅貸款增加104.8%，建築融資更大幅增加260.2%，僅有房屋修繕貸款減少58%。三種不動產貸款合計起來已占GDP逾51%、占銀行存款比重21.2%、占銀行放款比重33%，不動產相關的放款的水位，都已經達到臨界值。
莊孟翰表示，台北市精華區市場追價買方仍然存在，例如最近台北市南京東路二段有筆都更土地，成交價高達每坪1,250萬元，這種分布不均的現象仍然嚴重。全台灣12年來人口增加約97萬人，而新北市和桃園縣等二個行政區就增加63萬人，台北市房價是高雄房價的4.2倍，因為供需失衡產生嚴重落差。他說，這些訊息都顯示出房市資源的嚴重分配不均。

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容積銀行／業者：容積難移轉 恐墊高房價

【聯合報╱記者江碩涵、陳惠惠／台北報導】高源估價師事務所所長陳碧源昨天指出，私人買賣容積率的資訊不透明、價格不固定，若由政府「作莊」、設立容積銀行，相信可減少容積黑箱問題，有利容積管制，不過，未來容積無法輕易移入，建商可能將本求利，直接將成本灌在房價上、墊高房價。
陳碧源表示，可移轉容積多半來自公設保留地、古蹟等，地主捐贈公設保留地換取容積，價格通常是公告土地現值的一點八倍、一點九倍；也因為容積並沒有限定得在同區域使用，所以常會出現萬華區的容積被移入到大安、信義區的豪宅，創造更高的「價值」。
陳碧源舉例，台北市大安區某塊五百坪土地，使用分區為住四，原始容積率為百分之三百，也就是一坪土地可蓋成三倍樓地板面積，倘若建商移入容積三成，容積率則拉高至百分之三百九十，若以每建坪一百五十萬元估算，透過容積移轉多出來的樓地板面積至少高達六億多元。
德明財經科技大學副教授花敬群則說，推動容積銀行立意良好，不過也要思考容積被當作可計價產品時，無論由誰買賣作莊，還是會重演低房價區的容積被挪到豪宅區段的荒謬事件。

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總值逾兆元 北市府「作莊」開容積銀行

【聯合報╱記者陳惠惠、祁容玉、洪敬浤／台北報導】

南山人壽得標的世貿二館開發案，為北市首件以容積銀行概念，市府賣容積案例。 圖／本報資料照片

台北市市政會議昨通過「容積移轉審查許可自治條例」草案，即「容積銀行」制度，由北市府取代掮客，自己作莊賣增額容積，並將所得代金用於公共建設。草案月底送審，若順利通過，三年落日期限一到，現行建商捐公共設施保留地換容積，將走入歷史。

圖／聯合報提供

針對北市推容積移轉新制，新北市府表示已研擬相關辦法，會參考北市執行情形因地制宜；台中市府說，去年即規畫容積銀行，最快年底上路。
北市府估算，北市都市更新、整體開發地區等具有容積增額需求的潛力區，還有五九二公頃，換算以 後總價值逾兆元，賣出後可用來取得公共設施保留地、公營住宅用地等。
台北市長郝龍斌指出，北市率全國之先推動以市價為計算基礎的容積銀行，是因現行容積移轉制度，都由私人買賣，因市場資訊不透明，加上仲介等中間人介入，利益都流入私人，並不公平。
都市容積應是公共財，未來建商等開發商若有增加容積的需求，只要繳交代金給市府，市府就可核給增額容積，改善現行容積買賣資訊不透明爭議。
北市府設定的增額容積區位，為捷運站半徑八百公尺以內範圍，且要面臨八公尺以上已開闢道路，較現行制度捷運站半徑五百公尺更為寬鬆，粗估北市可建築用地的八成一都可納入。郝龍斌說，以信義計畫區、大彎北段等整體開發地區、都市更新地區優先考量。
有關取得容積所需的代金價格，北市府表示，會委託三家以上專業業者估價，再扣除建築成本、建商合理利潤。北市都發局長邊泰明說，代金有一定比率用於增額容積區位，其他則挹注較落後地區。
至於現行容積移轉制度，北市府會給三年緩衝期，期間建商還是可透過歷史建築，或捐贈公共設施保留地，例如道路、公園、綠地和廣場用地等換取容積移轉，但不得超過基地增額容積的百分之五十。待落日期限一到，就只能以歷史建築換容積，上限仍為百分之五十。

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經濟轉骨…老蕭開藥方：全台推都更

記者孫中英／台北報導

台灣經濟轉骨，可以靠都市更新，前副總統蕭萬長昨天說，在日本長達廿年的經濟停滯中，東京、大阪和名古屋就是靠都更翻身，不僅刷新老舊市容，還提高就業並創造經濟成長。他說，都市更新不用政府花錢，是很好的政策，應該全台推動。蕭萬長昨天出席南山人壽二○一四年財經論壇，他以「全球化下的台灣經濟發展戰略」為題演講，做以上建議。

 

前副總統蕭萬長。（記者黃義書／攝影）

蕭萬長說，在國際評比中，台灣持續進步，但實際經濟環境如此沉悶，從專業角度看，有三大問題：一是，環保、財稅、貿易及勞動等的法規制度，無法與國際接軌；二是，台灣在國際經貿網絡中被邊緣化；第三，台灣經濟結構無法因應趨勢變化，已經僵化。

