房管家不動產

2013年9月5日星期四

買工業住宅「裝潢」　小心一樣會被罰款

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

工業住宅幾乎無法可管，近幾年台北市府轉了一個方向，防堵建商興建工業住宅，也就是遭列管的工業住宅建商成為「黑名單」，幾乎難再蓋工業住宅，不過對於購買工業住宅的民眾想裝潢隔間，其實只要被市府退件，即可認定違規，仍會被罰款30萬元。

買工業住宅裝潢，小心也會被罰款。(好房News記者陳韋帆／攝影)

台北市建管處副總工程司邱英哲指出，目前審核相關工業用地、辦公服務區的建照時，會要求隔間的空間與廁所區增設1條通道，避免建商未來二工將室內隔間作為住家使用，若無法符合市府要求，會予以退件。他表示，如此做法比較屬於治根的辦法，也就是防堵建商違規。

對於購買工業住宅的民眾，其實大多就是建商、民眾「你情我願」，舉例來說，曾在內湖購買工業住宅的Mumu說，「就是因為很便宜，才買的！」她說，金融海嘯時期有投資客拋售新成屋，每坪才買1字頭初，現在這棟社區房價已經要每坪30~40萬元。

不過，邱英哲指出，假若買了工業住宅要進行裝潢，還是有可能會遭罰，因為室內裝修需送審，當住家裝潢隔間與當初藍曬圖不同時，就會被退件，此時去現場稽察時，若發現在施工，也會依照《室內裝修管理辦法》向所有權人開罰30萬元。

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當知名建商也蓋工業住宅　民眾如何自保？

好房News記者馮牧群／採訪報導

很多人買房子都會認品牌，專家也說品牌建商的產品較有保障，然而，這波遭臺北市府開罰的｢工業住宅｣名單，多的是赫赫有名的建商，當知名建商也遊走法律邊緣蓋起工業宅，消費者更須謹慎為自身權益把關。

工業住宅雖然房價通常略低於行情，但買方可能遭罰甚至違建還會被拆。(好房News記者陳韋帆拍攝)

臺北市建管處針對內湖五期重劃區、南港工業區加強查緝蓋在工業區的純住宅，共查獲10件違規裝修或擅自變更的建案，每案處罰建商30萬元，除了罰款，違規建商已被建管處列入黑名單，往後只要在工業區有新建案，就會派員到工地巡查，以防二次施工，此次遭罰建案，若在六個月內未改善，建管處將連續開罰。

違規建商名單中，驚見遠雄、興富發、新潤、忠泰等大咖建商，其中八處建案基地位於內湖，兩處在南港。建管處指出，這些建案當初申請執照送件的規劃圖，都是工廠與辦公室使用，建商卻私下二次施工改裝成純住宅，不僅違反都市計畫法，還有欺瞞消費者的嫌疑。

建管處說明，工業區的建照應於樣品屋、銷售傳單、廣告等明顯處加註土地使用分區，不可誤導民眾可供作住宅使用，若有不實廣告行為，經公平會開罰或敗訴判決確定時，建管處將廢止建照；在核發使照時，工業區會加註不得違規變更作住宅使用，建商也應在買賣契約及產權移轉時說明。

天時地利不動產顧問總經理張欣民提醒，不只是建商，買到違建的住戶也可能遭罰，建商通常會將工業住宅包裝成商務會所、接待會所，建議民眾購屋前仔細看土地使用分區，若為策略型工業區、乙種工業區就必須三思而行。

至於稅賦部分，張欣民指出，只要屬於自住，屋主仍可申請自用住宅優惠稅率，房屋稅較低，這也是目前稅捐機關為人詬病的灰色地帶。

民眾Nelson說，欺騙民眾買工業住宅的建商非常可惡，一間房子售價動輒一、兩千萬，市府卻只罰30萬元，黑心建商根本不痛不癢，希望能加重處罰或強制拆除。

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2013年9月3日星期二

奢侈稅不管怎麼修　對房市都是利空

文／林奇芬

實施滿二年的奢侈稅，財政部表示要檢討修正。財政部強調只修不廢，究竟是要延長期限，還是要改為利得課稅？不管如何，對房市都不是利多。

2011年6月1日開始實施的奢侈稅，至今已經屆滿二年期限。先前受到二年內移轉，課奢侈稅10--15%而影響的物件，終於走過閉鎖期開始在市場上流通了。但此同時，財政部也開始檢討，奢侈稅存廢或是修改的問題，並將在立法院新會期進行修法。此將對房市帶來另一波衝擊，難怪仲介業者、建設公司都高度警戒。

