諷刺！打房不成 還倒打支持民眾

好房News記者葉秀媛／綜合報導

台北市首度依照實價登錄揭露資料，完成第一個完整年度的公告現值，顯示的結果卻是公告現值「連10漲」，並且帶動了土地增值稅、地價稅、地上權土地的地租連連上升。讓5成以上相信「實價登錄搭配實價課稅」能抑制房價上漲的民眾被狠狠的揍醒，也讓相信政府措施，購買地上權的民眾，陷入了進退兩難的窘境。

 

公告現值連連漲，地上權租金也跟著漲，民眾繳稅負擔夜越來越重。（圖／好房資料心）

松勇路地上權住宅住戶指出，14年前聽政府的話，響應推動地上權政策，以市價約6、7折買下房子，地上權年限50年、交屋之後每月按公告地價的5％，繳交租金給財政部國產局。

但是隨著房價不斷上漲，政府開始了一連串的打房措施，最直接影響的就是調高公告地價，租金因此不斷的上漲。以松勇路地上權住宅105坪房子為例，民國88年地租是每月4萬多元，到102年增至6.7萬元，14年繳庫地租暴增達66％。住戶表示，「這叫做溫水煮青蛙！買地上權住戶愈久、才愈感受到有感地租。」

同一時間，房屋稅、豪宅稅等新的稅制出現，也不斷衝擊著地上權的住戶。房屋價值是隨著使用年限遞減而降低，但稅收卻是年年升高，讓民眾直呼悔不當初。

擁有自用住宅民眾也別高興得太早！雖然不用每月繳交大筆租金，但是隨著隨著公告現值調高，也拉高政府課徵土地增值稅的稅基。而隨之調漲的公告地價，也增加了民眾地價稅的負擔。

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囤房稅是假議題 根本課不了

文／張欣民

可能是奢侈稅沒達到打壓房價的預期效應，引來多方批評，最近財政部又放出了多個政策風向球，期望用更重的稅賦來達到抑制房價的目的，其中尤以囤房稅市場爭論最多、反彈最大，但是真正深入去了解所謂的囤房稅，其實是個假議題，純粹是喊爽的而已，實務上根本課不了，也課不到囤房稅。

財政部掌管全國所有稅賦之課徵與否，包括房地產之相關稅賦，照理說財政部有最多的政策工具可以影響房地產市場，最典型的就是奢侈稅，擺明了就是要打擊房市短線炒作，但是實施兩年下來，卻變成是房市的一個笑話，只打到量沒打到價，因為被奢侈稅綁兩年的投資客手上之物件，卻是放越久賺越多，讓財政部的顏面實在不好看。

因此在此檢討奢侈稅如何修法、如何做配套的時刻，財政部持續放出了幾個政策風向球及訊息，包括是不是對多房買方課奢侈稅、加強預售屋財產交易所得的查稅、對包租公追稅，以及最近提出對多屋族課囤房稅等等，其中當然以對囤房稅的市場反彈最大。

反彈理由之一就是，對於囤房該如何定義？三戶房屋以上就算囤房嗎？囤房就算是投機炒作嗎？這其中的關聯性並不是那麼直接。姑且不論囤房如何定義？市場上所稱的囤房稅，財政部一再釐清其實是房屋稅之加強版，若是屬於一種房屋稅，那財政部放出這個政策風向球就是一個假議題，因為根本課不到這項稅。

怎麼說呢？大家都知道房屋稅是屬於地方稅，財政部可以主張房屋稅要不要課，但是最後決定權是在地方縣市首長，目前房屋稅對於課稅稅率之高低原本就有彈性，但是各地方政府大多是以最低標準來課稅，唯獨台北市對認定為豪宅之房屋加重課所謂的豪宅稅。所以財政部若真的要以市場上所謂的囤房稅做奢侈稅的配套措施，那無異於是緣木求魚，根本是達不到的！

我們就來看看最具有指標意義的北高兩地對於財政部這項政策的反應吧，台北市財政局長陳盈蓉說，囤房稅若由地方自訂，可能造成一國多制；高雄市財政局主祕曾純倩則表示，高雄市房價沒有雙北市高，若調高房屋稅反不公平。看來各地方政府都可找出至少一個理由來凸顯囤房稅窒礙難行，最大的現實是，明年將會舉行地方性的七合一選舉，在這選票高過一切的民主時代，有哪個縣市首長會白目到去課囤房稅呢？

何況現在就有一個中央放行地方冰凍的活生生案例呢，那就是空地稅，民國100 年，行政院廢止內政部民國74 年發佈之「暫時停徵空地稅與照價收買函釋」，授權地方政府課徵空地稅，避免財團養地，以期達到抑制房價及防止土地炒作的目的，但是空地稅課不課還是屬於地方權責，由地方政府「因地制宜」、「自行決議」是否開徵空地稅，結果當然是不開徵，避免得罪巨室大賈，所以說囤房稅根本是個假議題，說說而已，根本課不了，也課不到。

