農曆年前買房過戶最後一波 掌握3大議價原則

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

明年1月底即將告別小龍年迎馬年，民眾若想趁農曆年前購屋入新厝，可趁這幾周積極議價，專家指出，明年是選舉年，加上房市波動不明朗，購屋民眾只要展現誠意與屋主議價，說服屋主落袋為安，並搭配實價揭露訊息，有機會買到理想價格。年底面對政府積極查稅、售屋所得申報方式改變、房價已達「天花板價」的疑慮，有些屋主也試試水溫，交給房仲委售，民眾不妨掌握議價3招。

 

民眾可鎖定房價盤整但卻有重大交通建設的地區議價。(好房News記者陳韋帆／攝影)

第一、高房價只剩「有誠意、有能力」的人購屋

全國不動產總經理石吉平指出，長期觀察房市、有看屋做功課的民眾，此時若遇到不錯的價格打算進場，適時展現誠意，就能獲得議價優勢。他說，現在市場只剩「有誠意與有能力」的人看屋，尤其大部份民眾買不起，因此告訴屋主「有能力」就具有議價立基點，否則許多民眾打高空砲、亂砍價，屋主未必有興趣談。

第二、獲利了結潮來襲　說服屋主落袋為安

今年下半年許多奢侈稅閉鎖物件解禁，讓前兩年受壓抑的交易一次爆發，所以土增稅已經創下史上新高。大師房屋總經理陳建慶建議，民眾也可說服屋主獲利了結、入袋為安「先賣先逃」，搭配實價揭露訊息，從中積極議價，屋主在房市多空不明、泡沫化聲音四起時，也較願意讓價。

第三、鎖定量大盤整區

若位於精華地段房屋，不管房市多頭或空頭，議價空間一定比較小，但民眾可鎖定潛力區，尤其是現在推案量大、有投資客拋售區積極議價。舉例來說，2年前奢侈稅上路前夕，北大特區被視為「慘況區」，但人口移入、台北大學帶動大學城居住品質，現今卻是穩定交易區。又例如新莊副都心、頭前段，目前推案去化速度慢，但未來有機場捷運、捷運環狀線重大交通建設交會，的確有機會趁此時逢低議價。

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房產名人堂／崔媽媽執行長呂秉怡 捍衛弱勢居住權不退縮

好房News記者馮牧群／專訪

一對高齡八十多歲的老夫妻要出租持有的4樓老舊公寓，不想委託坊間房仲，於是從張貼租屋廣告到帶看都自己來，崔媽媽基金會介入免費協助後，多次親訪建立信任感，最後順利找到租戶，為夫妻倆省下不少麻煩。｢幫助弱勢與愛心服務，正是崔媽媽成立的使命｣基金會執行長呂秉怡說。

 

呂秉怡認為台灣租屋市場體質欠佳。(好房News記者陳韋帆拍攝)

｢三高三低｣現象　讓住宅市場失衡

高房價時代，社會充斥越來越多的｢居住不正義｣，弱勢族群的居住權益更顯重要，呂秉怡認為，｢三高三低｣現象是台灣房市面臨的最大問題；首先是｢高自有率｣，台灣多年來住宅自有率達八成以上，出租住宅占比卻只有10~15%，遠不及歐美國家，只租不售的公營住宅至今只有7000~8000戶，更是世界排名倒數，其次，台北市的房價所得比在世界數一數二，｢高房價所得比｣象徵民眾的居住痛苦指數居高不下。另外，全台150多萬戶空屋形成的｢高空屋率｣，顯示很多住宅並非自住而是投資用途，造成房價與空屋量同步成長的吊詭現象。

人家說台灣是房地產投資天堂，持有或交易成本幾乎為世界最低，僅為美國的1/10，呂秉怡舉例，｢帝寶｣每年的房屋稅比管理費還便宜，房屋稅加上地價稅金，甚至還低於汽車燃料稅與牌照稅，如此｢低稅率｣造成政府稅收短缺，只好犧牲投入居住政策的預算；不僅如此，台北市連破舊老公寓的總價都要數千萬，住宅品質卻很糟，這樣的｢低性價比｣在國外少見。最後，台灣只有0.08%的住宅為公營出租住宅，且集中於雙北市，比例嚴重失衡，欠缺租屋導向的住宅政策。