雖然近二年來房價持續上漲，許多人認為，奢侈稅並沒有發揮抑制房價的效果，但從市場成交量來看，奢侈稅確實壓抑了短線炒作的風氣，讓房市交易量降溫，間接也對房價上漲帶來一些抑制效果。

而今奢侈稅的修正，究竟是否要拉長閉鎖期間，還是要針對有三戶以上房屋的高資產族課額外的稅負，或是廢除奢侈稅，改為針對不動產交易利得課稅？目前各方立場不一、意見分歧，這個法究竟該如何修？似乎沒有共識。

平心而論，目前討論的修正方向，其實是二件不同的事，究竟是要打壓短線炒作，還是要針對利得課稅，財政部應該要想清楚。

奢侈稅以交易稅，壓抑成屋的短線交易

如果是要壓抑短線炒作，則奢侈稅二年內交易要課稅的精神，比較可以發揮效果。從過去二年來投資客紛紛退出成屋市場，就可以窺知奢侈稅對於成屋的短線交易帶來壓力，也因此房仲業者衝擊最大，抗議聲也最高。財政部數據指出近二年來，針對房屋買賣的奢侈稅僅課到60億元，這正是壓抑短線交易成功的證明。

但奢侈稅卻無法課到預售屋的短線炒作，投資客反而更積極卡位預售屋，造成部分地區預售屋價格，在正式簽約前就大幅飆漲的怪現象。這部分究竟該如何防堵，財政部才需要費思量。

資本利得或實價課稅，對房市殺傷力大

近期有學者曾巨威主張，應該針對不動產利得課稅取代奢侈稅，課稅重點不在房屋持有期間長短，而在於有所得就要課稅。若朝此方向規劃，回歸到所得稅的精神，只要有房屋買賣就要課稅，則所有不動產持有人都會面臨課稅的問題，牽涉的族群更廣泛。

根據目前稅法，房屋買賣按評定現值課財產交易所得稅，土地買賣按公告地價課土地增值稅，但由於公告地價及房屋評定現值與市價落差極大，因此，台灣的不動產稅負相較其他國家偏低。但自從實價登錄上路後，房地產市價資訊逐步透明化，這是否成為未來實價課稅，或提高公告現值的依據，也成為不動產交易未來的一大變數。

如果未來朝資本利得課稅的方向修法，則將更墊高房地產交易成本，成交量勢必進一步萎縮，房價卻不一定有大幅修正空間。為降低衝擊，可能針對只有一戶的自用住宅買賣，採取排除條款或優惠稅率，或是只針對有三戶以上的高資產族(囤房族)，採取類似香港的印花稅，降低對全市場的衝擊。從上述二個可能性分析，究竟未來是要課交易稅還是所得稅，財政部要先想清楚。而奢侈稅不管怎麼修，對房地產市場都不會是利多。

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地質專家：北濱落石區　怎可蓋房子？

記者王彩鸝／台北報導

巨石若崩落　後果不堪設想「北濱公路沿線是落石區，怎麼可以核准在山邊蓋房子？」台大地質系教授陳宏宇今天一早7時，就帶學生到巨石滾落的基隆八斗子碧砂漁港前濱海公路實地勘察。他目測，目前還「騰空」在山頂的巨石，直徑約七米、高度有兩層樓高，估計重量絕對超過100公噸，一旦發生地震或下一場豪雨，很容易崩落，後果不堪設想。

基隆八斗子碧砂漁港前的濱海公路，前天發生巨石滑落砸中轎車意外，令人驚心的是，還有另一顆更大巨石矗立山頂，岌岌可危。圖中故總統蔣經國先生銅像所指處，就是孤石懸立處。（記者牟玉珮／攝影）