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北市售屋課稅 擬分蛋黃、蛋白區

記者林淑慧／台北報導

房價飆漲，政府打房多管齊下，台北國稅局憂心恐傷及無辜，擬將個人售屋所得收益率標準，分區課稅細緻化，將參考評定營業稅的地段率，依房價高低分為「蛋黃」（豪宅）、「蛋白」（非豪宅）區，未來豪宅區旁的老舊或低價房屋，賣房總稅負可望降低。

 

未來將依房價高低分為豪宅區以及非豪宅區，豪宅旁的老舊或低價房屋，賣房總稅負可望降低。（圖／好房資料中心）

官員表示，民眾賣房子必須申報財產交易所得，依據實際交易價格扣掉必要成本後報稅，賺錢要繳稅、賠錢則可抵稅，但若民眾拿不出成本證明文件，就要依財部每年頒布的財產交易所得標準來計算所得，且無論賺賠，統統要依據計算結果繳稅。

國稅局每年會依照各地房地產交易價格及漲幅，調整財產交易所得標準，今年台北市首度採取分區調整方式，調高大安、中正、信義及松山區的售屋所得標準，一舉調高6個百分點，提高至房屋評定現值的48％，成為全國最重、史上最高。

以台北市信義區的房屋為例，101年按房屋評定現值的48％計算售屋所得，出售房屋的評定現值如為2千萬元，售屋所得就高達960萬元，此也引發立委費鴻泰關注。

費鴻泰表示，信義計劃區像美國紐約曼哈頓，但同區的嘉興街、福德街，該區房屋價值無法與豪宅相比，但售屋所得稅連帶升高，對老舊且低價房屋的所有權人並不公平，對此，財政部長張盛和允諾，今年底前重新檢討，避免老舊房屋受豪宅區影響，連帶被課徵重稅。

台北國稅局已提出今年的賣屋所得標準檢討方案，將以評定營業稅的地段率為基礎，重新檢視信義等四大交易熱區的房屋現況，以及周遭區域的繁榮度；依據營業稅的查定費用標準，依照營業地址的坐落街道，重新評定該路段的地段率，並調整老舊房屋的房屋評定現值。

台北國稅局已將今年賣屋所得標準提報財政部，近期開會審議。未來分區課稅標準細緻化之後，信義計劃區的豪宅與福德街的老舊房屋，房屋評定現值將有落差，在稅基調降之下，即使課稅率不變，售屋所得稅總稅負仍可望下降。

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郊區房市搶容移搶照 學者：嗅出反轉危機

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

2014年房市怎麼走？建商、學者都持保守態度。綜觀明年房市觀察指標，學者指出，包括特定區域賣壓、美國QE資金潮是否退場與政府查稅、加稅政策走向，皆是重要觀察依據，學者也警告，今年以來各縣市低價區輪漲，加上全國容積移轉上限將延後至2015年上路，恐掀起搶照潮，頗有20年前房市反轉前夕的徵兆。

 

學者警告，空屋多的地區別碰。(好房News記者陳韋帆／攝影)

崑山科技大學商管學院院長陳淑美指出，今年以來大型建商往中南部獵地推案，包括台南、高雄低價區都呈現價量齊揚，北台灣則是以新北市淡水區最火熱，如此都屬郊區輪漲，其次，近3年新北市平均每季推案量高達921億元，恐怕有潛在賣壓危機，加上近期政府將容積移轉上限延至2015年上路，恐怕將產生類似20年前容積管制前的搶照風波，造成推案量再擴大。

不過，景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，如今房市結構已經嚴重質變，尤其美國的貨幣量化寬鬆政策已經稱作「無限上綱量化寬鬆」，因此不僅台灣房市，資金熱朝也讓鄰國的馬來西亞房價飆漲，因此過去我們利用3項指標分析房市，包括人民所得、人口增長、交通建設，如今都已經被顛覆。