租屋平台績效差　壞在錯誤定位

社會住宅興建緩不濟急，於是內政部近期與崔媽媽基金會合作，成立公部門租屋平台，藉以媒合弱勢租客與愛心房東，目前雙北市、台中市、雲林縣、台南市及高雄市皆有服務。然而，呂秉怡透露，平台上路2~3個月來，營運績效非常不理想，總計六縣市只有7案刊登上線，其中竟只有台北市副市長張金鶚提供的物件媒合成功，因而被立法委員K得滿頭包。

分析失敗原因，呂秉怡認為是公部門租屋平台缺乏市場區隔，若提供與民間房仲業者一樣的服務內容，將注定失敗。｢重點不是網站，而是實體服務｣，找到具有公益或社會服務經驗的營業員及經紀人才是關鍵，此外，台灣大部分的租屋市場都是｢檯面下｣交易，若誘因不夠，篩選物件門檻又高，很難吸引原本就排斥弱勢族群的房東加入，政府提供的條件至少得比房仲網站好才行。

呂秉怡指出，坊間業者重視前端的媒合與成交，崔媽媽基金會則關注租後的管理、修繕、點交等後端事項，甚至房東也是協助的對象。協助弱勢族群與年輕人、健全台灣租屋市場，進而舒緩高房價問題，是崔媽媽一直以來的宗旨，也是大環境越不好，NGO(Non-Governmental Organization，非政府組織)越須努力達成的目標。

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別被房貸數字給騙了！ 省錢「比價5訣」大公開

好房News編輯中心／整理報導

QE可能即將退場，對民眾而言「貸款」也將邁入不斷攀升的時期，這個時候千萬別被房貸利率的數字給騙去，因為辦理房貸時不只是只有數字高低，其他還有其它服務和費用成本，房仲特地整理出「比價5訣」，讓大家省下不少房貸成本。

 

第一訣：「兩段」不比「一段」好

許多人在辦理房貸時都懂得比價的重要，但是別忘了多數的銀行，第1年或前24期的利率都比較低，但是別忘了第2年或第3年，才是你要繳的後面10多年的利率，台灣房屋智庫發言人張旭嵐就表示，「千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了」。

第二訣：「固定」優？「機動」划算？

無可厚非若是採固定利率，銀行當然潛在成本比較高，但是對民眾來說可是要看金融市場的走向，因為像最近QE可能即將退場，那利率上升機率偏高，固定利率房貸就比較吃香，若預估未來利率波動不大、或利率將下修，則可選擇機動利率。

第三訣：別陷入「數字」的迷思

別只注意銀行之間利率差了零點幾，如果算上手續費、帳管費、鑑價費、帳戶管理費及作業費或是代償費、代書服務費、地政規費、書狀費，那可能延伸出的費用就差了很多，房仲就表示，在比較利率的同時，了解附加費用才能清楚分析成本。

第四訣：「早還」要罰多少？

別以為身上有錢就想把貸款還清，或是別家便宜就想轉貸，因為不少銀行都會針對貸款戶，收取「違約金」，尤其是「提前部份還款」或「提前清償」，違約金是多少得好好問清楚。

第五訣：貸款年齡皆不同 想貸20年還是30年？那得注意多半銀行可有一項「年齡和年限不超過75年」的限制，像是50歲以上，無固定收入的民眾，利率就比不上年輕有穩定工作的人，這時候有的房仲會建議用子女的名義申請房貸，但也得注意家人與銀行的往來與收入高低，都會影響貸款的額度與利率。

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2014倒底是不是買房好時機？

文／吳光中

畢業三十年，有同學從加州回台探親，同學們難得聚餐，最熱門的話題竟然是「該不該買房？」。

 

O小姐在新莊副都心買了間二十坪的小房，雖然就在捷運站旁，有地利之便與交通建設的加持，但入手價五十萬元一坪，嫌高，她仍舊害怕房市反轉而憂心不已；H君則是手上有閒錢，一直在尋找標的，聽說汐科站附近下個月有一公設比僅十九％的新建案要推，立刻眼睛發亮。

同一市場，有人看多，有人看空，本來就是正常，不過這一波房市多頭，從SARS之後連漲十年，倒是頭一次，我們回顧房市從民國六十年至今，有三波漲勢，都沒有這次久，而且這次的漲幅也最大，逼使政府出手打房，限貸令、奢侈稅相繼出爐，連彭總裁都出來說「利率不可能永遠不變」，敏感的人已經嗅出山雨欲來的味道。

如果房價會跌，會從那裡開始？根據今年第三季國泰房地產指數顯示，桃竹地區的推案量約為北市的五倍，甚至超越新北市。因此「推案量」是一個指標，因為推案量大也意味著潛在賣壓大。所以房市專家認為林口、淡水、青埔面對大量推案及漲到頂點的房價，再再顯示潛藏危機。