陳宏宇說，該地沿線邊坡有很多護網，也釘上岩釘，顯示官方知道該區屬落石敏感區，甚至在中央地質調查所網頁上也清楚標示，質疑為何還准許在山邊蓋房子，直言北濱公路靠山側，根本不適合蓋房子，不知道建照是如何核准的？

陳宏宇指出，北濱公路沿線山坡屬大寮層塊狀砂岩，表面看起來像是堅固的巨石，但中間有很多「節理面」，是經百萬年自然擠壓形成的垂直裂面，前天滾落的巨石和仍懸在山頭的巨石是同一顆，出現七米長的裂縫。

對還懸在山上的巨石該如何處理？中央大學應用地質研究所教授李錫堤指出，爆破是比較可行的方式，但一定要請有墜道工程經驗的爆破工程師處理。爆破前要先淨空人車，且要先鑽孔，再用小量炸藥撐裂巨石，一定要精確計算炸藥用量、爆破產生石塊大小及飛濺方向。

「用網網住巨石，根本不可行」

如何處理巨石，目前出現直接推下山、敲碎、以護網網住等建議。但李錫堤評估，巨石若直接推下山，技術沒問題，只要用油壓機、槓桿原理處理，但該顆巨石重量逾百噸，直接推下山的撞擊力道難以評估，可能讓道路和周邊設施全毀。若改以人工敲碎，恐怕山頂可施工空間有限，且要考量施工人員安全。至於用護網網住巨石，李錫堤認為根本不可行，也找不到安全可靠的護網。

李錫堤也建議，除了清除山頂巨石，未來也要全面檢查、監測北濱公路沿線邊坡，還可運用遙控小飛機找出山坡上所有「孤石」，且每顆都要處理，以防地震或豪雨後，再有巨石墜落。

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桃園老屋每坪1301萬？　桃地政局：烏龍啦！

好房News記者吳孟謙／綜合報導

實價登錄上路甫滿一年，日前媒體才大肆報導全台最貴豪宅「皇翔御琚」每坪276萬，總價8.2億成交，是全台最貴豪宅王。誰知屁股還沒坐熱，就殺出單價比「皇翔御琚」高出3.7倍的「桃園老公寓」！每坪價格達到新台幣1,301萬元，總價達7.37億元，堪稱為台灣地產史寫下新的一頁。不過消息一出，桃園縣地政局就馬上出面澄清，一切只是一場烏龍。

由於實價登錄烏龍，導致27年的老公寓每坪價格突破千萬。（翻攝自Google Map）

根據資料指出該公寓屋齡達27年，建坪約56.64坪，依總價7.34億換算，每坪價格突破千萬。但事情釐清後，原來這是一個購買公設保留地之學校用地的交易，土地面積於四千坪，只是因為該土地上只有一棟建物，換算時發生烏龍，才會出現突破常識的天價烏龍事件。

事件曝光後桃園縣政府地政局急忙坦承疏失，並且立即更正，地價科長何俊男指出，雖然交易中建物只有一棟，但共有12筆大大小小的土地共4,004.88坪，但網站只呈現建坪單價，才會搞出大烏龍，其實該筆交易單價每坪為18.4萬元，並沒有脫離行情。

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2013年9月2日星期一

房東電費採高級距　套房族：被坑

記者許俊偉、王茂臻／台北報導

台電預計十月調漲電價，每月用電量在五百度以下的家戶不漲，雖然高達八成六的家戶電價不變，但廣大租屋族卻成了被遺忘的受害人；分租套房者明明生活空間都在房間裡，但房客卻要承擔整層高電量級距電費，未來電價再漲後，無殼蝸牛電費恐再飆。

電費10月即將調漲，租屋族常成為級距收費下的受害人。（圖／好房資料中心）

台電昨天表示，無權干涉房東與房客間的租賃契約，但將加強宣導漲價方案，讓房客取得充分資訊，分辨房東是否合理收取電費。

台電指出，依本次電價方案，每月用電五百度以下的用戶應該「不會漲到」，但許多房東將整層住房分割數間房間出租，每月總用電量常會破二千度，電費確實會增加。崔媽媽基金會說，台電電費計算方式採階梯式算法，用電量愈高的級距，會被採計愈高電價，但不少房東把一整層房子隔成多間套房，人多、用電量跟著多，台電在計算整層家戶用電總表時，很容易採計到高用電級距。