章定煊指出，依照國際資金熱潮判斷，短期內房市要崩盤反轉幾乎不可能，但他提醒，閒置住宅多的地方絕對不要碰，尤其周六晚間觀察區域點率最準確。

國泰建設協理陳仁澤指出，目前房價大漲機會低，但也沒有大跌空間，目前市況應處於小漲、小跌的高檔盤整。

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如何分辨海砂屋？ 看光碟就對了

【聯合報╱記者范振和、段鴻裕／花蓮報導】

花蓮縣砂石公會理事長周明松說明花蓮砂（左）優於大陸砂（右）。 記者范振和／攝影

大陸淡化海砂大舉壓境，台灣砂節節敗退，花蓮縣砂石公會設法自救，跑去大陸拍海砂，自製1千片「如何建構好房子，避免買到海砂屋」光碟，分贈全台建築師、建商、民意代表，希望共同推動「砂石來源標示及屬性」機制，還給國人安全的居住品質正義。
花蓮砂石公會理事長周明松指出，淡化海砂是台灣河砂的半價，台灣河砂與大陸海砂競爭的立足點就不公平了，進口的1噸410元，花蓮砂成本就要450元，降了40元去拚大陸砂，咬牙苦撐。
周明松派員前往大陸拍攝業者抽取海砂的惡質狀況，率全國風氣之先，自製光碟說帖。他表示，民國86年，行政院輔導東砂北運，花蓮初期約有30家砂石廠，95年增為60家，去年底剩下5家苦撐，每個月只有8萬噸砂石出手，現在又恢復到10家左右。
今年1月立法院通過決議，針對建築工程砂石材料來源，標示「河砂」或「淡化海砂」，建立來源標示機制，可是政府一直沒有積極作為。周明松表示，今年9月初，礦務局召開會議，與會人士聲稱，有部分廠商在配置混凝土時，不僅可能買到摻入氯離子、超標的淡化海砂，甚至連煉鋼爐石渣都一起加工成砂石（會慢慢膨脹6倍），如此預拌混凝土骨材品質，令人擔憂。
他決定自掏腰包，自製光碟宣導，讓買房子的消費者了解，混凝土中的砂石骨材來源與屬性，畢竟這會嚴重影響房屋主結構及房屋使用年限。光碟發送後，這兩天已初收效果，有北部混凝土廠商指明要用花蓮一級砂石，下個月會增加10萬噸出砂量，「看來東砂北運的運輸船，可以升火待發了。」他還是懇請中央，立即建立「砂石來源標示」機制，讓建屋、購屋者有正確的資訊。

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買房一點靈／輻射屋檢測

【經濟日報╱柯玥寧 】輻射屋及海砂屋都是購屋者最擔心買到的產品，海砂屋指的是混凝土使用海砂，不是常用的河砂；由於海砂中有氯離子，會使牆面滲出白色霉斑的「壁癌」，時間久了將腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，損害房屋結構。海砂屋可由肉眼判斷，選購房屋時，留意牆面是否出現壁癌，如果成因不是漏水，就有可能是海砂屋。
但輻射屋較難用肉眼判斷，必須藉助儀器判讀。如果懷疑住家遭輻射鋼筋汙染，可向原子能委員會索取「發熱光劑量計」（TLD）貼掛在屋內；三個月後再送至核研所進行解讀。
民眾也可向建築師、結構技師公會商借「蓋氏計測器」，若屋內鋼筋含輻射劑量，把儀器靠近樑、柱、牆等結構邊偵測，儀器會響個不停。購屋消費者可以在房屋買賣契約中，明定賣方應保證房屋無輻射鋼筋情事，並出具證明，以策安全。

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港都 上市櫃建商布重兵

【經濟日報╱記者林政鋒／高雄報導】上市櫃建商深耕高雄市場，華友聯創造商用不動產長期效益，永續性利基獲得強化。隆大、京城今年表現可優於去年，永信更可賺進一個資本額；國揚、太子、聯上明年港都布重兵，高雄房地產商機將成挹注業績的重要來源。
法人分析，統計今年前三季止，上市櫃建商在高雄購進土地總量約150億元規模，上市櫃建商搶地，明顯透露對港都房地產市場的企圖心。
京城建設經理周敬恆表示，南部房市仍有潛力，京城持續加碼購地，在凹仔底購入700餘坪建地，集團土地存量5萬餘坪，可供未來五年使用不虞匱乏。
華友聯集團高階主管說，高雄與台南的土地存量達5.5萬坪，加上本身有市地重劃專長，未來三至五年業績量都有掌握，目前八個建案趕工，明年進入入帳高峰期；另投資100餘億元在屏東、台南、新莊興建飯店，創造商用不動產長期收益。
永信建設最近則以8.13億元買進高雄新興區、文化中心商圈附近420坪建地，將規劃60、90坪大樓住宅，總銷30多億元。法人估，永信前三季稅前盈餘15.13億元，每股稅前盈餘8.35元，全年可望賺進一個資本額。