怎麼救台灣經濟？蕭萬長提出三項藥方：首先，法規該改要改、該變要變，這是「變革」，同時趕快落實洽簽經貿協議，尤其是「跨太平洋夥伴協定（TPP）與區域全面經濟夥伴關係（RCEP）」；其次是「創新」，要趕快具體落實行政院提出的三業四化政策，找到台灣產業新亮點，第三，關鍵就是「建設」。

他列舉桃園航空城、自由經濟示範區等既定目標，但特別強調，全台灣都應該進行都市更新。他說，台北市有六成以上都是卅五年屋齡的老房子，「網路、空調、無障礙設施，甚至電梯都沒有」，有些房子地基不佳，若再來場大地震，很難想像傷害有多大。

蕭萬長指出，在日本長達廿年的經濟停滯期間，東京、大阪和名古屋這些老城市都是靠大幅都市更新，提高就業率並創造經濟成長。他說，現在去這些古都，會覺得城市面貌煥然一新。

他表示，都市更新是一項很好的措施，又不用政府花錢，還可改善住家環境，讓民眾居住更安全，但推動時一定要好好溝通及宣導。

蕭萬長還建議，大故宮計畫既然已經擬好了，就要趕快推，他說「故宮現在就像菜市場，甚至比菜市場還要髒亂」，再不改善會讓人難以忍受；而且，不管英、法或日本，像故宮這樣規模的國家博物館或文物院，都會因應現實趨勢，有必要都會調高門票票價，故宮也應該考慮。

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房價又將「飆升」？ 台灣缺工潮「越演越烈」

好房News記者胡珮蓉／綜合報導

台灣服務產業比例高，大部分的就業人口已不再選擇勞力為主的粗工，導致建築工人出現斷層，薪資再高都找不到工人！建商表示，隨著缺工潮而起的進度延後、成本墊高，這種機器無法取代的技術一旦缺乏，增加的成本勢必也會反映在房價上。香港同樣面臨工人短缺、建築成本提高的問題，面對缺工趨勢，除了引進外勞之外，當地業者也強烈建議加強在地工人的培訓。

 

台灣出現缺工潮，隨著缺工潮而起的成本墊高，勢必也會反映在房價上。（好房News記者 陳韋帆／攝影）

達欣工程副總經理陳士修接受蘋果日報訪問時分析，以2013年的台北市而言，一般住宅每坪建造成本在9萬元內，其中工資佔40~50%。劉姓建設公司董事長也向中國時報表示，建案平均完工期約8個月至1年，如果因工人緊縮無法配合如期完工，即使只拖2個月，建築成本就要增加，自然會反應在房價上。

香港的建築產業也面臨缺工潮的問題，帶動工資上漲、建築成本上升。業界粗略估算，建築工人的工資，就佔了建築成本的30%至40%，具有一定的份量。不斷提高的建築成本潛藏著帶動房價的威脅，香港也積極的尋找出路。

其中一個對策是提高外勞的數量。建築成本上升是亞洲地區普遍面臨的問題，但澳門及新加坡因為輸入較多的低技術外勞，成本漲幅相對較香港低。2012年香港輸入的低技術外勞僅佔總體勞工人口的0.1%。相同的指標，澳門則達26%、新加坡也有28%。是否該提高建築外勞的輸入量，在香港掀起一陣討論。

除了外勞的輸入，業者也向香港經濟日報提出建議，考量本地勞工的權益，應該要加強在地工人的技術培訓，同時補足外勞制度的不足，以保障香港建築工人的權益。

原文網址: 房價又將「飆升」？　台灣缺工潮「越演越烈」 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/17316859206.html

房貸利率漲 流彈傷首購族

記者吳泓勳／台北報導

抑制投機炒房，近期公股行庫紛調高房貸利率，本以為可藉墊高投資客借貸成本抑止炒作，但實際投資客卻可利用高額存款優勢，轉向民營銀行取得優惠房貸利率，這波利率調升結果變成只打到無力炒房的首購族。

 

央行公布近一年平均房貸利率

彰銀在3月7日宣布調高新承做房貸利率0.1個百分點，包含華南銀、第一銀等泛公股行庫，也約在同時期調高房貸利率。

根據中央銀行公布今年1月五大行庫（台銀、土銀、合庫、華銀、一銀）新承作放款統計，平均購屋貸款利率為1.963％，創下自去年6月以來新高點。

但這項抑止房市炒風的政策，卻未必真傷到投資客。大型不動產仲介業者表示，行庫公布的房貸利率基本上僅供參考，實際價碼都是根據個案條件去談。尤其沒有政策任務，經營策略較靈活的民營銀行更有彈性，例如曾聽過在銀行存款達到300萬元以上，房貸利率約可談到1.88％，甚至聽過有外銀開出1.84％條件。

房仲業主管指出，利率調升，雖可拉高投資客倚賴的低利率投資成本，但在還款能力上，怎麼樣都比一般用來自住的首購族來得好，反而是一般買房族群受到的衝擊較大。

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