現在是不是買房好時機？對自住者而言，倒是好消息，因為看空的人愈來愈多，一些平常不會拿出來賣的好物件開始湧出，自住者可以保留彈性，精挑細選，台灣的房地產向來對「愛台灣的人會加倍奉還」！

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聰明投資客已停止進場

文／Sway

我有投資客的朋友跟我分析：「2016總統大選前，照過去藍軍勝出的方法，應該會在那年初推出打房政策，打的房價歪歪叫，再推出首購優惠、青年住宅政策，讓那些全國近五十%薪水只有三萬元的人，感激的投下一票。綠軍要勝出也不是沒有方法，一樣是打房政策，先打親藍建商最愛的台北市、台中市房價，再打更高豪宅稅來表面叫富人多繳錢，接著一樣推出首購優惠、青年住宅政策。」

 

那然後呢？我問。

「所以我現在已經把該賣的房屋高價賣掉了，雖然感覺再持有，還有些賺的空間，但我不賺最高點，而是賺最多獲利，你忘了，奢侈稅還有兩年，所以從2016年初回推，2014年初就是離場的關鍵點，跑不掉的，就只能再抱兩年，然後等著藍綠大選前被任人宰割。」

那你這「還有些賺的空間」是啥？我又追問。

「明年縣市長、議員、里長的七合一選舉，是地方首長綁樁腳、里長顧里民的時刻，雖然是年底才選，但選舉前後為了討好地方金主，該有的利多不會少，中央也不會在此時用力打房，因為執政黨也想綁樁，管你這個黑心嘴罵再多，選舉前後都只有利多，沒有利空。」

中央、地方此時都不打房，只派個國稅局跟央行來敷衍，再動不動用GDP來恐嚇一下，說房價不宜打，一打會打到有房階級，打掉八五成自有住宅率的多數國民。

我沒忘記有幾十萬人是有三間以上的房，對照近一半的國民薪水不到三萬元，無房者應該才是多數的國民，但有房者應該是會去投票的多數。

「是啊，你看，該拆的違建、危險山坡地，內政部長都不太鳥了，更別講地方政府權限的工業住宅、夾層屋、炒重劃區地皮，現在正是無法無天的時刻，而中央剛好頻頻放出民生議題來轉移焦點，過去有毒飲料、假麵包、假布丁、混油混米，以後還會有更多毒物出籠，好讓大家忘了房價有多貴。」

那你應該明年底再賣呀，不就可以賣到最高點？我追問。

「明年？到時就會人擠人擠死人，我今年賣屋二個月就可以賣掉，明年上半年賣屋可能要三個月才賣得掉，如果下半年要賣屋，大概要排到後年才有機會賣掉，除非一毛也不漲的賣，那我乾脆今年先賣，至少還可以多賺一年的利息。」

專業的投資客賣屋還會想到售屋潮的問題，畢竟一個社區如果是投資客買進的這種，大型社區大概要三、四年的時間，才會消化完，而現在都流行一窩蜂推案，幾個社區的投資客要賣掉手上的房，都要等很久。

「你忘了奢侈稅啊？一綁兩年萬一遇到藍綠都要打房，就要持有到選舉結束，如果藍軍又推出三年、四年的奢侈稅，那不就一綁更多年？機場捷運、淡海輕軌、新莊副都心，我都卡過投資十年以上，這次不會再傻了。」

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民眾忘了買房會賠 陳建慶：房市泡沫早晚破！

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

明年房市會怎麼走？適不適合買房？大師房屋董事長陳建慶指出，政治與政策因素是左右房市的重要關鍵，尤其2014年是選舉年，能否平抑高房價民怨，也會牽動選情，因此積極的打房政策是可被預期的，他也警告，房市泡沫只是早晚的問題。

 

大師房屋董事長陳建慶認為，房市有泡沫化風險，只差催化劑。(好房News記者陳韋帆／攝影)

陳建慶指出，明年七合一選舉啓動，打房勢必加碼，房市風險因素較難以預料，因此建商多希望儘快推案明年329檔期將暴量演出。至於價格趨勢，他認為，頂級豪宅價格「回不去」，尤其明年有松濤苑、陶朱隱園幾大豪宅領軍，這類豪宅勢必會再創新高，但一般性住宅卻得面對高價危機。