崔媽媽基金會說，房東為免吃虧，通常會向房客收取較高的固定電價，一般來說，大台北地區每度四到六元間都算常見。在台北市租屋的小資族曾先生抱怨，房東把房子隔成多間套房出租，每間套房雖有自己的分表，看似照表收費，用多少、收多少，但明明自己的用電量落在最小級距，卻要幫忙承擔高電量級距的電費，房東向台電付電費時甚至還因此賺錢，「太不公平了」。

以曾先生分租套房平均每月用電約兩百度來說，若是自己付費給台電，依夏季電費收費標準計算，上月電費只要四百九十四元，但房東向他收每度五元的電費，須付給房東一千元，等於多繳了五百零六元。

曾先生說，假設他那層五間套房每月每間都是用電兩百度，房東共會收到五千元的電費，但是台電向房東收家戶電費時，整層一千度計算後是四千三百一十六元，等於房東還多賺了六百八十四元。

崔媽媽基金會說，常接獲房客與房東發生電費計價糾紛，尤其是夏月電價較貴時，爭議最多。崔媽媽基金會說，一般套房通常夏月用電頂多一、兩百度，依台電用電級距，每度電費頂多兩、三元，但房東卻常向房客收每度至少四元的電費，讓房客感覺「被坑了」。

另一名在新北市板橋租套房的王小姐說，台電才剛宣布十月要漲電價，房東就打電話給她和另外五名房客，預告屆時可能會調高電價。她抱怨，自己平時能省則省，夏天幾乎睡覺時才會開冷氣，每月用電只有一百多度，未料竟成這波電價調漲的受害人。

台電提醒，如果房東不依照用電級距、一律以每度六點七一元計算房客電費，是不合理的，房客簽約時宜注意電價收取方式。

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買明星學區房記5訣

【聯合晚報╱記者吳瑞菁╱專題報導】關於小海想在台北市的某特定區域，如大安、中正或或文山區置產，以供一雙兒女未來就學學區考量，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提供五個方向讓小海參考。
秘訣一：留意學區的範圍大小不同。有的地方可能過一條街就是不同的學區。建議小海可以到台北市新生入學資訊網站去做進一步的查詢。
秘訣二：留意設籍時間。以大安區設籍來說，從今年度的滿額狀況來看，大安區內的學區仍以新生國小最熱門，但最晚必須在民國99年的4月9日前就得完成設籍。曾敬德表示，就是為了搶進一些熱門的學區，台北市也確實出現家長在小孩子剛出生時，搶先購屋設籍。另也有部分額滿學校，設籍時間條件相對寬鬆一些，以今年來說，金華國小、仁愛國小的最後設籍時間，都在4月25日前。
秘訣三：留意設籍條件。也就是只要符合這些條件，就能優先分發到額滿學校，分別是：(一)小朋友、爸爸及媽媽三人 (或小朋友跟監護人)，要在當年度4月25日前，共同設籍在「額滿學校」學區內，且要同一戶籍；(二)小朋友實際住在「額滿學校」學區內，而不是寄居；(三)學區內同址房屋所有權狀證明或房屋租賃契約與水電收據證明，也要多留意。
秘訣四：留意購置學區宅若是第二間房，同一人名下若另有大台北地區的住宅貸款，購置第二屋時貸款上限為6成。
秘訣五：活化資產。學區宅若選擇套房，不妨在等待期間出租，以補貼利息支出，待沒有學區需求時再進行轉售。

全文網址:udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 買明星學區房記5訣 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=296126#ixzz2dhb3u5Ax
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投資大學套房穩賺四關鍵

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】開學季即將到來，龐大的大學生尋覓租屋，理想學生出租套房應具備四大要點：招生人數穩定、校內宿舍少、多所大學群聚、學生通勤距離長的大學周邊。隨取得成本日高，不少學生套房投資報酬率已不到2.5%，但優質學生套房的接手性強、轉手價格亦高。