圖／經濟日報提供

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不動產增值 改採「市價認列」有譜

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】金管會正檢討國際會計準則（IFRS）不動產未實現增值收益的入帳規定。金管會主委曾銘宗昨天表示，保險業爭取採「市價法」認列不動產增值金額，但若採取「市價法」認列，金管會將有配套措施，並採取較保守的鑑價方式。
曾銘宗首度透露，金管會傾向考慮採用「市價法」，讓上市櫃公司認列未實現不動產增值收益，對擁有大批不動產的企業來說，將是一大利多。曾銘宗還表示，金管會11月底前將做出決定，上市櫃公司自明年起編列財報時，即可適用。
法人指出，若上市櫃公司未實現不動產增值利益入帳可採市價法，像國泰、新光人壽等擁有大批不動產的壽險公司，EPS（每股盈餘）有機會再向上暴衝。
目前壽險業中，以國泰人壽未實現不動產增值利益達1888億元最高，若能用市價認列，國泰獲利將再吃進大補丸。但曾銘宗表示，相關政策還在研議中，且若採「市價」方式讓業者認列利益，應會採取較保守的鑑價方式，例如租金還原法。
國泰金控昨天舉行法說會，國泰人壽未來能否認列大筆不動產增值利益，也成為法人關切重點。國泰人壽副總經理林昭廷表示，國泰不動產未實現增值利益將近1900億元，若能採市價認列，對國泰「基本上有很大影響」。
林昭廷還表示，國泰人壽已提存的不動產增值準備金達554億元，即未來每年年底，國泰只要通過準備金適足性標準，每年就有100億元可認列獲利。
國泰金控副總經理李偉正也表示，國泰未來將著重在大陸及東南亞市場布局，不排除發動併購。另外，國泰世華將在上海自貿區內先申設支行，但未來不排除在自貿區中申設子行。

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立委建議 一人一戶應免囤房稅

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】「囤房」加重課徵房屋稅，立法委員孫大千提出「一人一戶」豁免原則，超額持有者房屋稅將加重三到五倍；財政部長張盛和認為，須以用途區分，非供自住房屋，就應從高課稅。
鑑於持有不動產的稅捐成本偏低，孫大千指出，政府穩定房價要有多元工具，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）雖然有效，也只能做到量縮、價穩。房價所以不跌，主要就是包括房屋稅、地價稅等持有稅負太低，造成「囤房」者幾乎沒有顧慮。

圖／經濟日報提供

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張盛和：調房屋稅率打囤房 做得成

【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】

財政部長張盛和上午出席立法院備詢時指出，稅法沒有「囤房稅」的名稱，未來要考慮的是區分自住與非自住房屋的稅率，「非自住」房屋稅率需要從高訂定。 記者林澔一／攝影

對於加課「囤房稅」，立委指不能指望有討好選民動機的地方政府調高房屋稅打囤房；財政部長張盛和上午在立院表示，用房屋稅率調整打囤房，不是做不成，像新北市就調整得很合理，還增加 7億多元稅收。
張盛和說，談民意壓力，中央、地方都有民意壓力，所以才要去說服、尋求民意支持，這是對國家、政府有幫助的，這個錢並沒有浪費，也是用在人民身上。
另外，張盛和提到，房屋稅要有彈性，因為台北市的地段率和嘉義的就不一樣，建造成本也不一樣；台北市高樓，10幾20層，嘉義不過5層、7層，建造成本不同，稅基就不同，需要有彈性。
張盛和今赴立法院財委會進行報告並備質詢。立委薛凌在會中詢問，財政部鼓勵地方政府加課「囤房稅」以提高稅收，財政部的立場為何？張盛和強調，主要是對非自住者加強查緝，認為非自住的房屋稅本來就應用高稅率來課徵，而空屋無自住也應調高稅率，強調不是囤愈多房屋就課愈多，而是視有無自住，就應有差別稅率。
張盛和表示，各縣市都可以在房屋評定標準價格或稅率上，進行差異調整，只要稅收有成長，就可計入補助款公式，強調這是個誘因，雖然各縣市稅基不同，但稅率都有彈性，各地方首長必須努力去提高地方稅收，像新北市提高地段率，就增加7億元稅收，因此地方政府應主動去尋求民意支持，以提高非自住的房屋稅率。
此外，國民黨立委孫大千表示，光靠奢侈稅和央行的資金緊縮仍無法打擊房價，也不能指望有討好選民動機的地方政府調高房屋稅；打擊囤房、空屋，要靠中央出手設特別稅。
他指出相關法令修正案已完成連署，送進立法院，希望盡快完成立法程序。他說，這個特別稅會像奢侈稅概念一樣，在現行房屋稅的架構下，再增加一個打擊囤屋的稅制。
孫大千說，提案的內容是，每個家庭的每個成員都能擁有一戶房子的情形下，若再增多一屋，就要繳稅。例如一個4口之家，擁有第5戶房子時，就要多繳稅，且將不受限目前房屋稅的彈性範圍，稅率會級距式的，可能是現行房屋稅的3到5倍，且每增加一屋，稅率會不同，比方說第5屋、第6屋，越多屋收的稅率會越高。

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