陳建慶說，所謂地段不對、產品規劃不夠氣派這類「假豪宅」，奢侈稅施行這2年已經被打回原形，而明年來看，北市總價要達1億元以上的豪宅，才算超低風險的置產標的；反之，新北市推案量大、餘屋多、點燈率低、高槓桿操作的區域，就屬高泡沫風險區。

陳建慶點出，2008年之後兩岸政治穩定、遺贈稅降至10%，台商、華僑資金回流都是帶動房地產的重要因素，更讓民眾遺忘買房會賠錢這檔事。他說，過去10幾年買預售屋慘賠、斷頭的狀況處處可見，20年前住宅貸款平均利率10%，國宅優惠貸款利率也要5%，反觀現在利率不到2%，長線升息在所難免。

不過他也指出，所謂頂級豪宅、店面與旅館，在兩岸可望簽署服貿協議以及台灣是兩岸四地唯一具有房屋所有權的特性架構之下，都讓這些產品具有非常大的想像空間。

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若房市反轉 港都撐得住「補漲」反蝕？

好房News記者馮牧群／採訪報導

近年南台灣房市瘋狂上演補漲行情，土地、住宅交易不斷創價，重大建設帶動地價上揚，因此配合實價登錄及火熱市況，高雄市103年公告土地現值一口氣上漲10.4%，調幅創近10年之最。不過，由外地投資買盤撐起的補漲行情，萬一遭遇市場反轉，供給大過需求的狀況可能讓港都房市難有招架之力。

 

高雄房市補漲兇猛，歸因於近年外地的強勁買盤。(好房News記者林美欣拍攝)

公告現值揭露後，坐落高雄市中山二路、三多四路口的大遠百接手地王寶座，地政局分析，由於亞洲新灣區各項建設投入，鄰近地區商業活動型態多元化，加上地理位置優越，大遠百的地王寶座實至名歸；北高雄凹仔底博愛路附近因有漢神巨蛋的經濟消費力，地價表現也很亮眼，讓港都地價呈現雙核心發展。

此次公告土地現值調整明顯的，以交易熱門區、已開發區及都會區域擴大發展區域為主，像是美術館周邊、左營區博愛路、楠梓高雄大學區段徵收、高雄新市鎮區段徵收、鳥松區段徵收、鳳青重劃區、牛潮埔重劃區、40期、41期、60期重劃區土地都是調整重點。

地政局長謝福來指出，鳳山區受惠大東文化中心、衛武營文化中心及都會公園、捷運沿線等重大建設投入，堆疊地價成長迅速；仁武區在市縣縫合後，地價相較都會區合理，因此發展迅速，另在生活機能完善的鼓山區，也是公告現值向上反應的指標。公告土地現值的調整，反應市場與發展現況，也是建設成果的真實呈現，高雄市103年總計劃分1萬652個地價區段，其中八成地價調漲，兩成地價持平。

這些年港都的房市榮景有目共睹，但不容忽略的是，｢就業機會｣一直是高雄房市很大隱憂，工作機會不夠多，居住需求自然受影響，當豪宅新案每坪喊價50~70萬元，早已是高雄人眼中的｢天價｣，在買氣多半來自外地投資客群的情況下，一旦房市逆轉，自住客越來越買不起房，價格下修力道恐怕比大台北地區更為強烈。

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時機歹歹 購屋掌握5招保值抗跌法

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

年底房價已經達高點的疑慮四起，有許多專家認為，當中南部房市成為主流推案地區、法拍投資客玩持份件等冷門商品，甚至輪漲、補漲消息釋出時，都是房市危機，因此年底至明年有打算購屋的民眾，不妨掌握5大要點購買抗跌、能增值的房屋。

 

掌握購屋抗跌模式，就不怕房市空頭。(好房News記者陳韋帆／攝影)

抗跌1、Location至上

步行至捷運站10分鐘內的物件，因具有捷運便利性，房價不僅抗跌，甚至若未來規劃雙捷運交會，還會有增值優勢。此外，大台北地區具有通勤題材的台鐵沿線，鄰近車站也不怕跌價。

抗跌2、重大交通建設是否通行？

交通建設分小型與大型，例如新設道路開通、快速道路通行，都是小型至中型的重大交通建設，而大型建設如捷運線，即具有高度增值潛力。因此購屋時，若能掌握重大建設前景，就有機會邊住邊增值。

抗跌3、擁有都市計劃、舊區段改造前景

都市整體環境提升或舊市區改造也是支撐房價的優勢。例如，北大特區早期雖大多民眾認為地段偏遠，但如今整體重劃區發展趨近成熟、棋盤式道路規劃釋出公共空間，讓北大特區持續增值。