全台大專院校林立、愈開愈多，並非所有周邊住宅都適合作為長期出租的投資標的。好房網總編輯吳光中表示，公立大學資源多，可提供的學生宿舍也相對充裕，租屋市場需求不如私立大學，台灣面臨少子化問題日益嚴重，許多大學已面臨招生不足甚至是倒閉危機，建議買方在投資時先打聽，避免發生空租閒置現象。　　　
國內多數的知名大學，有龐大的學生消費人口支撐，成為生活機能完善的大學城生活圈，更支撐大學周邊出租套房身價不墜，例如北台灣的台大商圈及師大商圈、台中逢甲商圈及東海商圈、台南成大商圈等。此外學生通勤距離長、租屋需求高的郊區偏遠大學周邊，也是投資套房的好選擇。
台北市房價高漲，投資產品取得成本居高不下，大台北地區大學周邊的套房投資報酬率，差異化日益明顯。據全球資產管理公司調查統計，大台北以淡江大學的租金報酬率達4.1%最高，實踐大學的租金投資報酬率1.6%最低，相較下，新北市的學生套房是收益較好的產品。
由於台北市房價高漲，台北市大學出租套房，投資報酬率普遍為1.6～2.3%，其中又以師大周邊的套房最貴，月租金1.5～2萬元，售價850～1,200萬元。新北市淡水的淡江大學則相對最實惠，月租金5,500～8,500元，售價160～250萬元，投資報酬率逾4%。
全球資產專案經理王維宏表示，由於租金波動不易，台北市的房價漲幅又大於新北市，造成台北市大學周邊套房投資報酬率不如新北市，台北市核心區域的大學出租套房，投資報酬率普遍在2%以下，若相較於台北市辦公室平均約2.5%的投資報酬率，台北市套房投資報酬率稱不上誘人。
不過，位於新北市的淡江大學及輔仁大學，投資報酬率仍可達3～4%，學生套房是收益較好的產品；中南部因取得成本低，租金只比新北市低個1,000～2,000元，因此不少獨立套房的租金報酬率可達5～8%。王維宏指出，學生人數多、校內宿舍少、多所大學群聚、學生通勤距離長的大學，學生套房的投資價值更高。
吳光中建議，為提高投資報酬率、增加租相，中古透天住宅或中古公寓可隔成數間套房，重新美妝粉刷後出租，此類產品通常具備鄰近學校、設備齊全又能保有個人穩私空間，成為大學生偏愛的熱門租屋物件，但也因租金收益較獨立套房高，將來還有機會享有房產增值效益。

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查稅打炒房瞄準雙北桃園

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】重炒房區查稅行動再起。雙北、桃園縣等房價漲幅較大地區，國稅局鎖定高價豪宅查稅。預售屋交易價逾2,000萬元，或者房屋評定現值超過400萬元的成屋，國稅局將鎖定金流，按實價追課售屋利得稅。

財政部保證，不會以實價登錄資料做為查稅依據，國稅局追查炒房獲利，會從買方提供契約，或要求建商出示交易資料等方式，掌握賣方的實價並據以課稅。實價課稅僅限房屋的利得，土地交易獲利仍以公告現值課徵增值稅。
國稅局查炒房的行動，早自2011年即已啟動，連續三年稅捐機關都列為查稅專案。財政部強調，這項查稅專案主要在防堵炒風，查稅火力會集中在頻繁移轉、一人多戶，及高價豪宅等案件。
據指出，北部房價高漲地區，包括台北市、新北市、桃園縣、新竹市等縣市，國稅局均訂有炒房查稅計畫。包括出售預售屋及成屋達到一定價格以上，出售獲利屬於房屋的部分，都會依據所得稅法規定，按實價課稅。
這項查稅行動將進行一年。一般而言，出售成屋若在契約中明訂房屋及土地價格，僅需就房屋部分的獲利申報繳交所得稅；若屬預售屋交易，因具權利移轉性質，需以房屋及土地的合併交易價格計算利得繳稅，土地並無免稅的優惠。

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