舊區段改造，如萬華、大同因京站商場進駐，讓周邊閒置店面、房屋又活絡起來，因此可推估未來雙子星計劃也能讓大同、萬華再起。

抗跌4、只玩補漲行情區段不要草率進場

如果都沒有重大建設加持、交通位置又相對弱勢，更並非位於具產業人口移入的重劃區，單純的「補漲題材」房價會比較危險，很容易在房價補漲之後，若區域房交易量低又沒長線支撐房價的主力因素，房價很容易回跌。

抗跌5、找行政區之中優質生活圈 每個人買房需求不同，例如工作地點在板橋、土城，就未必要往台北市移動，而可評估通勤時間選擇生活圈。切記要選擇一個行政區中屬於前段班的優質生活圈，例如鄰近採買商圈、附近有運動中心、公園，即使面對房市空頭衝擊，也不易跌價。

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日子難過！有殼族明年3稅加重

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

政府打房從「萬萬稅」開始著手，包括各大都會區近期公布明年土地公告現值調漲幅度，代表明年售屋的土增稅、贈與稅都會提高，其次，北市售屋所得從原本「分區課稅」改為「分級課稅」，此外，有出租房屋的包租公婆也要留意國稅局積極查個人租賃所得。

 

房市明年「交易稅」增加不少。(好房News記者陳韋帆／攝影)

政府針對房屋「交易稅」打房愈來愈重！明年有殼族要特別留意3點。

第1、土增稅 今年各大都會區土地公告現值都調升，等於明年要賣房的人「獲利減少、成本增加」，假設持有地價幅度調整較高路段的所有權人，可趁今年12月底售屋，可節省土增稅；明年包括遺贈移轉都要留意稅會增加。

第2、售屋所得與財產交易所得稅 尤其是台北市售屋所得會從「分區課稅」改為「分級課稅」。此外，國稅局針對售屋所得採「實質認定」，尤其是屋齡較低的高總價物件會以購入與出售的總價，乘上「房屋所佔比例」的建物總價金額之價差課徵「售屋所得」，會比過去申報方式增加數萬元至數十萬元不等。

第3、租賃所得 財政部也特別點名要針對「租賃所得」查稅，因此房東們要特別評估是不是要報稅，免得被檢舉漏報，其次，打算投資的民眾也要計算毛租金報酬是否合乎效益。

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加油站、豪墅淪法拍 嗅出房市景氣風向球

好房News編輯中心／綜合報導

近來法拍市場罕見加油站淪法拍，而具象徵的陽明山豪宅聚落，近兩年來也陸續有豪墅流入法拍市場，下週還將有一戶「陽明帝景」透天別墅將在士林地院法拍。由於近年來全台各地房價漲幅明顯，屋主脫手容易，也讓法拍市場顯得冷清。有專家就建議，名宅是否標脫，透過標脫價格與行情差距，就能嗅出房市景氣風向球。

 

近來加油站罕見流入法拍市場。(好房news記者 陳韋帆/攝影)

根據蘋果日報報導，日前中油傳出年終獎金將發3.19個月，令一般上班族稱羨，但現在媒體調查卻發現，全台光是待售、待法拍的加油站就有十多間，尤其對法拍市場來說，加油站淪法拍算是十分罕見。

而近期台中就有兩家加油站待法拍，104法拍屋總經理籃茂山接受蘋果日報採訪時表示，一般加油站多靠近馬路，且佔地面積大，若是能變更使用，還是相當有市場及投資價值。

除了加油站淪法拍外，連陽明山豪宅聚落近兩年也陸續有豪墅淪為法拍，由於陽明山素地有限，豪宅具有稀有性，但近日待法拍的「陽明帝景」因屬於大型開發社區，市場待售有九間，去化速度和過去相比，算是相當緩慢。

由於過去法拍市場被視為房市反指標，當房市景氣差時，加上利率變高，屋主付不出房貸，又來不及轉手，就容易淪落到法拍市場。但因近年來奢侈稅限制，桃園、高雄、台中等地房價漲幅明顯，屋主脫手容易的情況下，導致法拍市場物件數量明顯減少，也讓法拍市場比過去單純，自住及置產比重也拉高至6成。

對於今年陸續有名宅流入法拍市場，有專家就認為，不論是否標脫，或是透過標脫價格與行情差距，就可看出房市景氣風向球。

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